我國(guó)正處于快速發(fā)展期，居民生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)形成了巨大需求。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。但一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，超出了一般居民的購(gòu)買(mǎi)能力，也給整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。這篇文章分析了最近20年國(guó)外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)和治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，具有一定啟示意義。

——編者

房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格遠(yuǎn)超其實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。在過(guò)去20多年里，世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅，即1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國(guó)等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和2007年同美國(guó)次貸危機(jī)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅，對(duì)有關(guān)國(guó)家以至世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大危害。

國(guó)外房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過(guò)程具有暴漲、暴跌的特點(diǎn)；破滅時(shí)產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。

日本房地產(chǎn)泡沫始于1983年。當(dāng)時(shí)，日本國(guó)際經(jīng)濟(jì)地位上升，東京國(guó)際金融中心形成，眾多國(guó)外大公司進(jìn)入日本投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，引起日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，推動(dòng)日本房地產(chǎn)泡沫形成。上世紀(jì)80年代前期，東京等大城市房地產(chǎn)價(jià)格每年上升30％左右，1987年、1988年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格較上年分別上升40％、50％。泰國(guó)1988年—1992年房地產(chǎn)價(jià)格每年上升20%—30％，1992年—1997年每年上升40％。房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為財(cái)富的聚集地。日本房地產(chǎn)泡沫自1983年產(chǎn)生到1991年破滅，歷時(shí)8年。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅，歷時(shí)9年多。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅，印度尼西亞歷時(shí)8年，馬來(lái)西亞歷時(shí)約7年。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度，遇到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境突然變化，就會(huì)迅速破滅，這一過(guò)程一般為1—2年。泡沫形成時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲和泡沫破滅時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，是房地產(chǎn)泡沫的重要特點(diǎn)。

房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣，恢復(fù)困難、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本經(jīng)濟(jì)從1991年2月開(kāi)始陷入蕭條，歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)32個(gè)月，隨后的七八年一直停滯不前。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉，進(jìn)而造成金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉，1995年3月日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額達(dá)40萬(wàn)億日元。房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)的縮水降低居民的消費(fèi)欲望，日本1993年消費(fèi)增長(zhǎng)降為負(fù)值，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫破滅還影響企業(yè)投資積極性，造成失業(yè)增多，貧富差距擴(kuò)大，整個(gè)社會(huì)信心長(zhǎng)期不振。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達(dá)2/3，導(dǎo)致400億美元的銀行呆賬，破壞泰國(guó)的銀行業(yè)和金融體系，大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，引發(fā)了全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權(quán)需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢復(fù)。為達(dá)到正常生產(chǎn)水平，日本用了10年時(shí)間，泰國(guó)等用了5年多時(shí)間。

房地產(chǎn)價(jià)格受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等政策的影響，因而與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有類(lèi)似的周期性規(guī)律，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城市市場(chǎng)狀況。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，價(jià)格上漲過(guò)快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈，特別是首都圈。泰國(guó)、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷、雅加達(dá)等城市。所以說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫具有較強(qiáng)的區(qū)域性，它的產(chǎn)生主要同城市市場(chǎng)相聯(lián)系。