今年以來(lái)，東南網(wǎng)《直通屏山》陸續(xù)收到多起有關(guān)社區(qū)管理問(wèn)題的留言。如，物業(yè)管理合同到期，原物業(yè)拒不撤場(chǎng);公共收益以物業(yè)費(fèi)形式向業(yè)主分紅，反遭業(yè)主反對(duì);用公共維修基金做電梯維保，引起業(yè)主不滿……各種各樣的問(wèn)題困擾著居民，影響了生活的獲得感和幸福感。

社區(qū)治理是國(guó)家治理的基本單元和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著黨和國(guó)家大政方針的貫徹落實(shí)和人民群眾的切身利益。為此，東南網(wǎng)推出“社區(qū)管理難如何破題”系列報(bào)道，請(qǐng)相關(guān)部門和專家針對(duì)社區(qū)管理的痛點(diǎn)和難點(diǎn)“把脈問(wèn)診”,一起來(lái)探討物業(yè)管理的出路，為打造和諧穩(wěn)定的社區(qū)出謀劃策。

東南網(wǎng)4月22日訊(本網(wǎng)記者 肖曉敏 劉惠萍 練為泉 文/圖)三明世紀(jì)城物業(yè)合同到期不依法撤場(chǎng)、三元區(qū)萬(wàn)達(dá)華府業(yè)委會(huì)未經(jīng)投票決定公共收益的處置、永安市豪門御景二期小區(qū)業(yè)委會(huì)被質(zhì)疑違規(guī)使用公維金……今年以來(lái)，不斷有網(wǎng)友向東南網(wǎng)《直通屏山》反映小區(qū)管理中的問(wèn)題和糾紛,希望相關(guān)部門和媒體能幫忙協(xié)調(diào)處理。

業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司本是一家人，為何屢屢吵翻了天?東南網(wǎng)記者深入多個(gè)小區(qū)進(jìn)行了采訪。

物業(yè)換屆糾紛多 “舊的不去”怎么破？

近日，網(wǎng)友通過(guò)東南網(wǎng)《直通屏山 省委領(lǐng)導(dǎo)留言板》留言反映，三明三元區(qū)君御豪庭小區(qū)已選聘新物業(yè)公司，但舊物業(yè)公司（三明世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)有限公司）拒不撤場(chǎng)。【留言詳情】

據(jù)了解，世紀(jì)城物業(yè)公司與君御豪庭小區(qū)開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限為2017年6月1日至2023年12月30日，目前服務(wù)合同已到期。

合同到期了，世紀(jì)城物業(yè)公司為什么不撤場(chǎng)？世紀(jì)城物業(yè)公司法定代表人謝先生告訴記者，“君御豪庭小區(qū)部分居民欠物業(yè)費(fèi)共達(dá)300多萬(wàn)元，且如果新物業(yè)公司選聘不合規(guī)，根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》，我們物業(yè)公司自動(dòng)續(xù)簽?！?/span>

那該小區(qū)選聘的新物業(yè)公司是否合法合規(guī)？據(jù)君御豪庭小區(qū)業(yè)主委員會(huì)鄭主任介紹，在三元區(qū)城關(guān)街道辦的監(jiān)督指導(dǎo)下，該業(yè)主委員會(huì)已于2023年2月6日至2月15日召開了業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)福州寶晟物業(yè)管理有限公司（寶晟物業(yè)公司）。但是，之后有部分業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委托第三方機(jī)構(gòu)招標(biāo)、召開大會(huì)選聘新物業(yè)企業(yè)的程序和結(jié)果的合法合規(guī)性提出質(zhì)疑，并向法院提起訴訟?！白罱K，法院判決，我們小區(qū)選聘的新物業(yè)公司合法合規(guī)?！编嵵魅握f(shuō)。記者從三元區(qū)城管局也獲悉，經(jīng)法院判決君御豪庭小區(qū)新物業(yè)企業(yè)選聘的程序和結(jié)果合法合規(guī)。

那寶晟物業(yè)公司為什么遲遲沒(méi)有進(jìn)入君御豪庭小區(qū)交接物業(yè)管理工作？三元區(qū)城管局工作人員告訴記者，在君御豪庭業(yè)委會(huì)和寶晟物業(yè)公司簽訂的合同中，提到，需要該小區(qū)與世紀(jì)城物業(yè)公司處理好所有事宜（糾紛）后，寶晟物業(yè)公司才開始進(jìn)入該小區(qū)提供服務(wù)。

對(duì)于網(wǎng)友在留言中提出希望三元區(qū)城管局嚴(yán)格執(zhí)法一事，三元區(qū)城管局表示，該局沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，建議君御豪庭業(yè)主委員會(huì)通過(guò)法律途徑對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司不撤場(chǎng)行為提起訴訟，若勝訴后可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

目前，三元區(qū)城管局將依據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，依法依規(guī)對(duì)三明世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行行政處罰。

萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)

公共資金難處置 業(yè)委會(huì)亦須守規(guī)則

日前，業(yè)主游先生也通過(guò)《直通屏山》留言反映，“永安市豪門御景二期小區(qū)業(yè)委會(huì)2023年違規(guī)動(dòng)用公維金做電梯維保。”【留言詳情】

