二、現階段中國房地產市場的四個特征

與西方國家房地產市場相比，中國房地產市場存在以下四個方面的差異，不能簡單比照國外房地產市場波動的歷史來推測中國房市走勢。

1.中國的房地產市場仍屬發(fā)展中市場，存在剛性需求

我國房地產市場從上世紀末起步，目前尚處于發(fā)展的早期階段。從市場成熟度看，北京、上海等少數一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右，離成熟市場還有距離，其他城市則相差更遠。目前我國城鎮(zhèn)化率剛達到50%，如果未來20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國際平均水平，每年將有1500萬左右的農民轉化為城鎮(zhèn)人口。過去10年中，我國人均收入年均增長12%，預計未來也將保持較高的增速。大量以收入增長為基礎的房地產剛性需求，是實現以價換量的基本條件。只要房地產市場經過了實質性調整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進場。

2.中國的房地產市場結構尚不完善，存在調整空間

住房是兼具社會和商品屬性的特殊產品。出于社會穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國家都通過不同形式向民眾提供保障性住房，使住房結構能夠滿足不同層次人群的合理需求。但到目前為止，我國的住房供應仍存在較大結構性缺陷，保障房覆蓋率不超過10%，遠不能滿足中、低收入群體的必要需求?！笆濉逼陂g，我國將建設3600萬套保障房，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達20％左右。住房保障體系的建設，對穩(wěn)定房地產市場將起到積極的作用。

3.房地產杠桿率低，風險主要通過產業(yè)鏈傳導

盡管我國房地產已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達國家高得多，二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右。我國老百姓對住房看得很重，輕易不會出現美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負債，家庭的整體負債率很低。2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在此輪危機爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務余額與GDP之比高達170%。我國房地產相關貸款（土地貸款、開發(fā)貸款和購房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個百分點，按揭貸款證券化率為零。另一方面，由于我國房地產市場以新房為主，房地產行業(yè)對上下游產業(yè)和地方財政收入均影響較大。2010年房地產增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業(yè)增加值合計占比更是高達12.22%。

綜合上述情況，我國房地產市場調整可能引致的風險將主要通過產業(yè)鏈傳導，并不會像美國那樣由于房地產內部的去杠桿化而引起金融市場的塌陷。任何有助于保持宏觀經濟平穩(wěn)、保持地方必要財政收入的措施，都能有效降低房地產調整風險。同時房地產風險的傳導過程，也會因產業(yè)鏈條的多層次而具有一定時滯，從而為化解風險提供了必要的時間和空間。

4.房價回落是政府主動調控所致，并非供求關系出現逆轉

2010年以來，為促使房地產市場長期健康發(fā)展，政府采取了一系列調控措施，抑制了房價的過快上漲，削弱了房地產市場的金融屬性。當前一些城市出現的房地產價格回落，是政府主動調控的結果，而非房地產市場自我惡化、發(fā)展乏力所造成。針對今后我國房地產市場的走勢，政府仍擁有很大的政策調整空間和靈活度。