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22日上午，國務(wù)院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，將于明年3月1日起施行。《條例》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供，但全文沒有提到有關(guān)“以人查房”字句。（12月22日《法制晚報》）

站在廣大普通老百姓視角看，對實施不動產(chǎn)登記制度主要有兩大期待和看點，一是降低房價，二是承擔反腐功能，讓貪官的不動產(chǎn)無所遁形。但最終落地的不動產(chǎn)登記制度并不允許“以人查房”，意味著群眾期盼的反腐功能落空，也不能通過不動產(chǎn)的反腐功能帶動房價的下滑。從這個角度說，落地的不動產(chǎn)登記制度不具有反腐功能，確實與公眾的預期有很大的落差。不過，公眾也不必就此對沒有反腐功能的不動產(chǎn)登記制度過于失落，多一點前進的眼光。

從不動產(chǎn)登記制度的頂層設(shè)計層面說，主要出于經(jīng)濟角度考慮，而不是出于反腐目的。不動產(chǎn)登記制度的基本功能是，明確不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，維護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，降低不動產(chǎn)交易成本，提高不動產(chǎn)交易效率，維護不動產(chǎn)交易安全。這一點對于廣大民眾來講，人人都是受惠者，不分貪官和普通民眾。僅此一點，公眾就沒有必要失落，應(yīng)當支持。

再者，從法律角度說，不動產(chǎn)登記制度的確不適合具備反腐功能?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定制定，而《物權(quán)法》明確規(guī)定有權(quán)查詢和復制不動產(chǎn)登記資料的只能是不動產(chǎn)的權(quán)利人、利害關(guān)系人以及有關(guān)國家機關(guān)，既不屬于權(quán)利人，又不屬于利害關(guān)系人的納稅人，不能、無權(quán)查詢、復制官員的不動產(chǎn)登記資料。換言之，如果不動產(chǎn)登記制度引入“以人查房”模式，實際上就違反了上位法《物權(quán)法》的規(guī)定，法律效力存在問題。

事實上從反腐的制度設(shè)計和功能層面講，即便不動產(chǎn)登記制度引入了“以人查房”機制，對反腐也起不到太大作用，公眾沒有必要夸大不動產(chǎn)登記的反腐功能，更不要迷信不動產(chǎn)登記的反腐功能。道理不難理解，貪官不可能傻到將所有的不動產(chǎn)全部登記在自己的名下，完全可以登記在父母、子女、親家乃至其他親戚的名下，即便過去沒有實施不動產(chǎn)登記制度，也有很多貪官把不動產(chǎn)、動產(chǎn)登記在了親戚名下，而非自己名下。當貪官將不動產(chǎn)不登記在自己的名下，公眾只是根據(jù)貪官的個人和近親屬信息，根本查不出貪官及其家庭擁有的不動產(chǎn)真實信息，相反可能會將大貪官查成大清官。

總而言之，不動產(chǎn)登記雖然不具有反腐功能，但應(yīng)當看到經(jīng)濟功能的積極面。同時，反腐敗應(yīng)依靠官員家庭財產(chǎn)公開制度，以及限制權(quán)力、約束權(quán)力的其他制度，而不是迷信不動產(chǎn)登記制度。

千呼萬喚，萬喚千呼，《不動產(chǎn)登記暫行條例》終于公布，并將于明年3月1日起施行。然而，一些人想象的“以人查房”反腐敗利器，竟沒有出現(xiàn)在條例中。這不奇怪。反腐敗、查“房叔”“房姐”，自有司法、紀檢部門的職責，本就不該寄望于一部法規(guī)。盡管如此，這部暫行條例，依然意義深遠，因為它的確動了不少人的“奶酪”。

一則，小產(chǎn)權(quán)房。一如既往，條例未承認小產(chǎn)權(quán)房的地位。而且，條例還明確了“建設(shè)用地使用權(quán)”與“宅基地使用權(quán)”的并列關(guān)系?？梢?，丁是丁、卯是卯，在農(nóng)村集體用地或宅基地上蓋的房子，是不能當做商品房來買賣的。已經(jīng)蓋了的，也決不可轉(zhuǎn)正。法理上講，買賣的不僅是房屋實體，還有土地權(quán)屬。這，才是不動產(chǎn)的“不動”深意，也是權(quán)利保護的深意。