記者調(diào)查了解到，豪門御景二期小區(qū)屬于居民自治管理，沒(méi)有物業(yè)管理，小區(qū)共有20部電梯，目前，有3部電梯已完成施工。

業(yè)主游先生反映，該小區(qū)業(yè)委會(huì)沒(méi)有召開業(yè)主大會(huì)，未達(dá)到三分之二以上的業(yè)主簽字同意，就使用公共維修金啟動(dòng)電梯維保項(xiàng)目，認(rèn)為此舉不合規(guī)；另一方面，該小區(qū)電梯維保啟動(dòng)項(xiàng)目后，也未通過(guò)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、比選的公告，涉嫌內(nèi)定中標(biāo)方，內(nèi)定中標(biāo)價(jià)格。

對(duì)此，豪門御景二期業(yè)委會(huì)鄭主任告訴記者，“我們小區(qū)的電梯使用時(shí)間已有15年，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全性能技術(shù)評(píng)估。經(jīng)過(guò)三明市特檢院檢查后，每臺(tái)電梯存在的問(wèn)題都不一樣，所需的維修價(jià)格也不一樣，所以我們按住宅單元陸續(xù)對(duì)電梯進(jìn)行維修，目前3個(gè)住宅單位的電梯完成維修，并各單元均有5名業(yè)主簽字同意申請(qǐng)緊急專項(xiàng)維修資金程序。電梯維修前，我們也進(jìn)行了詢價(jià)對(duì)比，也作了公示，公示期內(nèi)并未有人提出異議?！编嵵魅握f(shuō)。

對(duì)于該小區(qū)電梯招投標(biāo)的行為，燕南街道五四社區(qū)居委會(huì)書記、主任林建婷告訴記者，“豪門御景小區(qū)發(fā)布的招投標(biāo)系小區(qū)自主行為，社區(qū)有指導(dǎo)和監(jiān)督的作用，但是招投標(biāo)的具體流程是由該小區(qū)業(yè)委會(huì)直接進(jìn)行?！?/span>

至于申請(qǐng)緊急公共維修金是否需要三分之二以上的業(yè)主簽同意？根據(jù)《關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（閩建房函〔2019〕39號(hào)）相關(guān)規(guī)定：根據(jù)特種設(shè)備主管部門限期整改要求，申請(qǐng)人立即將有關(guān)情況書面報(bào)告物業(yè)所在地村（居）民委員會(huì)，同時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)立即組織專業(yè)人員以及不少于5名業(yè)主代表進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、確認(rèn)和留存相關(guān)影像資料，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)和確認(rèn)的事實(shí)，編制或者委托編制緊急維修方案和資金預(yù)算方案。

對(duì)此，永安市城管局工作人員表示，該科室有收到豪門御景二期小區(qū)申請(qǐng)公共維修金啟動(dòng)電梯維保項(xiàng)目的情況，根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例（2023年修正）》的規(guī)定，該小區(qū)申請(qǐng)的緊急公共維修金是不用三分之二以上的業(yè)主簽字同意的。若居民還有其他疑惑，可直接前往該局反映并核實(shí)。

同樣因業(yè)委會(huì)處置公共資金引發(fā)的投訴還有萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)。業(yè)主鄭女士通過(guò)《直通屏山》反映，“小區(qū)業(yè)委會(huì)在未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的同意下，就私下決定公共收益的使用權(quán)?！?/span>

萬(wàn)達(dá)華府另一名業(yè)主告訴東南網(wǎng)記者，該小區(qū)業(yè)委會(huì)私自把小區(qū)的公共收益與物業(yè)費(fèi)捆綁在一起，之后在小區(qū)的微信群發(fā)出《公示》，讓業(yè)主預(yù)存12個(gè)月物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)會(huì)以公共收益資金支付贈(zèng)送的1個(gè)月物業(yè)費(fèi)（款項(xiàng)無(wú)需業(yè)主支付），同時(shí)物業(yè)公司另贈(zèng)送半個(gè)月物業(yè)費(fèi)：即業(yè)主預(yù)存12個(gè)月物業(yè)費(fèi)，可享有13.5個(gè)月物業(yè)費(fèi)。業(yè)委會(huì)此舉引來(lái)不少業(yè)主的質(zhì)疑。

“贈(zèng)送的1個(gè)月物業(yè)費(fèi)是從公共收益中扣除的，而物業(yè)公司贈(zèng)送的半個(gè)月物業(yè)費(fèi)，是我們業(yè)委會(huì)替業(yè)主去爭(zhēng)取的?！痹撔^(qū)業(yè)委會(huì)主任鄭燕生說(shuō)。

記者了解到，三年來(lái)，該小區(qū)公共收益共結(jié)余逾74萬(wàn)元。鄭燕生告訴記者，在業(yè)委會(huì)成立之前，小區(qū)的收益都是給物業(yè)公司收走的，現(xiàn)在有了業(yè)委會(huì)之后，才會(huì)有結(jié)余的這筆錢，“業(yè)委會(huì)成立以來(lái)，也是第一次處理公共收益?！?/span>

