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原告周先生與被告魏女士在婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂了一份房屋買賣合同，將周先生名下的一套房屋出售給魏女士并過戶，后魏女士以該房屋辦理了銀行抵押貸款。

現(xiàn)雙方因關(guān)系惡化處于離婚訴訟中。周先生將魏女士起訴至法院，要求確認(rèn)雙方房屋買賣合同無效，并將房屋恢復(fù)登記至自己名下。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了這起“特殊”的房屋買賣合同糾紛案，判決確認(rèn)二人所簽訂的房屋買賣合同無效，訴爭房屋應(yīng)恢復(fù)登記至周先生名下。

原告周先生訴稱，2005年其父母為其購買海淀區(qū)房屋一套并登記在自己名下。2007年，其與魏女士登記結(jié)婚。其因創(chuàng)業(yè)需要資金，且魏女士的身份可以獲得銀行低息貸款，便與魏女士商議后，以套取銀行低息貸款為目的，在2009年與魏女士以明顯不合理的低價簽訂了《存量房屋買賣合同》，將房屋過戶至魏女士名下，并以魏女士名義、以該房屋為抵押物，取得了銀行低息貸款80萬元。

周先生稱，簽訂房屋買賣合同后，魏女士未償還貸款也沒有支付購房款，辦理過戶的所有稅費及貸款的各種費用均由周先生承擔(dān)，同時房屋也一直實際由周先生及其父母占有使用。雙方簽訂虛假《存量房屋買賣合同》真實意圖是獲取銀行低息貸款，該行為屬于以合法手段掩蓋非法目的，依法應(yīng)被確認(rèn)為無效合同。

被告魏女士辯稱，該房屋是周先生對其的贈與，并通過房屋買賣的形式向銀行貸款。房屋買賣合同是雙方真實意思表示，經(jīng)過房產(chǎn)部門登記、納稅、過戶，依法有效。買賣過程中有周先生向其贈與房屋的成分和利用房屋貸款的客觀要求，但當(dāng)時法律不禁止夫妻之間買賣房屋，不禁止利用買賣房屋貸款，不存在以合法形式掩蓋非法目的。周先生的訴請無事實及法律依據(jù)。房屋貸款80萬元已經(jīng)交給周先生使用，因此不同意周先生的訴訟請求。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，意思表示真實是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。根據(jù)已查明的事實，一方面，魏女士作為購房人并未按合同約定支付購房款，且周先生與魏女士均認(rèn)可雙方簽訂房屋買賣合同有將訴爭房屋進(jìn)行抵押，獲取銀行貸款的目的。另一方面，現(xiàn)該房屋的房產(chǎn)證書由周先生的父母保管，該房屋由周先生及其父母占有使用，對此，魏女士作為房屋買受人未能予以合理解釋。

訴訟中，魏女士雖抗辯稱周先生基于雙方的夫妻關(guān)系向其贈與訴爭房屋，但雙方贈與關(guān)系是否成立均不改變雙方?jīng)]有買賣訴爭房屋意思表示的事實，故法院對魏女士的該項抗辯意見不予采信。

基于以上事實，法院認(rèn)定周先生與魏女士沒有買賣訴爭房屋的真實意思，其二人所簽訂的《存量房屋買賣合同》應(yīng)屬無效，訴爭房屋應(yīng)恢復(fù)登記至周先生名下。

□ 法官釋法

民法總則146條對虛假意思表示實施民事法律行為無效進(jìn)行了明確規(guī)定，是對合同法對于合同無效條款的重大擴(kuò)展。

民法總則實施前，以往對民事法律行為無效的判斷，法律依據(jù)限于《中華人民共和國合同法》第52條的5種情形。如果民事法律行為與意思表示人的真實意思不一致，則只有在認(rèn)定真實意思為“非法目的”的情形下，才能依據(jù)合同法第52條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”，認(rèn)定該民事法律行為無效。但在實踐中，對于“非法目的”的確認(rèn)，從當(dāng)事人舉證及法院認(rèn)定方面都存在很大難度，不具備很好的操作性。

民法總則實施后，對于虛假意思表示實施的法律行為，在第146條第1款明確規(guī)定該行為無效。據(jù)此，民事法律行為無效的情形范圍擴(kuò)展。在現(xiàn)行民法總則施行后，如果民事法律行為與意思表示人的真實意思不一致，將不再需要判斷該真實意思表示是否為“非法目的”，即可認(rèn)定該民事法律行為無效。