二則，試圖侵權(quán)者。四中全會再度強調(diào)“產(chǎn)權(quán)保護”，明確企業(yè)有權(quán)說“不”。市場經(jīng)濟的法治規(guī)則，第一條就是私有財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)保護。而在諸多產(chǎn)權(quán)中，不動產(chǎn)顯然最為根基。據(jù)此，條例中規(guī)范了統(tǒng)一登記制度，并且“任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項”。諸如此類，無不圍繞不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完整保護行進，為其穿上完整的“防彈衣”。

三則，試圖濫權(quán)者?，F(xiàn)實中，個別的拆遷戶，為了謀求拆遷補償款最大化，甚至亂搭違建，一夜間起來數(shù)十間簡易房。造成潛在危害不說，如此搶來的錢，其實是在用大家的納稅錢為其買單。這次登記條例，不僅明確了相關(guān)程序，更對需要現(xiàn)場查驗的做出規(guī)定。以后，只有合法的、確權(quán)的、登記的不動產(chǎn)，才能夠享受補償?shù)臋?quán)利，否則，應(yīng)按法定程序除權(quán)不予補償。

可見，本部條例雖然稱不上“反腐利器”，但就權(quán)利的保護、合理的約束看，邁出了顯著的一步。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，一方面，擁有不動產(chǎn)的人，心里得踏實，“風能進，雨能進，國王不能進”，另一方面，權(quán)利不能濫用，不能吃著碗里看著鍋里，還想侵犯別人的權(quán)利。把賦權(quán)和限權(quán)結(jié)合起來，我們需要一部優(yōu)質(zhì)的法律，更需要優(yōu)質(zhì)的法律執(zhí)行。

早在7年前的物權(quán)法中，我國已經(jīng)明確規(guī)定了國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一的登記制度。時隔7年，不動產(chǎn)登記制度的推進進程有所提速，并打破了之前長期處于停滯不前的局面。

2014年8月15日，國務(wù)院法制辦發(fā)布了《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》。四個月后，國務(wù)院公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，并自2015年3月1日起施行。而隨著不動產(chǎn)登記制度的逐步推進，也必然會對我國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與發(fā)展帶來諸多的影響。

一直以來，我國涉及不動產(chǎn)登記的部門繁多。其中，包括了國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、住建、漁業(yè)、海洋等部門。不過，在實際操作中，因不動產(chǎn)登記的內(nèi)部體系過于分散，不同部門之間又存在著相互“打架”的現(xiàn)象。至此，在割據(jù)的狀況下，也為不動產(chǎn)登記帶來了諸多的麻煩。

顯然，隨著不動產(chǎn)登記制度的不斷深入，未來將逐步打破原來部門割據(jù)的狀況，同時也有效解決了不動產(chǎn)登記信息的全國聯(lián)網(wǎng)等問題。此外，隨之而至的，將會是房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的到來及整體執(zhí)行效率的大幅提升。

房產(chǎn)稅的推行，當屬社會長期熱議的話題之一。但是，在此前上海與重慶的房產(chǎn)稅試點計劃中，均沒有產(chǎn)生出太大的效果。

一方面，重慶的房產(chǎn)稅試點主要針對存量增量的獨棟別墅等高檔房，對整體的市場需求沒有構(gòu)成太多的障礙；另一方面，上海的房產(chǎn)稅試點主要針對新增房量，其核心并未打擊囤積的存量房。如此一來，房產(chǎn)稅試點效果存在明顯偏差，而此舉也為后續(xù)房產(chǎn)稅的全面鋪開帶來了一定的壓力。

實際上，房產(chǎn)稅征收的主要目的在于調(diào)節(jié)社會不平等的收入差距。然而，在國內(nèi)，房產(chǎn)稅的推行，卻似乎偏離了這一初衷，甚至變相淪為部分地方實現(xiàn)增收的重要渠道。

近年來，地方依靠賣地實現(xiàn)了可觀的收入，同時地方對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度也達到了前所未有的狀態(tài)。不過，隨著地方發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，以往地方的財政增收模式也將面臨著重要的變化。未來，或?qū)⒁苑慨a(chǎn)稅逐步取代土地出讓金，并借此成為地方實現(xiàn)增收的主要渠道。

