11月16日，國土資源部在正式對商品住宅用地進行面積設(shè)限后，正在形成2010年新的土地調(diào)控政策，這些政策將包括出臺相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。據(jù)了解，之前試點的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市也將繼續(xù)推廣。這種模式的核心，就是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地；原有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營效益。（11月22日《濟南日報》）
對于國土資源部正在成形的政策，記者的分析是：這種模式在理論上能夠大大增加土地的供應(yīng)量，從而緩解房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，打破因剛性需求造成房價持續(xù)上漲的趨勢。但筆者認(rèn)為，在“農(nóng)地入市”的模式中有兩個問題是必須面對的，若這兩個問題解決不了，社會對它的期待就可能會打折扣。
首先，農(nóng)地的土地經(jīng)營權(quán)歸屬于誰？這個問題看似簡單但一直有待厘清，如果沒有清晰界定，就可能出現(xiàn)這樣的尷尬：經(jīng)營權(quán)名為農(nóng)民所有，但因為土地屬于集體，決定權(quán)也在集體，農(nóng)民在具體決策中還是會“無法表達(dá)”，只能靠邊站。于是，就可能出現(xiàn)這樣的問題：各級政府以公共需要為理由，名正言順地用低價征用農(nóng)地，然后順理成章地以高價出售。在“農(nóng)地入市”的模式中應(yīng)該充分賦予農(nóng)民的實際土地經(jīng)營權(quán)，讓他們參與整個經(jīng)營的過程，并且具有實際的定價和表達(dá)權(quán)利——在一些城市被拆遷和被征用者的利益都很難得到保證的情況下，這一點顯得尤為迫切和重要。
其次，“農(nóng)地入市”怎樣豐富了土地供應(yīng)？目前房價上漲的一個重要原因，是土地政策和開發(fā)商拿地后的二次囤積和壟斷。如果“農(nóng)地入市”后依然被壟斷性的賣地體制所收納，依然因為房地產(chǎn)開發(fā)商的“二次截留”而被囤積，則“農(nóng)地入市”可能起不到明顯的調(diào)節(jié)房價的功能。甚至，可能出現(xiàn)低價的農(nóng)地成為房地產(chǎn)開發(fā)商再次狂歡的“盛宴”。事實上，“農(nóng)地入市”調(diào)節(jié)房價功能的發(fā)揮不僅指的是土地供應(yīng)量上的增多，更應(yīng)該指的是土地供應(yīng)方式的豐富和多樣，沒有區(qū)別于以前的土地供應(yīng)，地價是否會降下來，還真難預(yù)測。
- 2009-11-23“農(nóng)地入市”政策應(yīng)緩行
- 2009-11-23“農(nóng)地入市”能否解高房價之痛？
|
|