是泡沫終會(huì)破滅，現(xiàn)在日本的住宅價(jià)格還不到泡沫時(shí)期的一半

20世紀(jì)80年代中期以后，在美國(guó)的施壓下，日元被迫大幅度升值，給日本對(duì)外出口造成負(fù)面影響。為防止經(jīng)濟(jì)下滑，日本政府多次下調(diào)官方利率。日元升值和寬松貨幣政策的背景，加上長(zhǎng)期以來(lái)日本政府對(duì)銀行的過(guò)度保護(hù)、金融監(jiān)管存在漏洞、信息披露制度不健全、銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡化等因素，大量資金被釋放出來(lái)，并流向了股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了股價(jià)和地價(jià)，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成。在短短幾年的時(shí)間里，東京的地價(jià)市值就上漲到相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)的地價(jià)，足見(jiàn)這一時(shí)期日本的地價(jià)飆升到近乎荒唐的地步。

然而，是泡沫終究會(huì)破滅，只不過(guò)當(dāng)你身處泡沫之中時(shí)，常常會(huì)被浮躁和奢華所誘惑，從而迷失了方向，正如美國(guó)前聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席格林斯潘所言，“只有當(dāng)泡沫破滅后才會(huì)意識(shí)到它的存在?！?990年3月27日，大藏省發(fā)布了“金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)融資總量限制”的通知，開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資進(jìn)行限制，這一措施的實(shí)施后來(lái)被稱(chēng)為日本房地產(chǎn)泡沫破滅的“引火擎”。隨后，日本各大銀行開(kāi)始大幅度減少發(fā)放有關(guān)房地產(chǎn)的貸款規(guī)模，提高貸款利率，并開(kāi)始征收地價(jià)稅。這些措施對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了效果，日本房地產(chǎn)泡沫走向破滅。1991年以后，日本幾大都市圈的地價(jià)開(kāi)始明顯下跌，現(xiàn)在日本的住宅價(jià)格還不到泡沫時(shí)期的一半。

戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)上的巨大成功導(dǎo)致對(duì)泡沫缺乏警惕，多數(shù)人相信“土地神話”會(huì)繼續(xù)

在20世紀(jì)80年代中期之前，日本沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)泡沫經(jīng)濟(jì)，缺乏對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)和警惕性。戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)上的巨大成功，又大大助長(zhǎng)了日本的自信心，對(duì)于80年代后期的資產(chǎn)迅速膨脹，很多日本人形成錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為是“一個(gè)嶄新時(shí)代的到來(lái)”。這也是為何在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期日本政府和媒體一直沒(méi)有人公開(kāi)表示過(guò)對(duì)泡沫破滅的擔(dān)憂，而民眾更多看到和聽(tīng)到的是“土地升值”、“銀行不倒”、“三菱并購(gòu)美國(guó)洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多數(shù)人也相信，日本強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、土地資源的稀缺性等會(huì)支撐“土地神話”的延續(xù)。

在這種沉醉的氛圍下，加上1990年6月日本房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，制造業(yè)設(shè)備投資、對(duì)外出口及國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售依然活躍，無(wú)論政府還是國(guó)民都沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始走向破滅，更沒(méi)有想到的是，日本經(jīng)濟(jì)從此會(huì)進(jìn)入“失去的二十年”。很多人認(rèn)為，地價(jià)下跌只是暫時(shí)的，至少跌幅不會(huì)這么大，銀行也是抱著這種希望而擱置已經(jīng)出現(xiàn)的不良債權(quán)問(wèn)題。支撐這一想法的理由除了對(duì)“土地升值”的信念外，還有一個(gè)是：日本是出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)，在日元不斷升值的形勢(shì)下，為促進(jìn)出口，政府會(huì)增發(fā)貨幣來(lái)拉低日元匯率。隨著日元對(duì)美元匯率逐步回歸，日本經(jīng)濟(jì)就會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之恢復(fù)，并存在上漲的可能。所以，在日本房地產(chǎn)泡沫破滅、地價(jià)下跌的初期，沒(méi)有多少人急著出售手中的房產(chǎn)，社會(huì)總體處于穩(wěn)定的常態(tài)。

民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從希望逐漸走向絕望的時(shí)候，日本整個(gè)社會(huì)也沒(méi)有出現(xiàn)大的波瀾和動(dòng)蕩

如果說(shuō)泡沫破滅之初，日本國(guó)民在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有回升的希望之中不斷消化地價(jià)下跌的事實(shí)，那么，當(dāng)1991年第2季度后日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入蕭條、國(guó)內(nèi)失業(yè)人數(shù)增加、國(guó)民持有的股票和房屋價(jià)值大大縮水、民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從希望逐漸走向絕望的時(shí)候，日本整個(gè)社會(huì)也沒(méi)有出現(xiàn)大的波瀾和動(dòng)蕩，這其中有著深層次的原因。

首先，日本是一個(gè)法治國(guó)家，也是一個(gè)誠(chéng)信社會(huì)，國(guó)民普遍具有較強(qiáng)的契約意識(shí)。孩子從小就受到家庭和學(xué)校的教育，要遵紀(jì)守法，信守承諾。在日本，進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，賣(mài)方會(huì)事先把各種風(fēng)險(xiǎn)及其后果講得非常清楚，如果買(mǎi)方愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，雙方才有可能成交簽約。這樣，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)自身的權(quán)利和風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任等都有充分的了解，而一旦簽約，遵守契約則是理所當(dāng)然的事情。如果成交之后出現(xiàn)問(wèn)題和糾紛，可以訴諸相關(guān)法律，對(duì)各類(lèi)違約行為進(jìn)行相應(yīng)的處罰。