顯然，這是不動產(chǎn)登記制度加快推進的預期影響。不過，從另一種角度來看，不動產(chǎn)登記制度的加快落地，或?qū)o房地產(chǎn)市場帶來深刻性的影響。

進入今年下半年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的降溫跡象。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月，70個大中城市新建商品住宅環(huán)比無一上漲，同比68個城市房價出現(xiàn)下跌的走勢。此外，今年1至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%。

值得一提的是，針對房地產(chǎn)市場中的龐大庫存及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金難等問題，也成為市場擔憂的核心因素。

以后者為例，按照最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長0.6%，增速較1至10月份回落2.5%，并較去年同期出現(xiàn)大幅滑落的跡象。

綜合上述數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)市場確實面臨著降溫的壓力。而隨著不動產(chǎn)登記制度的落地，或?qū)⒓铀偈袌龅膾伔坷顺?，并將會給部分購房者帶來了擔憂的預期。

實際上，隨著中國房地產(chǎn)市場的逐步降溫，部分樓市資金已有逐步出逃的跡象。與此同時，隨著我國證券市場的逐步回暖，也加速了樓市資金的分流狀況。

對比最近半年的數(shù)據(jù)，中國股市呈現(xiàn)出價升量增的格局，而近期股市單日的成交量能也基本維持在7000億上方的水平。反之，國內(nèi)房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)了罕見的價跌量減的局面。

不過，需要注意的是，因地方對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度依然不減，且在刺激新政預期下，近兩個月的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了略微回暖的局面。對此，筆者認為，中國房地產(chǎn)市場的降溫與股市崛起及其保值增值效果下降有著一定的關(guān)系，但這種影響并不持久。

此外，雖說不動產(chǎn)登記制度的加快推進會對部分樓市資金產(chǎn)生了影響，但因不動產(chǎn)登記制度的全面鋪開需要一個循序漸進的過程，且基本屬于“摸著石頭過河”的狀態(tài)。因此，對于不動產(chǎn)登記制度的落地還不能盲目樂觀，中短期內(nèi)也不會對大部分的樓市資金產(chǎn)生極大的沖擊。

不可否認，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是畸形的，而一直以來國家對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度也深刻改變了其正常的運行軌跡。

縱觀過去多年，刺激房地產(chǎn)市場持續(xù)走強的核心因素，在于地方對房地產(chǎn)業(yè)的極度依賴性。每當房地產(chǎn)市場遇到一定的降溫壓力時，政府總會出臺相關(guān)的政策給予提振。再者，中國的房地產(chǎn)業(yè)備受海內(nèi)外的投機資金青睞。更有甚者，直接把房地產(chǎn)市場當作其中短期投機的主要品種。

顯然，對中國的房地產(chǎn)市場而言，要想迅速改變它在國內(nèi)老百姓心中的印象，并非易事。此外，要想地方在短期內(nèi)完全擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性也并不實際。

因此，打破這一尷尬的局面，不僅需要國家強有力的政策執(zhí)行力，而且還需要地方的積極配合。否則，即使是不動產(chǎn)登記制度，還是房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，都很難真正改變中國房地產(chǎn)市場的過度投機性質(zhì)。或許，所謂的調(diào)控政策終究還是無法起到本質(zhì)性的作用，甚至會淪為地方實現(xiàn)增收的新渠道。

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【“房價變化受市場供求關(guān)系、國家宏觀經(jīng)濟走向、稅收政策等多重因素影響，不動產(chǎn)登記不會成為壓垮房價的“最后一根稻草”。房價高峰已過，但后勁十足的城鎮(zhèn)化正在推進之中，因此對房地產(chǎn)市場及房價不必過分悲觀?！薄?/p>

國務(wù)院12月22日發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，將于明年3月1日起施行?！稐l例》要求，國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺?！稐l例》明確，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。（相關(guān)報道見B2版）

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度具有重大意義。實行不動產(chǎn)登記，不僅可以搞清楚“中國究竟有多少房子”以及“這些房子究竟是誰的”，而且可以搞清楚我國農(nóng)房、土地、海域、林木等不動產(chǎn)的“家底”。不動產(chǎn)登記就是給不動產(chǎn)上“戶口”，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，相關(guān)信息可實時共享，如同公民身份證信息實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

