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周天勇:中國住房問題的深層機理分析
jianaisc.com?2010-01-28 14:59? 周天勇?來源:中共中央黨校學(xué)報    我來說兩句

如果2040年城市化水平提高到80%,城鎮(zhèn)人口將達到11。6億,如果每人住宅面積按照50平方米計算(考慮包括已經(jīng)建設(shè)和今后可能還要建設(shè)的一些大戶型和別墅等),城鎮(zhèn)住宅面積要在2007年127。34億平方米的基礎(chǔ)上,再增加452。66億平方米。假如容積率按照3計算,還需要增加住宅建設(shè)用地2 263萬畝,2008年到2040年每年平均需要供給住宅建設(shè)用地71萬畝。但是,考慮中國城市化已經(jīng)滯后15%左右,未來10年可能是城市化的加速時期,并考慮消化目前已經(jīng)存在的城鎮(zhèn)住宅供給和需求存量方面的缺口,住宅建設(shè)用地每年可能需要100萬畝。如果供給小于此數(shù),或者超大戶型住房和別墅用地較多,包括一戶購買多套住宅,住宅用地價格和房價,勢必會快速上漲。

(二)土地政府壟斷供給型住宅漲價

中國土地的供給市場,除了政府行政限制土地的供應(yīng)量外,另一特征就是政府壟斷。政府一家壟斷性出讓供應(yīng)土地,許多個房地產(chǎn)商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地。地價形成機制為:需求競爭者出最高價者為中標(biāo),一般也即成交價,而對于政府定的最高價沒有其他的土地供應(yīng)者與其競爭,沒有使地價下行的其他土地供給者的競爭壓力。

政府壟斷的土地供應(yīng)市場使城市地價持續(xù)走高。從北京市住宅用地掛拍招價格來看,從2003年的每平方米1 600多元上升到了2008年的3 800多元,有的地塊高達4 500多元。

統(tǒng)計顯示,2008年5月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價率(成交價高于底價的比例)達59。76%。其中,14塊土地成交價高于底價。優(yōu)質(zhì)地塊的成交價格普遍高出底價100%以上。在土地尤其是住宅及含住宅項目用地成交大幅上漲的同時,住宅及含住宅項目用地的樓面價環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。統(tǒng)計顯示,2008年5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3 823元/平方米,環(huán)比4月份上漲了6%,比3月份上漲34%[4]。而一些地方除了政府的一級壟斷外,還出現(xiàn)了特大房地產(chǎn)企業(yè)對土地的二級壟斷。這又為房價進一步上漲形成了推動力量。因此,政府一家壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,是除了土地供應(yīng)小于土地需求外,推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的最重要的原因。

輿論普遍指責(zé)房地產(chǎn)商的暴利推高了房價。但是,如果土地供應(yīng)是一個競爭性的市場,土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地產(chǎn)商就不可能獲得需求遠大于供給和壟斷土地房屋的暴利,其利潤就會平均化,回歸合理的范圍。


責(zé)任編輯:趙舒文
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