作者：江南
《東方早報(bào)》3月7日刊登了馬光遠(yuǎn)先生的文章《房地產(chǎn)成本何時(shí)才能說清楚？》。我認(rèn)為，比“房地產(chǎn)成本何時(shí)才能說清楚”更需要解答的是“房地產(chǎn)成本為何說不清楚”的問題。
馬先生在網(wǎng)上搜了一下，了解到提交《我國房價(jià)為何居高不下》這一政協(xié)大會(huì)發(fā)言的機(jī)構(gòu)——全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的有關(guān)情況。他寫道：“原來其成員有招商地產(chǎn)、萬通集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等大開發(fā)商，大名鼎鼎的任志強(qiáng)更是該會(huì)的現(xiàn)任副會(huì)長……如果任志強(qiáng)先生真有誠意，就請拿出敢為天下先的勇氣，率先公布華遠(yuǎn)在各個(gè)城市樓盤的成本，而不是拿一些含糊的調(diào)研報(bào)告，并且打著工商聯(lián)的旗號來忽悠人?！?/p>
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)做了一個(gè)發(fā)言，該會(huì)成員有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(難道房地產(chǎn)商會(huì)的成員不應(yīng)該有房地產(chǎn)企業(yè)？)，知名房地產(chǎn)商人任志強(qiáng)擔(dān)任該會(huì)的副會(huì)長，以上事實(shí)就可以推論出任志強(qiáng)打著“工商聯(lián)的旗號”來忽悠人嗎？這是明顯的血統(tǒng)論邏輯。況且，即使這份報(bào)告源自任志強(qiáng)授意，他也沒必要把自己的商業(yè)秘密全部“曬”出來。否則，以此邏輯推論，任志強(qiáng)也完全有理由要求批評房價(jià)高的人全部把自己的工資條和小金庫都“曬”出來，這樣，房地產(chǎn)市場就變成了集體裸奔的場所。
按下上述邏輯硬傷不提，不妨探究一下房地產(chǎn)企業(yè)的確切成本是多少。
文中做了一番合理推論：“根據(jù)這份發(fā)言，‘目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%，占總銷售收入的14.21%?！@就意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的總成本只占總銷售收入的54.5%左右。”(編注：黑體字部分非馬光遠(yuǎn)原文所有，系版面編輯為了方便讀者閱讀，根據(jù)上文單引號內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算后所得，如有不妥，謹(jǐn)向馬先生致歉。)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率是45.5%，這究竟是不是一個(gè)“暴利”，本身就很值得探討。房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間周期較長，一般來說從拿地到銷售完成，兩年算比較快的，三年完成也不算很慢，這還是在市場銷售火爆時(shí)的經(jīng)驗(yàn)，碰上像2008年這樣銷售不暢的年份，拖上四五年也不足為奇，不信可以調(diào)研一下1997年亞洲金融危機(jī)后上海大量外銷樓盤嚴(yán)重滯銷的歷史。故此，我認(rèn)為用45.5%作為一個(gè)普遍的利潤率本身就是不妥的，有必要考證的是“年利潤率”。
我也認(rèn)同前幾年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普遍存在“暴利”，但在思考如何解決這個(gè)問題的時(shí)候，必須完整考量造成這種局面的各種因素及其流變，不能光憑“義憤”把氣出在“任志強(qiáng)”們頭上，否則“暴利”一定會(huì)卷土重來。
事實(shí)上，前幾年的房地產(chǎn)商的“暴利”無非來自三個(gè)源頭：首先是房價(jià)不斷上漲，這個(gè)原因大家說得很多了，不再贅述。其次，是融資方便，因?yàn)檫@個(gè)原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)商可以用很少的自有資金開發(fā)，“45.5%”的利潤率就很有可能乘以五甚至是十。
|
|