受計劃經(jīng)濟體制影響，我國對各類不動產(chǎn)的登記處于“多頭執(zhí)政”管理格局，涉及不動產(chǎn)管理的部門多達十幾個，不同部門在登記過程中各自形成相對完整、獨立的制度。各自為政、分散登記的不動產(chǎn)管理格局，導致政府治理效率低、企業(yè)和群眾辦事難。例如，在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要分別在國土和住建部門辦理“國有土地使用證”和“房屋所有權(quán)證”。在承包土地、山林過程中，也是要跑多個部門才能辦齊各種權(quán)證。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，分散的登記職責整合到一個部門，由國土資源部負責全國不動產(chǎn)登記工作。這不僅可以提高政府辦事效率，也有利于保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。

此前，不動產(chǎn)登記制度受到民間廣泛關(guān)注，一個重要原因就是，公眾希望這個平臺可以成為“以人查房”的反腐利器。然而，有關(guān)部門為了突出不動產(chǎn)登記制度的“專業(yè)性”，特意強調(diào)為了保護隱私，登記信息必須依法查詢。不動產(chǎn)登記保護隱私，這無疑讓一些“房多多”官員少了些驚嚇，但是，不動產(chǎn)登記卻把股市嚇了一大跳。昨天，伴隨《不動產(chǎn)登記暫行條例》的正式發(fā)布，房地產(chǎn)股票應(yīng)聲暴跌，地產(chǎn)板塊整體跌幅近5%，近20只地產(chǎn)股跌停。

國務(wù)院要求建立不動產(chǎn)登記制度，為何股市成為被殃及的“池魚”？不動產(chǎn)登記是一項基礎(chǔ)性的工作，不動產(chǎn)登記的目的，就是建立一個巨大而且高效的資料庫。有了這個“資料庫”，許多實質(zhì)性工作才能有效展開，其中就包括全面開征房產(chǎn)稅。昨天房地產(chǎn)股票的暴跌，說明市場存在這樣的預期，隨著不動產(chǎn)登記制度的建立，房產(chǎn)稅推出的步伐也會加快，房地產(chǎn)市場和房價將因此受到打壓。

其實，昨天市場的反應(yīng)有些過激。首先，不動產(chǎn)登記是全面開征房產(chǎn)稅的必要條件，卻非充分條件。房產(chǎn)稅是針對房屋持有環(huán)節(jié)的稅費，目前社會各界對是否開征意見分歧較大，未來幾年全面征收房產(chǎn)稅的可行性很低。因此，不動產(chǎn)登記有了時間表，并不意味房產(chǎn)稅會加速推出。其次，我國房產(chǎn)稅的試點始于2011年，試點被賦予降房價的厚望，但從上海、重慶兩地的試點效果看，降價預期幾乎完全落空。

房價變化受市場供求關(guān)系、國家宏觀經(jīng)濟走向、稅收政策等多重因素影響。盡管目前樓市已顯疲態(tài)，但不動產(chǎn)登記不會成為壓垮房價的“最后一根稻草”。中國房地產(chǎn)已從黃金時代進入白銀時代，這是不爭事實。房價高峰已過，但后勁十足的城鎮(zhèn)化正在推進之中，因此對房地產(chǎn)市場及房價也不必過分悲觀。

【不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于提高整個社會的透明度,也有利于政府更好地制定和實施宏觀調(diào)控政策】

2014年12月22日,國務(wù)院正式發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》,自2015年3月1日起正式實施。這是我國第一部不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》之所以姍姍來遲,一方面是因為不動產(chǎn)登記涉及不同的行政機關(guān),國務(wù)院曾經(jīng)召開常務(wù)會議專門研究確定不動產(chǎn)登記機關(guān),解決各個行政機關(guān)在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域存在的分歧；另一方面,不動產(chǎn)登記涉及社會治理體制改革和公民隱私權(quán)保護問題,牽一發(fā)而動全身。如果在不動產(chǎn)登記和信息披露的過程中損害了公民的隱私權(quán),那么,不動產(chǎn)登記制度可能會引發(fā)更多的矛盾。

