日前,財政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,規(guī)定今后在土地出讓中,開發(fā)商拿地首付不低于50%,分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年,拖欠土地款不得參與新的土地出讓交易。
我認(rèn)為,這是落實(shí)“國四條”的“第一拳”,意在提高土地供應(yīng)和使用效率,劍指開發(fā)商囤地炒地、政府征收使用土地收入不規(guī)范等現(xiàn)象,進(jìn)一步完善土地招拍掛等制度。
當(dāng)前,在土地招拍掛過程中,有些地方要求開發(fā)商一次性繳清土地款,但不少開發(fā)商拍下土地之后,不能及時繳納土地款,在采取分期付款方式時,多數(shù)首付款一般只有20%—30%,待到全額繳清有的甚至拖過兩年了。
因此,提高開發(fā)商拿地首付款比例,規(guī)定原則上一年付清,一方面,有利于政府盡快回籠土地收入資金,彌補(bǔ)保障房資金等投入不足的缺陷;另一方面,抬高開發(fā)商進(jìn)入土地市場的門檻,引導(dǎo)開發(fā)商合理安排資金,防止盲目擴(kuò)張,也有助于減少囤地現(xiàn)象。
但是,該政策對開發(fā)商的影響是不一樣的。今年樓市銷售火爆,開發(fā)商已大量回籠資金,對資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商而言,該政策對他們形不成壓力,而對實(shí)力小、資金仍緊張的開發(fā)商,在競地面前壓力會加大。
嚴(yán)格執(zhí)行這條政策的話,有利于加大房地產(chǎn)行業(yè)的集中度,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會越來越向有實(shí)力的開發(fā)商傾斜,有助于住房產(chǎn)品質(zhì)量提升,有利于避免爛尾樓的出現(xiàn),從而減少金融風(fēng)險。
當(dāng)政策效力波及到整個樓市,可能促使開發(fā)商加快手中樓盤開盤和銷售,加快回籠資金,增加企業(yè)拿地實(shí)力。如此一來,未來一段時間內(nèi),捂盤惜售現(xiàn)象將減少,市場上住房供應(yīng)量將增加。
今年下半年以來,部分城市房價過快上漲,“國四條”已經(jīng)明確要對其“遏制”的基調(diào)。我預(yù)計,明年年中,房價會平穩(wěn)下來?,F(xiàn)在還在上升通道,但是上升勢頭將會減弱。隨著政府加大新增土地供應(yīng)量和大力盤活存量土地,加大市場上普通商品房供應(yīng)和對投資性需求的有效抑制,我相信房價會平穩(wěn)下來。
需要強(qiáng)調(diào)的是,好政策還需真執(zhí)行。我國樓市調(diào)控不缺政策,而缺乏執(zhí)行力度。這需要地方政府下決心、用重拳,在土地問題上盡快把已經(jīng)批出去的土地形成開發(fā)能力,對違規(guī)囤地要更加嚴(yán)格執(zhí)法。在房地產(chǎn)貸款方面要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策,在具體執(zhí)行中,要仔細(xì)區(qū)分改善性需求和投資性需求,切實(shí)做到支持和抑制的兩相宜。
(作者為中國房地產(chǎn)研究會副會長)
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