國(guó)土部近期正在形成2010年新的土地調(diào)控政策。之前試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市有望繼續(xù)推廣。此舉將有利于緩解土地供應(yīng)緊張、打壓居 高不下的房?jī)r(jià)。(11月22日《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》)
高房?jī)r(jià)已成社會(huì)之患、百姓之痛。盡管中央采取了一系列的宏觀調(diào)控措施,試圖把高房?jī)r(jià)壓下來(lái),但效果并不明顯。特別是今年以來(lái),房?jī)r(jià)再次象脫了韁的野馬,使“買(mǎi)房難、買(mǎi)房貴”問(wèn)題進(jìn)一步升級(jí)。
分析今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際情況,由于各地地價(jià)不斷攀升、“地王”頻繁出現(xiàn),于是,高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)也越來(lái)越趨向一致。而對(duì)高地價(jià)產(chǎn)生的原因,則歸咎于國(guó)家的土地政策,認(rèn)為是土地供應(yīng)不足造成了地價(jià)的迅速上漲。因此,用“農(nóng)地入市”來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的觀點(diǎn),也被越來(lái)越多的人所接受,被各方所關(guān)注。
那么,“農(nóng)地入市”能否遏制地價(jià)的快速上漲、解房?jī)r(jià)之痛,把過(guò)高的房?jī)r(jià)壓下來(lái)呢?
我們知道,按照市場(chǎng)供求定律,供大于求,價(jià)格下降,供小于求,價(jià)格上漲。土地供應(yīng)緊張,則土地價(jià)格上漲,反之,則下降。但是,近年來(lái)房?jī)r(jià)和地價(jià)的快速上漲,是否完全由土地供應(yīng)所決定呢?增加土地供應(yīng),是否就能使過(guò)高的房?jī)r(jià)壓不來(lái)呢?筆者認(rèn)為,在現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策和環(huán)境下,改變土地供應(yīng)量,并不能從根本上解決地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。
首先,地價(jià)的快速上漲,與對(duì)囤積土地行為打擊不力密不可分。一極是高喊土地供應(yīng)緊張,一極則是大量土地被囤積。從表面看是土地供應(yīng)緊張?jiān)斐傻?,?shí)質(zhì)是制度執(zhí)行不力造成的。不管土地供應(yīng)緊張與否,都不應(yīng)該出現(xiàn)土地被大量囤積的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象,就必須嚴(yán)厲打擊、嚴(yán)格執(zhí)法,否則,會(huì)加大土地供應(yīng)緊張的矛盾,形成惡炒土地的結(jié)果。今年以來(lái)土地價(jià)格快速上漲,很大程度上就是對(duì)囤積土地行為打擊不力的結(jié)果。把地價(jià)上漲完全歸咎于土地供應(yīng)緊張,而回避開(kāi)發(fā)商行為的不規(guī)范,回避對(duì)囤積土地行為打擊不力的問(wèn)題。那么,即使“農(nóng)地入市”,仍然會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)緊張的矛盾,開(kāi)發(fā)商仍然會(huì)通過(guò)囤積土地的手段,制造土地供應(yīng)緊張的矛盾,從中牟利。現(xiàn)實(shí)生活中,這種教訓(xùn)并不少。
其次,地價(jià)的快速上漲,與地方政府的“土地財(cái)政”密不可分。每次地價(jià)的上漲,都有地方政府的影子;每個(gè)“地王”的出現(xiàn),都少不了地方政府的推動(dòng)。地價(jià)上漲的最大受益者是地方政府,土地出讓金、各種建設(shè)規(guī)費(fèi)、稅收等,都是地方政府最為看中的內(nèi)容。如果不能解決地方政府“土地財(cái)政”的問(wèn)題,即使增加土地供應(yīng),地價(jià)照樣會(huì)上漲,“地王”照樣會(huì)出現(xiàn)?!稗r(nóng)地入市”的最終結(jié)果,就是增加開(kāi)發(fā)商惡炒土地的“資源”。
同時(shí),我們應(yīng)當(dāng)看到,地價(jià)上漲雖然推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲,但是,也并不是高房?jī)r(jià)的唯一因素。開(kāi)發(fā)商暴利、各種規(guī)費(fèi)、稅收以及灰色成本等,也是高房?jī)r(jià)的重要因素。也許“農(nóng)地入市”能夠在一定時(shí)期、一定程度上緩解地價(jià)上漲的矛盾,使房?jī)r(jià)得到一定緩解。但是,如果把引起地價(jià)上漲的原因過(guò)度地放在土地供應(yīng)上,把地價(jià)作為引起房?jī)r(jià)上漲的唯一原因,忽視對(duì)其他問(wèn)題的規(guī)范,那么,不僅“農(nóng)地入市”的政策難以發(fā)揮應(yīng)有的作用,也難以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
引起地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的原因很多,必須綜合分析、統(tǒng)籌考慮、多管齊下,既在土地供應(yīng)量上做文章,更在解決內(nèi)在問(wèn)題上下功夫,才能從根本上解決地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。
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