正因為如此,國務(wù)院在制定不動產(chǎn)登記制度改革方案的時候,首先明確不動產(chǎn)登記的主管部門,并且在不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)設(shè)置了保護公民隱私權(quán)的條款,非利害關(guān)系人未經(jīng)許可不得查閱權(quán)利人的不動產(chǎn)信息。司法機關(guān)獲得具有法律效力的文書之后,才能依照法定的程序查閱不動產(chǎn)登記信息?？梢赃@樣說,《不動產(chǎn)登記暫行條例》在平衡國家利益、社會公共利益和個人利益之間非常謹慎,努力把《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施可能產(chǎn)生的社會負面影響降到最低。

不動產(chǎn)登記本來是一個技術(shù)性的問題,在我國之所以變成一個社會問題,根本原因就在于,我國正在從封閉社會走向開放社會。社會轉(zhuǎn)型的特點決定了在不動產(chǎn)登記制度改革過程中會涉及不同利益群體和既得利益集團的切身利益。正因為如此,一些既得利益集團可能會阻撓《不動產(chǎn)登記暫行條例》的制定和實施。

在一些實施不動產(chǎn)登記制度的國家,不動產(chǎn)登記旨在表明不動產(chǎn)持有人或者管理人的基本權(quán)利,不動產(chǎn)登記信息不得用于其他用途。除非司法機關(guān)持有生效的法律文書,或者政府認為不動產(chǎn)登記信息涉及國家利益和公共利益,否則,任何人在未經(jīng)利害關(guān)系人授權(quán)的情況下都不得查閱和復制不動產(chǎn)等的信息。

最近鬧得沸沸揚揚的薄熙來法國別墅案件,可以從一個側(cè)面充分說明問題。法國是世界上不動產(chǎn)登記制度相對完備的國家,無論是法人登記還是個人登記,在法國都受到法律的嚴格保護,任何人包括中國的新聞記者未經(jīng)司法機關(guān)許可,都不得查閱或者復制不動產(chǎn)登記信息。一些新聞媒體通過公開的商業(yè)登記資料按圖索驥,找到了這處不動產(chǎn),但是,正如人們所知道的那樣,由于法國政府強調(diào)保護公民的隱私權(quán),因此,除了從一些商業(yè)公司獲得公開的別墅信息資料之外,中國新聞媒體根本無法從法國政府正式渠道獲得相關(guān)的不動產(chǎn)登記信息。

不動產(chǎn)登記是提高社會交易效率和安全性的必要之舉。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于提高整個社會的透明度,也有利于政府更好地制定和實施宏觀調(diào)控政策。通過對不動產(chǎn)登記信息大數(shù)據(jù)分析,可以更加深入地了解我國不動產(chǎn)交易現(xiàn)狀,政府可以為未來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展制定合理的規(guī)劃。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,還便于司法機關(guān)和紀檢監(jiān)察機關(guān)查閱有關(guān)不動產(chǎn)登記的信息。

不動產(chǎn)登記是一項基礎(chǔ)性的工作?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》正式實施之后,不動產(chǎn)登記機關(guān)必然會搜集儲存大量的不動產(chǎn)信息,同時還會面臨越來越多利害關(guān)系人的查詢請求。不動產(chǎn)登記行政機關(guān)應(yīng)當做好充分的準備,避免使自己成為眾矢之的。在不動產(chǎn)登記的問題上,我們既要防止寄予過高的期望,同時也要防止不動產(chǎn)登記流于形式,如果將有關(guān)不動產(chǎn)信息封閉起來,非但不利于提高不動產(chǎn)交易效率,反而會增加交易的成本,從而損害公共利益和個人合法利益。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》之所以要求不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當采用電子介質(zhì),就是為了方便權(quán)利人的查詢,從而提高不動產(chǎn)登記信息的使用效率。如果不動產(chǎn)登記機關(guān)把自己看作是一個信息管理機關(guān)或者信息控制機關(guān),不愿意或者不能及時向利害關(guān)系人提供不動產(chǎn)登記的信息,那么,制定《不動產(chǎn)登記暫行條例》、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)將失去意義。

李克強總理簽發(fā)的《不動產(chǎn)登記暫行條例》22日公布，它將于2015年3月1日起實行。這是中國經(jīng)濟秩序和規(guī)則基礎(chǔ)建設(shè)的一個里程碑。

不動產(chǎn)登記將涉及土地、房屋、森林、海域等廣泛適用對象，它是摸清中國全社會不動產(chǎn)家底的國家級行動，將對從經(jīng)濟到法律建設(shè)的方方面面產(chǎn)生難以估量的擴散意義。

