2003年,“物業(yè)稅”這個新名詞出籠,至今熱議不止。小稅種,大討論,這本來是一件好事。社會大眾對稅收問題越來越關注,是社會進步的一個標志。但在一波又一波的熱議中,夾雜著對物業(yè)稅的種種誤解。
誤解一:物業(yè)稅是我國要開征的一個新稅種
這個誤解是由“物業(yè)稅”這個新叫法引起的,其實就是房地產(chǎn)稅,或房產(chǎn)稅的另一種說法。不少國家都開征了這個稅,我國也不例外,其實早就有這個稅,并有兩個稅種。一是城市房地產(chǎn)稅,另一個是房產(chǎn)稅。前者以《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的形式于1951年由原政務院頒布實施,后者以《房產(chǎn)稅暫行條例》形式于1986年由國務院頒布實施。1986年房產(chǎn)稅開征之后,對內(nèi)資企業(yè)和個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅,城市房地產(chǎn)稅僅對外資企業(yè)和外籍個人征收。2009年,取消城市房地產(chǎn)稅,對外資企業(yè)和外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅,我國房產(chǎn)稅制度實現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一,也徹底結束了我國對內(nèi)外資分設稅種的歷史。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。同時,現(xiàn)行政策規(guī)定對個人出租住房和企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例對一些房產(chǎn)規(guī)定免稅,包括對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。對納稅確有困難的納稅人,條例還授權省、自治區(qū)、直轄市人民政府定期減征或免征房產(chǎn)稅。
與國外相比,不同之處有兩點:一是征稅范圍不同。我國是針對經(jīng)營性房產(chǎn),而且不含農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn),而國外一般是全覆蓋,包括經(jīng)營性的和非經(jīng)營性的自己居住房產(chǎn)。二是計稅依據(jù)不同。國外一般按照評估值計稅,我國是按照原值計稅。
由此可見,我國并非沒有物業(yè)稅,只是由于對個人非經(jīng)營性房產(chǎn)免于征收,使大多數(shù)人感覺不到這個稅的存在而已。
誤解二:物業(yè)稅或房產(chǎn)稅可以抑制房價
有一種觀點認為物業(yè)稅能打擊投機性購房,是有效地抑制房價過快上漲的一柄利器。房價的過快上漲,是多種因素促成的。從經(jīng)濟學來分析,任何物品價格的快速上漲,要么是需求過旺,要么是供給不足,或二者兼而有之。住房是一種特殊商品,供給不可能是無限的,尤其受到土地的約束。而從需求來看,作為安家立業(yè)的基本條件,具有很強的剛性需求。但同時又可以是投資品,作為投資工具,可以有無限的需求。
征稅,無論保有環(huán)節(jié)的稅收,還是交易環(huán)節(jié)的稅收,其作用是增大交易成本,包括持有成本和銷售成本,但成本不決定價格。在需求旺盛的情況下,尤其是在預期房價不斷上漲的情況下,所有的成本都是可以轉嫁出去的,稅收也不例外。能炒房的人,不會在乎持有房子期間交一點稅,到時候都能從房價中收回來?,F(xiàn)在的房產(chǎn)交易流行“凈價”方式,所有稅費由購房者負擔,包括所得稅在內(nèi)。
物業(yè)稅調(diào)節(jié)房價的前提是稅負不能轉嫁,通過稅收拿走炒房者的一塊收益,得利少了,炒房的人才會減少,住房的投機性需求才會減弱。否則,稅收所起到的作用是相反的,不是抑制房價,而是推高房價。尤其是在住房剛性需求旺盛的條件下,更是為炒房者提供了機會。
還有一說,征稅會擴大住房持有成本,迫使那些持有幾套住房的人“吐出”一部分房子,這樣可擴大住房供應,從而抑制房價上漲。對住房消費者而言,保有環(huán)節(jié)征稅,會增大養(yǎng)房的成本,對部分潛在的住房消費者的選擇會產(chǎn)生一定影響。但這種影響主要是住房需求結構,或者說住房消費結構,對住房需求總量的影響微乎其微。
不難看出,用稅收手段去抑制房價,其作用是不確定的,一般情況下是無效的。除非是征收重稅,一下子把房價推高到無人接手的地步,或使炒房者在等待房價上漲過程中無法承受重稅,這樣想炒房的人就會退避三舍。但這是一種休克療法,可能導致房地產(chǎn)市場崩盤。以這樣的方式來抑制房價,與通過強制取消房地產(chǎn)市場來抑制房價無異,顯然不可取。
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