其次，房?jī)r(jià)下跌對(duì)普通工薪階層和低收入者的影響有限。日本人對(duì)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、持有和轉(zhuǎn)讓都需要繳納一定的稅，如房地產(chǎn)取得稅、印花稅、固定資產(chǎn)稅、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記稅等。如果將房屋作為財(cái)產(chǎn)留給子女的話，還需要繳納贈(zèng)與稅和繼承稅。購(gòu)房的稅收成本和負(fù)擔(dān)，成為日本人在買(mǎi)房時(shí)需要權(quán)衡的一個(gè)重要因素。所以，日本的普通工薪階層和低收入者一般買(mǎi)不起房，有錢(qián)人也不會(huì)出于投資目的而囤積多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年輕人結(jié)婚時(shí)租房現(xiàn)象也很普遍，而租房者往往是低收入階層，地價(jià)、房?jī)r(jià)下跌也會(huì)推動(dòng)房租下降，使他們可租到更便宜的住房。還有一點(diǎn)需要注意的是，日本在泡沫經(jīng)濟(jì)尚未形成之前，業(yè)已建立起相對(duì)完善的失業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障制度，基本上能夠保證所有人的基本生活，這也有助于抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)和突發(fā)事件，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

泡沫破滅的啟示：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不存在“土地神話”，房?jī)r(jià)不可能只漲不跌

當(dāng)前，圍繞中國(guó)房?jī)r(jià)的討論十分激烈。毋庸置疑，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，其直接的表象就是大量資金脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起房?jī)r(jià)異常上漲，幅度已經(jīng)明顯超出了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長(zhǎng)水平，也大大超出了民眾的支付能力。那么，中國(guó)是否會(huì)像日本上世紀(jì)90年代初那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅?這是近兩年來(lái)一直被各界關(guān)注和爭(zhēng)議的問(wèn)題。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)城市化水平還不高，土地資源有限，房?jī)r(jià)有自然上漲的壓力;購(gòu)房者以自我資金為主，面向房地產(chǎn)的貸款規(guī)模有限;中國(guó)的外資較多，美國(guó)要求人民幣升值難以得到廣泛支持，所以，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)像日本那樣的泡沫破滅。也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)的現(xiàn)狀與當(dāng)年的日本有著很多相似之處，如：出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)、人民幣升值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等，中國(guó)可能會(huì)像日本那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，甚至?xí)热毡靖鼑?yán)重。還有一種介于二者之間的觀點(diǎn)。不管何種觀點(diǎn)，從這些觀點(diǎn)的爭(zhēng)論中我們可以看出，泡沫形成和破滅的原因是復(fù)雜多樣的。

與二十年前的日本相比，當(dāng)前我國(guó)面臨著更為復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)國(guó)際環(huán)境。一方面，在歐美日經(jīng)濟(jì)放緩的情況下，貿(mào)易保護(hù)主義升溫，人民幣升值壓力和預(yù)期增大，加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍保持較快增長(zhǎng)，巨大的投資市場(chǎng)和利差的存在，對(duì)熱錢(qián)具有一定的吸引力;另一方面，經(jīng)濟(jì)國(guó)際化日益加深，資金跨境流動(dòng)日益頻繁，投機(jī)性因素增多，國(guó)際市場(chǎng)稍有風(fēng)吹草動(dòng)，熱錢(qián)很可能會(huì)大量涌入新興市場(chǎng)。而且，我國(guó)地廣人多，雖然一線城市的住房剛性需求逐漸退潮，但二三線城市的剛性需求依然旺盛，因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不能掉以輕心，同時(shí)也不能忽視可能隱藏的社會(huì)問(wèn)題。

這方面，日本房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅或許能給我們一些借鑒和啟示。第一，發(fā)現(xiàn)泡沫及時(shí)擠出，不要等泡沫越大后再采取措施，那樣只會(huì)加重破滅后的痛苦，更不要寄希望于事后補(bǔ)救，防患于未然最重要;第二，積極引導(dǎo)剩余資金轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，使其流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，從資金源頭上防止泡沫的形成和膨脹;第三，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育，房地產(chǎn)不是普通的大眾消費(fèi)品，存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不存在“土地神話”，房?jī)r(jià)不可能只漲不跌;第四，普及民眾的契約意識(shí)，告誡投資者購(gòu)置任何風(fēng)險(xiǎn)品后，不僅僅是可以享受價(jià)格上漲時(shí)的利潤(rùn)，同時(shí)也要承擔(dān)價(jià)格下跌時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。任何交易一旦簽約，需要履行契約，而對(duì)于那些已經(jīng)或可能蒙受損失的投資者，有必要加強(qiáng)心理教育和疏導(dǎo);第五，盡快健全和完善我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、稅收制度等，加快社會(huì)保障體制建設(shè)，構(gòu)筑和諧穩(wěn)定的社會(huì)。

作為中國(guó)的民眾，從日本房地產(chǎn)泡沫的破滅中也有需要學(xué)習(xí)和借鑒的。那就是，泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，日本國(guó)民的生活態(tài)度發(fā)生了一定變化，不再像泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期那樣追求奢華高檔的消費(fèi)品，而更加務(wù)實(shí)，喜歡購(gòu)買(mǎi)貨真價(jià)實(shí)的低價(jià)商品。這一點(diǎn)對(duì)尚為發(fā)展中國(guó)家卻已躋身于全球奢侈品消費(fèi)大國(guó)的中國(guó)來(lái)講，或許應(yīng)該有所感悟和反思，因?yàn)楦≡晟萑A的消費(fèi)也會(huì)助推經(jīng)濟(jì)泡沫，而泡沫終究會(huì)徹底破滅。

(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日本研究所研究員)