各界對該條例實施做出自己最關(guān)心的解讀，把它們合在一起，就有了不動產(chǎn)登記意義的大致輪廓。它們包括“不動產(chǎn)登記條例最大的作用是實現(xiàn)統(tǒng)一登記，保護產(chǎn)權(quán)及交易安全?！薄笆紫仁且寮业?，對國家的經(jīng)濟基礎(chǔ)建立完備基礎(chǔ)材料?！薄霸黾庸賳T貪腐風險?！薄敖o擁有多套住房的官員帶來壓力?！薄盀槌擎?zhèn)化和戶籍制度改革掃清道路。”“房產(chǎn)稅必定推。”等等。

多名專家接受《環(huán)球時報》采訪時都強調(diào)，不動產(chǎn)登記不是專門為反腐敗設(shè)計的，它將是一個基礎(chǔ)信息的超級平臺，為國民經(jīng)濟和社會建設(shè)提供全面服務(wù)，向反腐敗提供強有力支持也必將成為它的功能之一。

他們指出，“以人查房”是輿論偏離了實際的引導和解讀。暫行條例第二十七條、二十八條明確規(guī)定，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢，并且不得將查詢所獲不動產(chǎn)登記材料外泄。

公眾對不動產(chǎn)登記的關(guān)注集中在它與反腐敗的關(guān)系，以及它是否會導致房價應(yīng)聲而跌，這是完全可以理解的。它從側(cè)面印證了反腐敗和房價在今天的中國是多么突出和重要。人們對這個國家的認識在很大程度上與這兩個領(lǐng)域的情形有關(guān)。

不動產(chǎn)登記的確不是專門的“反腐項目”，它不同于官員財產(chǎn)申報，但它致力于建設(shè)記錄不動產(chǎn)更加準確、透明的中國。這將從根本上壓縮腐敗發(fā)生的空間，把反腐敗從“不敢腐”向“不能腐”和“不愿腐”進一步推進。

既要對不動產(chǎn)全面登記，又要求所有查詢必須依法進行，保護個人合法財產(chǎn)信息，這是同時堅持依法反腐和依法保護公民個人權(quán)利的重要示范。這兩個方面都是中國社會建設(shè)的重大內(nèi)涵，是中國治理能力和治理體系現(xiàn)代化的關(guān)鍵領(lǐng)域。歷史證明，兩個領(lǐng)域的任何一個陷落，都是災(zāi)難性的。

中國還需要現(xiàn)代治理體系的很多基礎(chǔ)建設(shè)。道路的擁堵，城市排水系統(tǒng)的老舊，醫(yī)療設(shè)施的不足等等我們很容易發(fā)現(xiàn)，并確信那些缺陷與現(xiàn)代化之間的差距。然而社會規(guī)則所欠缺的那些基礎(chǔ)建設(shè)，認識起來就會曲折得多。

我們今天“待建”的軟基礎(chǔ)設(shè)施，大概不比我們尚需增加的硬基礎(chǔ)設(shè)施更少，而且前者的建設(shè)難度有可能更高。一直有人質(zhì)問，不動產(chǎn)登記“這么簡單的事”為何談了那么久，現(xiàn)在才有了明確的啟動時間？而且為什么不痛快點，輸個名字就能“想查誰就查誰”？這樣的誤讀折射了中國推行治理體系現(xiàn)代化所處的思想和文化環(huán)境。

法治中國無法一蹴而就，但只有向前走才能不斷接近目標。不動產(chǎn)登記既是經(jīng)濟戰(zhàn)役，也是全面推進依法治國拉出的一條基礎(chǔ)戰(zhàn)線。這個國家在廣泛治標，但大軍也向治本的方向全面集結(jié)，并且拉開了大戰(zhàn)的序幕。不動產(chǎn)登記這一役必將載入史冊。

【就法理核心而論，不動產(chǎn)登記可視為《物權(quán)法》的延伸。認識到不動產(chǎn)登記的全局性、基礎(chǔ)性的意義更加重要。】

昨日，國務(wù)院正式公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》全文，自明年3月1日起施行。新規(guī)對于不動產(chǎn)登記信息的整合與共享作出了詳細而明確的規(guī)定，將對房地產(chǎn)市場帶來的長遠影響引發(fā)廣泛關(guān)注和討論。（新華網(wǎng)12月22日）

