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“金九銀十”,購房不妨“追跌殺漲”
www.fjnet.cn?2010-09-02 08:36? 楊紅旭?來源:新聞晨報(bào)    我來說兩句

在傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨之前,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)亂了陣腳。隨著商品住宅成交量的反彈,價(jià)格信號(hào)變得混亂不堪,上漲和下跌的消息犬牙交錯(cuò)。同時(shí),政策面亦聲音不斷,官方和民間都認(rèn)為政策依然緊咬不放,但至于接下來政策是維穩(wěn)還是加碼,業(yè)界無法達(dá)成一致意見。

從市場(chǎng)面觀察,8月中旬開始,多數(shù)城市的樓市成交量的確是在增大的,摩根士丹利發(fā)布的中國房地產(chǎn)交易報(bào)告中指出,8月第四周房地產(chǎn)交易量持續(xù)上升,而房價(jià)并沒有明顯下降,二線城市的交易量自今年5月以來首次超過了兩年內(nèi)的歷史平均水平,一線城市的銷售量也在過去幾周內(nèi)穩(wěn)步上升。有統(tǒng)計(jì)顯示,上海8月全月成交量達(dá)60萬平方米左右,較5-7月的月均水平顯著增長。

至于成交價(jià)格,則總體保持平穩(wěn),有城市上漲,有城市下跌,波動(dòng)幅度皆不大。成交量和價(jià)格之間存在密切關(guān)系,一般而言,價(jià)格變化滯后于成交量。近段時(shí)間成交量反彈的原因有三:一是供應(yīng)量增加,很多開發(fā)商憋著一股勁打算在金九銀十推盤;二是自住需求持續(xù)入市,少數(shù)投資投機(jī)需求也有點(diǎn)蠢蠢欲動(dòng);三是樓盤促銷數(shù)量增加。

在目前買賣雙方依然處于膠著的形勢(shì)下,開發(fā)商想要獲得比較好的銷售業(yè)績,必須要有一定的價(jià)格優(yōu)惠,否則將有滯銷風(fēng)險(xiǎn)。問題的關(guān)鍵是,降價(jià)多少才能引發(fā)比較好的銷售。值得關(guān)注的是,6-7月少數(shù)大開發(fā)商搶先進(jìn)行促銷,結(jié)果很多項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷,也就探明了購房人的心理價(jià)位,于是近期新推房源時(shí),折扣有所減少。價(jià)格正是在買賣雙方相互試探的過程中形成動(dòng)態(tài)均衡。

關(guān)于調(diào)控政策,前段時(shí)間,中央決策層和相關(guān)部委均接連表態(tài)調(diào)控不放松。這兩天又有幾個(gè)聲音:一是有記者從住建部獲悉,近期再次出臺(tái)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的可能性不大,下一步的工作重點(diǎn)是對(duì)新“國十條”政策的嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行和細(xì)化;二是國家發(fā)改委專家表示,調(diào)控基本上達(dá)到預(yù)期目的,突出的標(biāo)志就是房價(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到了遏制,現(xiàn)在不適合出臺(tái)新的調(diào)控政策,需要進(jìn)一步完善此前的調(diào)控措施;三是中國銀監(jiān)會(huì)官員表示,銀監(jiān)會(huì)將嚴(yán)格執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策,堅(jiān)決遏制投機(jī)、投資需求,在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下支持保障性住房建設(shè)。

商品房成交量反彈,房價(jià)穩(wěn)定中暗流涌動(dòng),面對(duì)這一市場(chǎng)形態(tài),政策可謂“前怕狼,后怕虎”,于是只能暫且通過頻頻喊話保持高壓態(tài)勢(shì)。實(shí)際上,接下來政策的動(dòng)向主要還看房價(jià)“臉色”。隨著金九銀十的到來,開發(fā)商對(duì)于房價(jià)的態(tài)度將明顯分化,部分大企業(yè)為了跑量,會(huì)繼續(xù)促銷,而少數(shù)更注重利潤率的開發(fā)商可能停止促銷,甚至是小幅漲價(jià)。至于潘石屹近日所謂的“房價(jià)將下跌至2009年初的水平”,我認(rèn)為純屬意淫。

按當(dāng)前態(tài)勢(shì),九、十月份成交量繼續(xù)反彈,基本已成定局。房價(jià)不會(huì)明顯上漲,維持振蕩的可能性更大。在這種情況下,正如上述各部委官員所持觀點(diǎn),政策不會(huì)立即加碼,當(dāng)前依然處于房價(jià)觀察期和政策維持期。想要購房的朋友,同樣需要觀察房價(jià)走勢(shì),接下來二三個(gè)月,可以考慮的策略是“追跌殺漲”。因?yàn)?,房價(jià)普漲將招致新政打壓,比如近期頻傳的房產(chǎn)稅;房價(jià)下跌則政策不僅不會(huì)加碼,反倒可能于明年一季度前后放松。

(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)


責(zé)任編輯:李艷
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