我認(rèn)為,本輪高房租的市場助推原因有以下三項(xiàng):
第一,房產(chǎn)稅開征預(yù)期助推了高房租。從今年5月底以來,市場各方面紛說房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅的開征,已經(jīng)成為市場各方面的共識(shí)。在這樣的共識(shí)下,出租人大幅度提高房租,預(yù)先轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅的行為就不難理解了。房租高企的第一個(gè)原因也可以看出多套房持有者對(duì)于即將出臺(tái)的房產(chǎn)稅的態(tài)度:堅(jiān)決持有,轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)。
第二,第二季度物價(jià)上漲的傳遞效應(yīng)助推了高房租。從今年第一季度末開始的物價(jià)上漲,其沖擊波在這兩個(gè)月內(nèi)嚴(yán)重傳遞到了市民生活中。路邊新疆人開設(shè)的攤點(diǎn)上,一只新疆馕的價(jià)格,從春節(jié)前的2元,猛增到3元,其漲幅達(dá)到50%。 問新疆小老板:“怎么漲價(jià)漲得嘎厲害?”小老板用生硬的上海話回答:“朋友,儂不看看現(xiàn)在么事鬼得不得了,我只有漲1元錢呀?!狈績r(jià)或房租是物價(jià)中的一種,物價(jià)的上漲必定會(huì)波及食住行這些基本的民生。從分析來看,相當(dāng)一部分房屋出租人,把租金作為補(bǔ)充養(yǎng)老金或者在工資收益之外提高生活質(zhì)量的一種補(bǔ)充來源,當(dāng)物價(jià)上漲時(shí),原有租金水平實(shí)際已經(jīng)下降,比如:原來一個(gè)月的租金可以供孩子一個(gè)月學(xué)鋼琴的費(fèi)用,現(xiàn)在人工費(fèi)漲了,原來的租金不夠交孩子鋼琴學(xué)費(fèi)了,租金是不是應(yīng)該提高?應(yīng)該看到:相當(dāng)一部分中低檔出租房,掌握在中低層市民手里,甚至部分房東僅以房租作為生活的唯一來源和依靠。他們最貼近大多數(shù)市民的生活,他們對(duì)物價(jià)升降的敏感度最高,他們在實(shí)際生活中,因?yàn)槲飪r(jià)上漲的額外支出必定要通過房租上漲的額外收入來對(duì)沖,以此保持原有的生活水準(zhǔn)。在探索房租高漲原因的同時(shí),不要忘記CPI的高漲事實(shí),以及由此產(chǎn)生的傳導(dǎo)事實(shí)。
第三,租賃市場供不應(yīng)求助推了高房租。在租賃時(shí)間長短與租金之間,房東寧可租金低一點(diǎn),也不要讓房子空置著,因?yàn)榉孔涌罩貌黄?,但這個(gè)基本原則也會(huì)隨條件而變化。當(dāng)客源多于房源,市場形成供不應(yīng)求的局面時(shí),最后一個(gè)把房子租出去的人,將會(huì)得到最大的利潤空間,因?yàn)樽饪投嘤诜吭?,最后一間房可以選擇很多租客,這時(shí),房屋既不會(huì)空置,也不可能低價(jià)出租;相反,當(dāng)房源多于客源時(shí),市場形成供大于求的局面,最先成功出租的房東將有收益保證,最后一名房東,將迎來房屋空置的結(jié)果。在大城市本輪房租猛漲中,我們看到即使猛漲,房屋在租賃市場中,依然是搶手的香饃饃,說明高租金還是被相當(dāng)部分租客認(rèn)可的。假如全體租客不認(rèn)可,租賃市場就不會(huì)產(chǎn)生這波行情,房屋租賃市場的供不應(yīng)求的局面,造成了租客前赴后繼搶租房子,從而推高了房屋租金。
另外,目前房租高企的季節(jié)是市場旺季。但這并不能說明高房租就是傳統(tǒng)旺季造成的。因?yàn)?,季?jié)還是這個(gè)季節(jié),房租已經(jīng)不是那個(gè)房租。即使以供求關(guān)系來考量,也應(yīng)當(dāng)看到在季節(jié)性增量之外的政策性增量。正是市場前期的一片看空,房屋買賣雙方膠著,大部分買家租房觀望,成為了租房市場的政策性增量。這加劇了租房市場的供不應(yīng)求。
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