原標(biāo)題：房市失穩(wěn)風(fēng)險如何防范

多年來，我國房價地價不斷上漲，但從2014年第二季度開始，住房市場出現(xiàn)了越來越明顯的交易量萎縮、開發(fā)投資活動減緩、住房價格漲幅趨緩甚至同比下降的現(xiàn)象。圍繞著住房市場價格的上述變化，政府政策經(jīng)歷了2009年“強(qiáng)刺激”、2010 -2013年“嚴(yán)調(diào)控”和2014年6月以來“微刺激”的變化過程；居民購房心態(tài)也經(jīng)歷了等待觀望、爭先恐后和再次等待觀望的變化。

那么，到底什么樣的住房市場，或者說住房市場價格如何變化，才是政府和社會所期盼的、能最大限度地滿足社會整體利益最大化的目標(biāo)訴求呢？從政府政策變化的邏輯看，穩(wěn)定住房市場，有效管控房地產(chǎn)市場系統(tǒng)風(fēng)險，促進(jìn)全體居民住有所居成為主要目標(biāo)。

對于住房市場穩(wěn)定的認(rèn)識，在不同國家、同一國家的不同發(fā)展階段，往往有一定差異。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，將“努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)。由于住房價格是住房市場中供求總量和供求結(jié)構(gòu)綜合作用的結(jié)果，因此住房價格穩(wěn)定往往被視為住房市場穩(wěn)定的主要標(biāo)志。

住房價格穩(wěn)定與否，要看住房價格是否圍繞住房基本價值在合理的幅度范圍內(nèi)上下波動。如果住房價格長期持續(xù)背離住房基本價值，比如住房價格上漲速度持續(xù)高于或低于人均可支配收入（或人均GDP）的增長水平，就意味著市場在向不穩(wěn)定的方向發(fā)展。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006-2013年間，我國城市房價年上漲速度在中美英日新五國中是最高的，向下調(diào)整時也基本沒有出現(xiàn)負(fù)增長，屬于單向背離住房基本價值的情況。如果不對住房價格水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，市場失穩(wěn)風(fēng)險將逐漸加大。

住房市場穩(wěn)定對家庭意義重大

首先，促進(jìn)住房市場穩(wěn)定有利于保持有房家庭的財富相對穩(wěn)定。

我國住房自有化率較高，住房是家庭財富的重要組成部分，房價變化意味著家庭財富水平的變化。擁有住房的家庭樂見房價快速上漲。當(dāng)房價增速高于收入增速時，住房價值的增加對家庭財富增長的貢獻(xiàn)率將超過收入的貢獻(xiàn)率，成為家庭財富增長的主要動力。在美國等允許住房再融資的國家，住房亦被稱作“取款機(jī)(Cash Machine)”，即隨著房價的上漲，家庭可以從銀行貸出更多的錢用于消費(fèi)或投資，存在顯著的財富效應(yīng)。但應(yīng)當(dāng)注意到，房價快速上漲的背后是資產(chǎn)價格泡沫和風(fēng)險的積累，貸款家庭在享受財富快速增長的同時，也承擔(dān)著越來越大的未來房價下跌風(fēng)險。

當(dāng)房價快速下降時，擁有住房家庭的財富就會相應(yīng)縮水。特別是個人住房抵押貸款尚未還清的家庭，有可能成為負(fù)資產(chǎn)家庭。1998年東南亞金融危機(jī)時期，香港房價平均下跌67%，超過30萬家庭成為負(fù)資產(chǎn)家庭。財富縮水將影響家庭的消費(fèi)水平；負(fù)資產(chǎn)家庭的增加將引發(fā)住房信貸風(fēng)險。此外，我國的新建住房大部分是以預(yù)售方式銷售，房價下降常常引發(fā)購房者退房、停止還貸、打砸售樓處等市場現(xiàn)象，影響社會穩(wěn)定。

可見，促進(jìn)住房市場穩(wěn)定對擁有住房家庭的意義在于保持家庭財富水平的相對穩(wěn)定，減小家庭面臨的資產(chǎn)價值風(fēng)險，便于制定長期的消費(fèi)、發(fā)展規(guī)劃，更利于社會穩(wěn)定。

