近日,國(guó)務(wù)院國(guó)資委下發(fā)《關(guān)于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》。在國(guó)家大力推進(jìn)保障房建設(shè),同時(shí)又遭逢諸多困難的情況下,這一文件無(wú)疑具有積極意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值,央企是該好好表現(xiàn)一把了。
《通知》提出:中央企業(yè)要深刻認(rèn)識(shí)國(guó)家推進(jìn)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要意義,把積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)作為企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要途徑,進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入力度,發(fā)揮中央企業(yè)的骨干和帶頭作用。
今年2月,溫家寶總理曾表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商身上應(yīng)該流著道德的血液。任何企業(yè),都應(yīng)具有社會(huì)責(zé)任,而作為“共和國(guó)長(zhǎng)子”的央企,道德的成分應(yīng)更加濃重一些。如果央企只愿追逐地王,在“暴利疆場(chǎng)”上左沖右突,那么,政府憑什么苛求民營(yíng)開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)離“暴利”?
去年3月,國(guó)資委曾要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè),只保留16家。然而,他們退出的步子邁得是何其細(xì)碎,如同長(zhǎng)著一雙“三寸金蓮”,完全沒(méi)了搶地王時(shí)的雄風(fēng)。據(jù)國(guó)資委的口徑,去年只退了14家,反倒又有5家新獲批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù),從而使允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企由16家擴(kuò)編至21家。
既然很多央企仍想待在房地產(chǎn)的“蜜罐”中,那么就得要求他們更多地承擔(dān)保障房的建設(shè)任務(wù)。
我國(guó)的保障房建設(shè),正步入一個(gè)“攻艱戰(zhàn)”的新階段。去年新開(kāi)工保障房590萬(wàn)套,今明兩年計(jì)劃各新建1000萬(wàn)套,整個(gè)“十二五”期間將新建3600萬(wàn)套。 1000萬(wàn)套的保障房,規(guī)模已超過(guò)全國(guó)新建商品住宅總量。這么大的規(guī)模,對(duì)于資金和土地要求很高,而且需要 “有道德”的企業(yè)去投資建設(shè)。
關(guān)于資金,根據(jù)住建部的測(cè)算,需要1.3萬(wàn)億-1.4萬(wàn)億元,其中各級(jí)政府須投入5000億元左右,需要社會(huì)融資8000億左右,當(dāng)前資金存在較大缺口。關(guān)于土地,東部城市尤其是大城市,土地供應(yīng)比較緊張,中西部城市情況略好。相較而言,保障房用地如同“牙膏”,使勁擠,總能擠一些。但資金卻是硬手貨,正所謂“一分錢(qián)難倒英雄漢”。關(guān)于企業(yè),由于保障房開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率偏低,國(guó)家規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房不超過(guò)3%,實(shí)際操作中一般能達(dá)到4%-8%,當(dāng)然也有項(xiàng)目虧錢(qián)的,所以開(kāi)發(fā)商參與的熱情總體不高。
8000億元的社會(huì)融資,主要由參與保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)出面籌措。當(dāng)前,我國(guó)保障房投資和建設(shè)的主力軍,是地方國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)或建筑企業(yè)。其他類(lèi)型的房企,央企、民企、公眾公司,也都有參與。
關(guān)于央企,有數(shù)據(jù)表明:2010年,中國(guó)建筑、中冶、中房、保利、招商局等11家央企,承擔(dān)了全國(guó)13%的保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù),開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房面積2289萬(wàn)平方米。另有數(shù)據(jù)顯示,2009年,央企房屋銷(xiāo)售面積為2807萬(wàn)平方米,約占全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的3%。這兩組數(shù)據(jù)相較,央企承擔(dān)的保障房似乎不少,但要比地方國(guó)企少很多。另外,央企建設(shè)的保障房項(xiàng)目中,包括了部分單位租賃房和集資房,到底有多少職工住房項(xiàng)目,尚不清楚。比如,近日媒體曝光的安徽省電力公司的集資房,內(nèi)部售價(jià)僅為市價(jià)四成,相當(dāng)一部分是雙拼別墅,最普通的房子也是四室兩廳,這怎么算是保障房呢?
國(guó)資委號(hào)召央企進(jìn)軍保障房建設(shè),到底有多大效果,有待觀察。保障房由地方政府主導(dǎo),央企是否愿意、如何和地方政府協(xié)調(diào),是一個(gè)問(wèn)題。與其他房企相比,央企擁有的最大優(yōu)勢(shì)是資金,但愿他們能在這方面多投入一些。同時(shí),政府應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管,防范部分央企打著保障房的旗號(hào),違規(guī)為自身謀利。
(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))
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