【中國房地產(chǎn)業(yè)可以說未經(jīng)過真正的市場“洗禮”,不僅購房者,開發(fā)商與地方政府都應(yīng)通過市場“無形的手”補(bǔ)“風(fēng)險(xiǎn)教育課”?!?/p> 房價(jià)下跌,無房者夢寐以求,一些已經(jīng)買房的人卻不答應(yīng)。近期,一些樓盤降價(jià)銷售,引發(fā)“老業(yè)主”強(qiáng)烈反對(duì)。這些做法和訴求不乏爭議,但一個(gè)確鑿無疑的事實(shí)是:中國的房地產(chǎn)市場,還需補(bǔ)上一堂實(shí)實(shí)在在的“風(fēng)險(xiǎn)教育課”。 近期,廣州一此前售價(jià)為每平方米16000元至21000元的住宅項(xiàng)目,以9800元至12500元的單價(jià)降價(jià)銷售,一舉引發(fā)熱銷。但老業(yè)主卻坐不住了,他們?cè)噲D封閉小區(qū),阻止售樓員和看房者進(jìn)入。 房地產(chǎn)市場的調(diào)整,牽涉各方利益。隨著降價(jià)樓盤的增多,這樣的“維權(quán)”案例也層出不窮。近期廣州、上海、杭州等多地都有老業(yè)主通過到售樓處拉橫幅、砸沙盤、要求退房甚至上街集體“散步”等方式,表達(dá)對(duì)房屋價(jià)值縮水的不滿和憤怒。 這些業(yè)主尤其是剛需購房者的遭遇值得同情。住房消費(fèi)往往是一個(gè)家庭最大的開支,許多人為購房背負(fù)了沉重的房貸。如果尚“有貸在身”,一旦房價(jià)大幅下跌,不僅意味著家庭財(cái)富的巨大縮水,更會(huì)將其逼入嚴(yán)峻的困境之中:與每月需要償付的高額房貸本金和利息相比,住房甚至可能會(huì)成為一筆令人痛苦的“負(fù)資產(chǎn)”。 但嚴(yán)格地說,除非發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在此前銷售過程中存在貓膩,或售賣雙方事先在購房合同中有明確約定,否則這類“維權(quán)”行為大多得不到支持。 市場經(jīng)濟(jì)條件下,任何價(jià)格都有漲有跌,凡是投資也必然有賺有賠。售樓方以市場接受的價(jià)格出售商品,項(xiàng)目在不同的市場情況下采取相應(yīng)的推廣方式和銷售策略,屬于正常合理的營銷行為。在沒有法律支持的情況下,老業(yè)主通過集會(huì)、封堵售樓處、干擾銷售等行為,不僅影響企業(yè)正常經(jīng)營秩序,還可能違反治安條例,致使“維權(quán)不成反致侵權(quán)”。事實(shí)上,這類“維權(quán)”行為除了經(jīng)媒體報(bào)道后能吸引不少眼球外,真正成功的案例少之又少。 有人說,股民們已習(xí)慣股市的漲跌,少有人為炒股賠錢而上訪;購房者也應(yīng)該習(xí)慣房地產(chǎn)市場的波動(dòng),懂得“樓市有風(fēng)險(xiǎn),購房需謹(jǐn)慎”。 從個(gè)體來說,隨著房價(jià)下跌,一些購房者可能會(huì)被“套牢”;從行業(yè)來說,這對(duì)購房者、開發(fā)商和地方政府卻是一堂實(shí)實(shí)在在的“風(fēng)險(xiǎn)教育課”。這堂課、這場陣痛、這個(gè)教訓(xùn),有助于中國的房地產(chǎn)業(yè)回到健康理性發(fā)展的軌道上來。 啟動(dòng)市場化改革20多年來,中國房地產(chǎn)業(yè)一直保持快速上漲的勢頭。借助產(chǎn)業(yè)地位的“不可替代”,地方財(cái)政的高度依賴,住房供應(yīng)的總體短缺,每遇危機(jī)的及時(shí)“救市”,中國的房價(jià)總體上是“只漲不跌”。除了個(gè)別房企由于經(jīng)營方式等原因而導(dǎo)致的起起落落,房地產(chǎn)業(yè)可以說未經(jīng)過真正的市場“洗禮”。恰恰相反,每逢經(jīng)濟(jì)下行壓力,甚至還往往能貢獻(xiàn)“逆勢而上”的奇跡。 雖然沒有新出臺(tái)的“國×條”,但房地產(chǎn)業(yè)目前正在經(jīng)歷深刻的調(diào)整。尤其是一些土地供應(yīng)量明顯過大的二三四線城市,泡沫正在破裂。這被不少業(yè)內(nèi)人士視為是市場“無形之手”在真正發(fā)揮作用。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說,那種明顯脫離實(shí)際需求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速,依靠土地和房價(jià)不切實(shí)際的升值預(yù)期來快速造樓、造城的開發(fā)模式,是時(shí)候終止了。 這堂“風(fēng)險(xiǎn)教育課”內(nèi)涵豐富。對(duì)購房者來說,房價(jià)的快速上漲不可持續(xù),在總體上行的態(tài)勢下,部分地區(qū)、部分時(shí)期的房價(jià)出現(xiàn)下行將成為常態(tài),而且在短時(shí)間、大面積、大幅度的上漲背后,會(huì)伴隨一定程度的回吐,“出來混,總是要還的”。 對(duì)開發(fā)商來說,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)企業(yè)的自有資金、開發(fā)技術(shù)和營銷能力都有一定的門檻要求,試圖依靠信貸資金高杠桿率在樓市賺“快錢”、炒地皮,已非那么容易。前幾年,一些從未有過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的制造業(yè)企業(yè)猛地“扎進(jìn)”樓市,眼下則深陷泥潭甚至面臨破產(chǎn),便是前車之鑒。對(duì)地方政府來說,財(cái)政收入在任期內(nèi)出現(xiàn)“斷崖式下跌”并非危言聳聽,對(duì)土地財(cái)政的持續(xù)過度依賴,將把地方政府推向危險(xiǎn)的境地。 新華社北京6月8日新媒體專電 |
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