其次，促進(jìn)住房市場穩(wěn)定有利于穩(wěn)定無房家庭的購房預(yù)期。

雖然我國住房自有化率較高，但無房家庭依然是一個十分龐大而重要的群體，尤其在一線城市，租房居住的家庭占比往往超過1/3。無房家庭雖然可以選擇租房居住，但是許多家庭還是將擁有住房作為自己的夢想，所謂“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地”。房價快速上漲，顯然并不符合擬購房家庭的利益，因為房價上升會降低擬購房家庭的住房支付能力，進(jìn)一步拉大與有房家庭的財富差距。如果在中國式買房 “晚買虧，不買更虧”的邏輯下提前購買住房，會大大擠壓家庭的其他消費(fèi)，成為“房奴”。

那么房價下跌是否就對無房家庭有利呢？短期來看，房價下跌可能使部分無房家庭以較低價格購買住房而受益，但過去的市場經(jīng)驗表明，大部分無房家庭往往還是在等待價格繼續(xù)下降的過程中錯失最佳購房時機(jī)。長期來看，如果住房價格持續(xù)下跌，受影響最大的往往還是收入較低、財富積累較少的無房家庭。1998年東南亞危機(jī)中的香港、2007年次貸危機(jī)中的美國經(jīng)驗表明，房價持續(xù)下跌將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩、銀行流動性不足、就業(yè)機(jī)會減少、家庭收入下降等一系列嚴(yán)重問題。此時由于居民預(yù)期收入減少、金融支持獲取難度加大等原因，無房家庭依然難以實現(xiàn)擁有住房的夢想。也就是說，居民家庭的住房夢大都是在宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和成長階段實現(xiàn)的。

可見，促進(jìn)住房市場穩(wěn)定對無房家庭的意義在于穩(wěn)定其未來購房預(yù)期。維持住房價格基本穩(wěn)定，也可以讓無房家庭看到購房的希望，更利于激發(fā)勞動積極性，有利于促進(jìn)社會公平。

住房市場穩(wěn)定對社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展意義重大

除與微觀家庭相關(guān)外，住房市場也與宏觀經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展緊密相關(guān)。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮可以刺激住房需求，市場需求推動的住房開發(fā)投資活動又進(jìn)一步推動了宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣也往往帶來住房市場萎縮，由此引發(fā)的住宅開發(fā)投資活動減緩會進(jìn)一步加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣。住房市場往往被稱為宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，在宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下常常被用來作為帶動經(jīng)濟(jì)增長的“發(fā)動機(jī)”。

當(dāng)住房市場快速上升時，住房價格不斷上漲，住房開發(fā)投資不斷增長，會促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拉動產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)行業(yè)，提供更多的就業(yè)機(jī)會，整個社會將呈現(xiàn)一片“欣欣向榮”的景象。

然而，住房市場快速上升的背后，往往意味著不可避免的住房價格泡沫和過量住房供應(yīng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)和金融體系中的風(fēng)險不斷增加。歷史上美國、日本等許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗表明，房價快速上漲只能帶來一時的歡愉，隨著資產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)大，泡沫破裂的風(fēng)險在逐漸加大，泡沫破滅所造成的危害也會不斷升級，最終將可能導(dǎo)致金融體系崩潰、經(jīng)濟(jì)衰退和社會癱瘓。

可見，促進(jìn)住房市場穩(wěn)定，既可以減小住房市場波動，也可以減輕對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的沖擊，對維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展意義重大。

促進(jìn)住房市場穩(wěn)定的若干政策措施

建立住房市場長效機(jī)制，就是要以完善的住房制度為基礎(chǔ)，結(jié)合土地供應(yīng)、稅收、金融等政策工具，構(gòu)建長期有效的、有利于住房市場穩(wěn)定發(fā)展的機(jī)制。

完善住房制度是市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)。要完善住房制度，就要在明確住房發(fā)展和需求管理目標(biāo)的基礎(chǔ)上，為每一位居民實現(xiàn)合理住房需求提供路徑指引和渠道安排，并結(jié)合各項政策工具的應(yīng)用，確保各渠道可進(jìn)入、可持續(xù)、可選擇、可支付。