那這筆公共收益要支出，業(yè)委會(huì)是否提前征求過(guò)全體業(yè)主的意見？記者并未得到正面回復(fù)。

那為什么公共收益要與物業(yè)費(fèi)捆綁在一起？鄭燕生坦言，小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，長(zhǎng)久下去，擔(dān)心會(huì)影響整個(gè)小區(qū)的管理質(zhì)量，才考慮將公共收益資金支付贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)，從而建設(shè)更美好的小區(qū)環(huán)境。

記者了解到，因不少業(yè)主反對(duì)“公共收益與物業(yè)費(fèi)捆綁”，目前，萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)業(yè)委會(huì)已于4月7日發(fā)出通知，此次所公示的發(fā)放福利方案暫停執(zhí)行，待小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行重新研究后，征求廣大業(yè)主意見和建議，再及時(shí)向廣大業(yè)主公示新方案。

中央領(lǐng)域小區(qū)為解決業(yè)主托育問(wèn)題引入的托育園

標(biāo)桿小區(qū)亦存在 共享共治福利多

采訪中，記者接觸了多個(gè)矛盾重重的小區(qū)，也發(fā)現(xiàn)了一些讓業(yè)主滿意的小區(qū)，例如，三元區(qū)六路社區(qū)中央領(lǐng)域小區(qū)作為三明市三元區(qū)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，業(yè)主可以享受家門口的幼托機(jī)構(gòu)，年底還可以領(lǐng)到分紅……

早上，該小區(qū)的范女士把自己的兒子送到小區(qū)門口的熊貓寶貝托育園。她說(shuō)：“家門口的托育所，很方便我們寶媽。”這得益于該小區(qū)業(yè)委會(huì)將一號(hào)樓架空層進(jìn)行公開招標(biāo)出租，作為幼有所教的場(chǎng)所，從而解決中央領(lǐng)域業(yè)主托育問(wèn)題，讓業(yè)主無(wú)后顧之憂。

據(jù)悉，中央領(lǐng)域小區(qū)業(yè)委會(huì)2017年成立以來(lái)，不領(lǐng)工資，不拿補(bǔ)貼，全心全意維護(hù)小區(qū)業(yè)主權(quán)益。同時(shí)，認(rèn)真監(jiān)督物業(yè)公司的工作，獲得廣大業(yè)主的好評(píng)，已兩次獲批和諧業(yè)委會(huì)和五星小區(qū)稱號(hào)。

“公共收益由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司配合進(jìn)行管理，通過(guò)廣告、停車位、公共區(qū)域租賃費(fèi)等方式增加收入，其中路面停車費(fèi)年收入大概20萬(wàn)元，業(yè)委會(huì)會(huì)根據(jù)業(yè)主們的需求用于增加小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！敝醒腩I(lǐng)域業(yè)委會(huì)主任姜承桂介紹，近年來(lái)，中央領(lǐng)域小區(qū)先后投入290萬(wàn)元，增設(shè)設(shè)施、改造項(xiàng)目，目前小區(qū)建設(shè)有體育設(shè)施、活動(dòng)室、游泳池、兒童游樂(lè)區(qū)等，居民的生活品質(zhì)明顯得到提高。

小區(qū)公共收益，除去日常開支，剩余的部分，按照面積分紅，讓業(yè)主共享公共收益，切實(shí)增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的幸福感?！靶^(qū)公共收益的收支情況，我們都會(huì)在宣傳欄上公示，同時(shí)，發(fā)布業(yè)主微信群，確保業(yè)主們及時(shí)收知?！苯泄鹫f(shuō)。

中央領(lǐng)域小區(qū)與小區(qū)物業(yè)（廈門海聯(lián)翔物業(yè)服務(wù)有限公司）多年來(lái)保持良好的合作關(guān)系，進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不斷提高。物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)99%。

中央領(lǐng)域小區(qū)物業(yè)管理保持良好態(tài)勢(shì)，還離不開該小區(qū)所在的六路社區(qū)的基礎(chǔ)保障。據(jù)六路社區(qū)居委會(huì)書記、主任吳閣墩介紹，六路社區(qū)堅(jiān)持把組織體系建設(shè)嵌入社區(qū)治理結(jié)構(gòu)，建立健全“社區(qū)黨組織—小區(qū)黨支部—樓棟黨小組—黨員中心戶”組織體系，在中央領(lǐng)域建立了樓棟黨小組，加強(qiáng)黨員中心戶包抓樓棟，可以及時(shí)了解居民的問(wèn)題并反饋，有效解決了一批油煙亂排放、小區(qū)電梯安全隱患等群眾急難愁盼問(wèn)題，全面激活社區(qū)治理“神經(jīng)末梢”。

怎樣讓每一個(gè)小區(qū)都成為“中央領(lǐng)域”？下一步，東南網(wǎng)記者將聯(lián)合相關(guān)部門，對(duì)三明目前社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題進(jìn)行“把脈會(huì)診”。