原標(biāo)題：禁打?qū)W區(qū)房旗號 防止消費(fèi)者被誤導(dǎo)

“買房就能上××小學(xué)”、“距國貿(mào)僅30分鐘”，從2月1日開始，這些話語不能在售樓廣告中使用了。國家工商總局日前發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，該規(guī)定將于2月1日起施行。其中要求房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。其中規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。（1月6日《京華時(shí)報(bào)》）

根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)廣告上關(guān)于買房之后的福利性承諾并非要約邀請，關(guān)于辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾內(nèi)容屬于要約行為，既然有福利性承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告屬于要約行為，那么就意味著消費(fèi)者要在預(yù)期之內(nèi)實(shí)現(xiàn)廣告承諾的內(nèi)容，否則房地產(chǎn)商就涉嫌違約。辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)并非簡單依靠房地產(chǎn)商就能實(shí)現(xiàn)，辦理戶口屬于公安機(jī)關(guān)的行政行為，就業(yè)的主動權(quán)掌握在用人單位手中，升學(xué)入學(xué)的主動權(quán)則掌握在教育行政部門或教育機(jī)構(gòu)手中。房地產(chǎn)商包含福利性待遇的要約缺乏具體確定的內(nèi)容，戶口能否順利辦理主要在于申請人是否符合條件，就業(yè)能否滿意主要看勞動者自身能力，升學(xué)入學(xué)要看孩子條件及政策要求，而這些因素是房地產(chǎn)商無法左右的，更不可能違反法律政策幫助消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)福利性廣告承諾。

對于消費(fèi)者而言，之所以看中房地產(chǎn)商關(guān)于戶口、就業(yè)、升學(xué)等承諾而買房，就是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為買了房之后房地產(chǎn)商會不擇手段地為其實(shí)現(xiàn)目的，但是對于房地產(chǎn)商而言這些福利性承諾僅是幫助實(shí)現(xiàn)而不是必然實(shí)現(xiàn)，幫助實(shí)現(xiàn)與必然實(shí)現(xiàn)之間的差異顯而易見。幫助實(shí)現(xiàn)其實(shí)就是提供相關(guān)的咨詢服務(wù)或信息服務(wù)而已，畢竟戶口、就業(yè)、升學(xué)這些群眾普遍關(guān)心的夢想能否照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，涉及的因素非常多，既有主觀的也有客觀的，僅靠房地產(chǎn)商的能量根本就不可能實(shí)現(xiàn)夢想的必然性，而房地產(chǎn)商之所以在廣告上做出無法必須實(shí)現(xiàn)的承諾，其目的就是為了誘導(dǎo)有相關(guān)需求的人買房。

根據(jù)合同法精神，商品房買賣合同屬于主合同，但是福利性承諾的內(nèi)容屬于從合同，從合同違約并不代表主合同必然違約，加上從合同的不能履行大部分還因?yàn)椴豢煽沽σ蛩?，例如買受人自身?xiàng)l件不符、法律政策的調(diào)整等等，不可抗力導(dǎo)致的合同無法履行雙方不需要承擔(dān)法律責(zé)任，即便是消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)商違約而起訴，也要舉證證明因?yàn)槲磳?shí)現(xiàn)戶口辦理、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)遭受怎樣的損失，根據(jù)民事法律原則，這種訴求必須以財(cái)產(chǎn)性賠償來體現(xiàn)，司法實(shí)踐當(dāng)中，此類證據(jù)很難做到客觀真實(shí)、明確具體，所以證據(jù)規(guī)則不利于消費(fèi)者，畢竟無形化的損失必須具體化，誰主張誰舉證的規(guī)則也不會改變。

合同法第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體確定，具體確定就是內(nèi)容不能有歧義性的誤導(dǎo)，這就是治理房地產(chǎn)廣告亂象的法律依據(jù)。從法律規(guī)定及司法實(shí)踐中都能看出，房地產(chǎn)商為違法廣告承諾付出的代價(jià)與其賣房獲利相比微不足道，這種決定權(quán)并不掌握在房地產(chǎn)商手中的福利性承諾只會誤導(dǎo)消費(fèi)者，甚至涉嫌公開宣揚(yáng)社會潛規(guī)則，讓消費(fèi)者誤以為房地產(chǎn)商擁有超越法律制度的神奇力量。