是泡沫終會破滅，現(xiàn)在日本的住宅價(jià)格還不到泡沫時(shí)期的一半

20世紀(jì)80年代中期以后，在美國的施壓下，日元被迫大幅度升值，給日本對外出口造成負(fù)面影響。為防止經(jīng)濟(jì)下滑，日本政府多次下調(diào)官方利率。日元升值和寬松貨幣政策的背景，加上長期以來日本政府對銀行的過度保護(hù)、金融監(jiān)管存在漏洞、信息披露制度不健全、銀行風(fēng)險(xiǎn)意識淡化等因素，大量資金被釋放出來，并流向了股市和房地產(chǎn)市場，推高了股價(jià)和地價(jià)，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成。在短短幾年的時(shí)間里，東京的地價(jià)市值就上漲到相當(dāng)于整個(gè)美國的地價(jià)，足見這一時(shí)期日本的地價(jià)飆升到近乎荒唐的地步。

然而，是泡沫終究會破滅，只不過當(dāng)你身處泡沫之中時(shí)，常常會被浮躁和奢華所誘惑，從而迷失了方向，正如美國前聯(lián)邦儲備委員會主席格林斯潘所言，“只有當(dāng)泡沫破滅后才會意識到它的存在。”1990年3月27日，大藏省發(fā)布了“金融機(jī)構(gòu)不動產(chǎn)融資總量限制”的通知，開始對不動產(chǎn)融資進(jìn)行限制，這一措施的實(shí)施后來被稱為日本房地產(chǎn)泡沫破滅的“引火擎”。隨后，日本各大銀行開始大幅度減少發(fā)放有關(guān)房地產(chǎn)的貸款規(guī)模，提高貸款利率，并開始征收地價(jià)稅。這些措施對抑制房價(jià)上漲產(chǎn)生了效果，日本房地產(chǎn)泡沫走向破滅。1991年以后，日本幾大都市圈的地價(jià)開始明顯下跌，現(xiàn)在日本的住宅價(jià)格還不到泡沫時(shí)期的一半。

戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)上的巨大成功導(dǎo)致對泡沫缺乏警惕，多數(shù)人相信“土地神話”會繼續(xù)

在20世紀(jì)80年代中期之前，日本沒有經(jīng)歷過泡沫經(jīng)濟(jì)，缺乏對泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識和警惕性。戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)上的巨大成功，又大大助長了日本的自信心，對于80年代后期的資產(chǎn)迅速膨脹，很多日本人形成錯覺，認(rèn)為是“一個(gè)嶄新時(shí)代的到來”。這也是為何在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期日本政府和媒體一直沒有人公開表示過對泡沫破滅的擔(dān)憂，而民眾更多看到和聽到的是“土地升值”、“銀行不倒”、“三菱并購美國洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多數(shù)人也相信，日本強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、土地資源的稀缺性等會支撐“土地神話”的延續(xù)。

在這種沉醉的氛圍下，加上1990年6月日本房價(jià)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，制造業(yè)設(shè)備投資、對外出口及國內(nèi)銷售依然活躍，無論政府還是國民都沒有意識到房地產(chǎn)泡沫開始走向破滅，更沒有想到的是，日本經(jīng)濟(jì)從此會進(jìn)入“失去的二十年”。很多人認(rèn)為，地價(jià)下跌只是暫時(shí)的，至少跌幅不會這么大，銀行也是抱著這種希望而擱置已經(jīng)出現(xiàn)的不良債權(quán)問題。支撐這一想法的理由除了對“土地升值”的信念外，還有一個(gè)是：日本是出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)，在日元不斷升值的形勢下，為促進(jìn)出口，政府會增發(fā)貨幣來拉低日元匯率。隨著日元對美元匯率逐步回歸，日本經(jīng)濟(jì)就會保持穩(wěn)定增長，房價(jià)也會隨之恢復(fù)，并存在上漲的可能。所以，在日本房地產(chǎn)泡沫破滅、地價(jià)下跌的初期，沒有多少人急著出售手中的房產(chǎn)，社會總體處于穩(wěn)定的常態(tài)。