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中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控料將進(jìn)一步升級(jí)。國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。(據(jù)4月27日中國新聞網(wǎng))

發(fā)改委官員的這一番話，實(shí)是對(duì)一個(gè)老大難的問題開刀，即，多年來，人們都知道房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，在“中國十大暴利行業(yè)”榜單上，房地產(chǎn)業(yè)常常穩(wěn)坐榜首，如果實(shí)施房地產(chǎn)領(lǐng)域的反暴利法規(guī)，意味著房地產(chǎn)商制定的超過“合理房?jī)r(jià)”的房?jī)r(jià)，將被視為“暴利”，構(gòu)成違法。

當(dāng)然，如何規(guī)定“暴利”的標(biāo)準(zhǔn)確定至為關(guān)鍵，而暴利標(biāo)準(zhǔn)的確定首先需要對(duì)“合理房?jī)r(jià)”的確定。目前我們對(duì)什么叫“合理房?jī)r(jià)”缺少標(biāo)準(zhǔn)，那么暴利標(biāo)準(zhǔn)的確定將有失依據(jù)。

按照西方發(fā)達(dá)國家的做法，比如德國的做法，是政府先對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租、稅收等實(shí)行 “指導(dǎo)價(jià)”制度，然后綜合計(jì)算出一個(gè)“合理房?jī)r(jià)”，再規(guī)定一個(gè)“暴利房?jī)r(jià)”——超過“合理房?jī)r(jià)”的20%即為“暴利房?jī)r(jià)”，視為違法行為。

從中可以看出，制定反房地產(chǎn)暴利法的基礎(chǔ)，是對(duì)地價(jià)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度，嚴(yán)格規(guī)定地價(jià)漲幅、上限，才能推導(dǎo)到“合理房?jī)r(jià)”。因?yàn)榈貎r(jià)是房?jī)r(jià)最重要的組成，如果地價(jià)不能實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，則“合理房?jī)r(jià)”難以確定，“暴利房?jī)r(jià)”更是無從談起。

問題是地價(jià)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度有多大可能性？我們知道，現(xiàn)在土地實(shí)行招拍掛制度，地價(jià)完全由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定，不斷刷新的“地王”也表明，地價(jià)并沒有實(shí)行指導(dǎo)價(jià)。

而且，土地出讓金是地方政府重要的財(cái)政收入，2010年的數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓金高達(dá)３萬億元，占當(dāng)年地方財(cái)政收入的48.8%。土地財(cái)政決定了，即便實(shí)行地價(jià)指導(dǎo)價(jià)，地方政府也一定會(huì)從高而不從低，以自斷財(cái)路。

再有，針對(duì)房地產(chǎn)的各種稅收，諸如增值稅，交易稅，契稅，房產(chǎn)稅……等等，能不能為了配合降低“合理房?jī)r(jià)”，而降低這些稅費(fèi)呢？這也需要政府做出讓利。

如若這些基礎(chǔ)性的價(jià)格問題沒有解決，即便我們將房地產(chǎn)商的利潤有效控制了，整個(gè)房?jī)r(jià)要想大幅下降的可能性也值得懷疑。因?yàn)椋瑯?gòu)成房?jī)r(jià)最核心的地價(jià)難以降價(jià)，要想壓擠房地產(chǎn)商的利潤，一個(gè)是空間有限，一個(gè)是當(dāng)利潤空間壓縮之后，開發(fā)商開發(fā)的動(dòng)力減弱，就會(huì)有地?zé)o價(jià)，地方財(cái)政來源就會(huì)受影響。

從這樣的分析其實(shí)也可以看出，房?jī)r(jià)畸房，最主要的恐怕不是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)這個(gè)環(huán)節(jié)，而是土地供應(yīng)這個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)并不是一個(gè)嚴(yán)格禁入、專營的市場(chǎng)，而是一個(gè)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，只要是競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，就很難形成暴利，即便是在競(jìng)爭(zhēng)中形成壟斷帶來了暴利，也是相對(duì)脆弱的，因?yàn)檫@些壟斷企業(yè)必須保持效率才能維持暴利，否則，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就有機(jī)會(huì)打破格局。所以，競(jìng)爭(zhēng)性的壟斷不一定帶來暴利。

但是，像土地供應(yīng)這樣的市場(chǎng)是被行政性的禁入手段保護(hù)起來的壟斷，是一種硬性的壟斷，它將所有的競(jìng)爭(zhēng)者都關(guān)在門外，完全可以自行調(diào)節(jié)供需來“制定”價(jià)格，獲取暴利自不在話下。

事實(shí)上，在土地的一級(jí)市場(chǎng)上，地方政府花很少的錢就完成了征地拆遷，而在二級(jí)市場(chǎng)上，通過控制供需和競(jìng)拍來抬高價(jià)格，這樣就從一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，獲得了驚人的暴利。

因此，行政性壟斷是暴利的保障和來源，反暴利首先要反行政性壟斷，這才是最根本所在。我們要想打破房地產(chǎn)暴利，就要打破政府政府靠行政力量來制造和維護(hù)的壟斷，讓政府退出扮演“經(jīng)濟(jì)組織”的角色，真正做市場(chǎng)的公正裁判員。