拋售潮難出現(xiàn)

不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，有觀點(diǎn)指出，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之前，我老家湖北那里有人賣(mài)房，我父親就問(wèn)我，那么多套房子一起賣(mài)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此下降呢？”在上海做房地產(chǎn)中介的陳鋒和記者聊天的時(shí)候提出了該問(wèn)題。

不過(guò)，廣州一家房地產(chǎn)商接受《國(guó)際金融報(bào)》采訪時(shí)透露，不動(dòng)產(chǎn)登記取代原來(lái)的房產(chǎn)證制度落實(shí)之后，當(dāng)?shù)氐囊皇謽鞘谐山粵](méi)有大的影響，市場(chǎng)也無(wú)明顯的反應(yīng)。

“基本沒(méi)有出現(xiàn)拋售潮，房?jī)r(jià)沒(méi)有回落的現(xiàn)象，那不過(guò)是市場(chǎng)上的流言?！痹摲康禺a(chǎn)商對(duì)記者直言。

蔡為民分析認(rèn)為，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記最主要的目的是統(tǒng)一國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而非去調(diào)節(jié)市場(chǎng)。而且不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策已經(jīng)被提及很多年，人們?cè)谛睦砩弦呀?jīng)做了一定的準(zhǔn)備，所以現(xiàn)在出現(xiàn)所謂的拋售潮，基本是概率很低的事件。

那么，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)減少一些人的投資行為嗎？

在蔡為民眼里，房地產(chǎn)稅等政策一直都是房地產(chǎn)商們頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地產(chǎn)投資商不再集中于住宅建造，要么選擇淡化房地產(chǎn)主業(yè)，要么去進(jìn)行跨界投資。

“而且百姓是否要買(mǎi)房，主要取決于自己的需求。剛性需求是不會(huì)變的，但是如果說(shuō)因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅或者不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而讓人積極買(mǎi)房或者賣(mài)房，這是不準(zhǔn)確的觀點(diǎn)。”蔡為民指出。

楊向宏則對(duì)記者表示，在相比于一手市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅等政策對(duì)二手樓市的心理影響似乎更大?！耙痪€城市因?yàn)橥恋孛娣e有限，加上房地產(chǎn)政策，新房建造量會(huì)不斷減少。且一手房多建造在遠(yuǎn)離市中心的地方。而二手房因?yàn)槎嘟ㄔ谑兄行模谖磥?lái)會(huì)更加受到購(gòu)買(mǎi)者的青睞?！睏钕蚝暾f(shuō)。

與此同時(shí)，記者了解到，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫(kù)存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過(guò)4億平方米。

“在去庫(kù)存的過(guò)程中，由于房產(chǎn)稅的不斷推進(jìn)，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較奇妙的階段?！辈虨槊窀嬖V記者，“一線城市會(huì)出現(xiàn)利好，因?yàn)椤琅怀罴蕖?，一線城市的房屋需求本來(lái)就很強(qiáng)烈。而房地產(chǎn)稅也讓房屋成本不斷上升，所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上升卻依舊有人因?yàn)閯傂栀?gòu)買(mǎi)的情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)降低當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)熱情，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)必然下跌?！?/p>

在蔡為民看來(lái)，房?jī)r(jià)的上升或者下降由供求關(guān)系決定。供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過(guò)于求房?jī)r(jià)下降。去年以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，各地房?jī)r(jià)的變化仍然取決于各地的供求關(guān)系。

楊向宏則認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，那就是房子很多，需求卻很有限?！半S著人口老齡化的加劇，當(dāng)那些老人離開(kāi)之后，房產(chǎn)被子女兒孫繼承，如今中國(guó)很多家庭都是獨(dú)生子女，那么這些獨(dú)生子女可能會(huì)繼承很多套房產(chǎn)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，就不會(huì)有購(gòu)房的剛性需求，那么房?jī)r(jià)會(huì)如何走向就很明確了”。

韓長(zhǎng)吉也認(rèn)為，房產(chǎn)稅之前在上海等地有試點(diǎn)，但是結(jié)果證明，這對(duì)樓市走勢(shì)并無(wú)太大影響，稅費(fèi)難以從根本上影響樓市走勢(shì)。

“房?jī)r(jià)走向，房屋交易量等問(wèn)題根本在于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展的規(guī)律。從房地產(chǎn)改革的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記有利于明確房產(chǎn)所有權(quán)，明晰房產(chǎn)數(shù)量，為決策、交易提供數(shù)據(jù)支持。有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步市場(chǎng)化發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、成熟，而非去左右房?jī)r(jià)和房產(chǎn)交易量?！表n長(zhǎng)吉說(shuō)。

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題何解

除了房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)波動(dòng)的問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也引人關(guān)注。比如說(shuō)一直以來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

在蔡為民看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房并不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。法律上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會(huì)被“轉(zhuǎn)正”。“一旦被轉(zhuǎn)正，我們國(guó)家的房屋庫(kù)存量會(huì)增加幾千萬(wàn)套，這對(duì)于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有非常不利的影響”。

“針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)明確規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)登記在冊(cè)，不會(huì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，意味著購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人，權(quán)益無(wú)法得到有效保障。至于如何解決，估計(jì)還是具體問(wèn)題具體分析，雖然不會(huì)一刀切拆除，但目前來(lái)看，國(guó)家不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益?！表n長(zhǎng)吉在接受記者采訪時(shí)指出。

國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是按照按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制?！八浴‘a(chǎn)權(quán)房’不可能予以登記，更不可能通過(guò)合法登記‘漂白’?！痹撠?fù)責(zé)人明確指出。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法等上位法的明確要求。這是一項(xiàng)法定行動(dòng)，討論不動(dòng)產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進(jìn)行?！蓖鯊V華也表示。

值得一提的是，隨著統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個(gè)問(wèn)題也浮出水面：房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問(wèn)題。

“土地是不動(dòng)產(chǎn)的核心。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問(wèn)題，核心就是土地?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光對(duì)外表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)。商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中顯化。“隨著不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問(wèn)題背后的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確”。

韓長(zhǎng)吉?jiǎng)t告訴記者，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，房產(chǎn)有70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題與不動(dòng)產(chǎn)登記并不沖突，“70年后或者未來(lái)十幾年，國(guó)家會(huì)有法律出臺(tái)來(lái)明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過(guò)估計(jì)要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來(lái)定”。

“其實(shí)在2007年的《物權(quán)法》中，已經(jīng)規(guī)定了房屋70年產(chǎn)權(quán)到期之后，自動(dòng)續(xù)取。也就是說(shuō)，國(guó)家不會(huì)贖回房屋，它自動(dòng)劃分到房主的名義下。如今房屋統(tǒng)一登記之后，這方面更加不會(huì)有太多問(wèn)題，因?yàn)閭€(gè)人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)登記已經(jīng)明確，接下來(lái)在產(chǎn)權(quán)到期后，是免費(fèi)獲得還是收費(fèi)獲得產(chǎn)權(quán)，國(guó)家會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況來(lái)決定。預(yù)計(jì)，70年后，續(xù)取房產(chǎn)是需要交費(fèi)的。”蔡為民表示。