完善土地供應(yīng)制度，就是要結(jié)合住房市場的供求關(guān)系和住房需求發(fā)展?fàn)顩r，因地制宜地確定土地供應(yīng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和空間分布。目前我國的土地供應(yīng)是按計劃進(jìn)行的，不是根據(jù)市場需要提供的，這種模式脫離市場實際情況，不利于住房市場穩(wěn)定發(fā)展。

完善房地產(chǎn)稅收制度，總體方向是簡化交易環(huán)節(jié)的稅收，增加持有環(huán)節(jié)的稅收。交易環(huán)節(jié)繁重的稅賦可能誤傷很多自住型、改善型住房需求。另外，以往將稅收政策作為調(diào)控手段、頻繁進(jìn)行調(diào)整的做法，不利于住房市場穩(wěn)定發(fā)展。稅收制度應(yīng)該是一個長期穩(wěn)定的制度，應(yīng)該根據(jù)房屋的屬性和交易的特征設(shè)計一個相對穩(wěn)定的稅收制度框架。

完善房地產(chǎn)金融制度，一方面要加快住房金融監(jiān)管體系建設(shè)，有效監(jiān)督、控制房地產(chǎn)市場上的金融風(fēng)險；同時，要加快建設(shè)政策性住房金融體系，切實為自住型、改善型住房需求提供金融支持。

還要不斷完善市場管理與調(diào)控，要以一線城市市場穩(wěn)定為重要目標(biāo)，實行差異化政策。住房市場波動具有典型的波紋效應(yīng)，會從一線城市向其它城市擴(kuò)散，所以促進(jìn)一線城市住房市場的穩(wěn)定是全國住房市場穩(wěn)定的關(guān)鍵。同時逐漸取消“完善穩(wěn)定房價目標(biāo)責(zé)任制”、“限購擴(kuò)大到整個行政區(qū)域”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等過度扭曲市場的調(diào)控措施，也有利于住房市場穩(wěn)定。

（作者為清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授；清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士研究生徐躍進(jìn)對此文亦有貢獻(xiàn)）

【參考文獻(xiàn)】

①劉洪玉，楊帆，徐躍進(jìn). 基于2010年人口普查數(shù)據(jù)的中國城鎮(zhèn)住房狀況分析[J]. 清華大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)，2013,06:138-147。

②劉洪玉.如何建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制[J]. 中國房地產(chǎn)業(yè)，2014,02:22-25.

③劉洪玉，吳璟. 中國城市商品住宅價格的統(tǒng)計方法與變化規(guī)律[J]，中國市場，2012,09: 75-82。

觀點集結(jié)

在房價高位運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)增速相對放緩的雙重背景下，中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨“兩難”：放任房價繼續(xù)高增長，將進(jìn)一步累積泡沫化風(fēng)險；房價下跌又可能損害房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域投資，引發(fā)金融風(fēng)險……由于缺乏房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步分化，部分城市因土地價格上漲過快面臨較大的房價上漲壓力，2014年房地產(chǎn)市場走勢將取決于政策選擇與實施，調(diào)控政策差異化和多元化將成常態(tài)。——中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書（2014年4月29日）

過去十幾年樓市調(diào)控始終盯著房價，認(rèn)為房價可以通過行政的手段來控制。但實踐證明，用限購限貸的辦法可能在一定階段發(fā)揮了作用，但是往往使市場的信號扭曲了，會把有效的改善型需求，甚至剛性需求也遏制住了，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展……目前放松限購、限貸政策，都是去行政化的手段?！〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的方向一定要堅持，政府給市場要調(diào)房地產(chǎn)的信號一定要明確……中國的房價，絕不會越調(diào)控漲得越快，政府在房地產(chǎn)調(diào)控的方向上短期內(nèi)可以著眼于房價，但長期一定要形成長效制度。關(guān)鍵是要尋找到一個能使房市趨于良性循環(huán)的調(diào)控思路，敢于調(diào)控。——國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長、研究員夏斌