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電影《蝸居》的放映、房價的飛漲，引發(fā)了對房地產(chǎn)行業(yè)的全國性關(guān)注。筆者認(rèn)為，只要政府有決心將房地產(chǎn)市場中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補(bǔ)貼，以美國、澳大利亞等國成功運轉(zhuǎn)的REITs這種權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國民自有資金來投資并分享房地產(chǎn)市場長期上升的收益，便能使得絕大多數(shù)國民都有房可得。

購房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款莫混淆

所有的專家都對房價如果下跌30%而將給中國金融系統(tǒng)產(chǎn)生的沖擊憂心不已，特別是美國次貸危機(jī)以后，政府決策者更因此始終面對著銀行房貸可能出現(xiàn)的高額違約風(fēng)險而躊躇難斷。

但正如上述，所謂“房貸”其實是“房地產(chǎn)抵押貸款”的簡稱，它是指貸款用途于房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)貸款的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。”銀行對房地產(chǎn)信貸主要通過三個階段實現(xiàn)，即地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售。由此可見，籠統(tǒng)所稱的“房貸”其實應(yīng)該更準(zhǔn)確地分別為“房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款”和“購房抵押貸款”。因此，不加分別地談?wù)摲抠J違約風(fēng)險，如果不是別有用心地混淆和偷換概念，那也只能說是極其不專業(yè)和不嚴(yán)肅的行為。

如果仔細(xì)分析我國的房地產(chǎn)貸款的構(gòu)成，我們就可以發(fā)現(xiàn)，其中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的銀行個人住房抵押貸款，壞賬率極低。

香港各家銀行設(shè)定的房貸不良比例“警戒線”一般都定在1%左右。由于無法取得公開的全國數(shù)據(jù)，而僅根據(jù)上海銀監(jiān)局歷年發(fā)布的相關(guān)報告表明，個人住房貸款的不良貸款率為0.6%左右，質(zhì)量在全球以何種標(biāo)準(zhǔn)衡量都是相對較好的。

如果進(jìn)一步仔細(xì)分析，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的銀行貸款，卻不盡如此。同樣是上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)表明，住房開發(fā)貸款的不良貸款率為2%左右，是個人住房貸款不良率的3倍以上。而應(yīng)當(dāng)看到，上海各大商業(yè)銀行的抵押貸款質(zhì)量在全國還算是最好的。

因此如果要就此分級的話，完全可以將前者稱之為“中國的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款”（優(yōu)貸），而后者可以相對稱之為“中國的次級房地產(chǎn)抵押貸款”（次貸）。