備受關(guān)注的《不動產(chǎn)登記暫行條例》千呼萬喚始出來。不過，廣受民眾關(guān)注的“以人查房”提法，與此前的征求意見稿一樣并未涉及。相較此前有人將其寄予“反腐利器”的厚望，無疑有較大落差。

然而, 不動產(chǎn)登記邁開這歷史性的一步，其意義其實并不局限在反腐等個別領(lǐng)域上，而是一種全局性、基礎(chǔ)性的工作。打個形象點的比喻，不動產(chǎn)登記就好似電腦的操作系統(tǒng)，有了這套“系統(tǒng)”，電腦才能運行起來。但要這臺電腦實現(xiàn)不同功能，還需要添加相應(yīng)的“軟件”。完善不動產(chǎn)登記，正起到了一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的作用。在美國、英國、德國等國，不動產(chǎn)或房地產(chǎn)登記也早有先例，其目的也是用于征稅或保障不動產(chǎn)擁有者的相關(guān)權(quán)益。就我國的具體情況而言，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施可以起到以下幾個方面的作用。

首先，是將現(xiàn)行不動產(chǎn)登記的多頭管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橛蓢临Y源部統(tǒng)一管理，提升了管理效率，降低了行政成本。目前，我國的不動產(chǎn)登記分散在國土、建設(shè)、林業(yè)、漁業(yè)等多個部門，不僅不利于數(shù)據(jù)整合，“政出多門”也帶來了群眾辦事難等問題。新條例明確登記具體流程和規(guī)范格式，既有助于群眾解決一房多賣等市場風險，也不用再為了辦證等事宜在多個部門之間來回奔波。

其次，有學者稱不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為房產(chǎn)稅出臺打下了基礎(chǔ)。這當然沒錯，但房產(chǎn)稅只是其一：在筆者看來，不動產(chǎn)登記形成的“大數(shù)據(jù)”，將為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策工具增添更多科學性和合理性。比如此前多個城市的限價、限購政策，多以成交量、均價等宏觀數(shù)據(jù)作為參考指標，卻對購買人群、供需矛盾等細化數(shù)據(jù)欠缺分析?？梢韵胍?，在不動產(chǎn)登記真正運轉(zhuǎn)起來之后，一個統(tǒng)一的、詳盡的住房信息數(shù)據(jù)庫，將成為各種調(diào)控工具制定的科學參考。

再次，條例中首次明確將集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等涉農(nóng)土地納入登記范圍，實際上打破了長久以來城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)，有利于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。當然，相對于登記較為規(guī)范、商品房占比較高的城市房產(chǎn)，農(nóng)村土地上的不動產(chǎn)類型多、利益糾紛多、歷史欠賬多，產(chǎn)權(quán)相對模糊一些，這也是落實不動產(chǎn)登記的難點問題。然而，只有坐實統(tǒng)一登記、產(chǎn)權(quán)確認這第一步，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、保障農(nóng)民利益才可能獲得根本保障。

就其法理核心而論，不動產(chǎn)登記可視為《物權(quán)法》的延伸，將土地、海域、房屋、林木等統(tǒng)統(tǒng)納入登記并確權(quán)，無疑是行使權(quán)利的前提和基礎(chǔ)。因此，認識到不動產(chǎn)登記的全局性、基礎(chǔ)性意義更加重要。

“以人查房”并不是建立不動產(chǎn)登記制度的目標。這一條例的實施將使我國不動產(chǎn)保有、交易以及政府管理走上有序的軌道，使民眾的合法財產(chǎn)得到更完善的法律保護。

昨天，國務(wù)院公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，《條例》對不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出了規(guī)定，并將從明年3月1日起正式實施。不動產(chǎn)登記制度是國家為了更好地落實《物權(quán)法》，保障不動產(chǎn)交易安全、保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)的一項基礎(chǔ)性的制度建設(shè)。這一個行政性法規(guī)的正式出臺，將使我國不動產(chǎn)保有、交易以及政府管理走上有序的軌道，而最為重要的是，它將對公民的合法財產(chǎn)起到重要保護作用。

近幾年，圍繞著不動產(chǎn)登記制度的建立，輿論普遍高度關(guān)注。這種關(guān)注的主要著力點是希望通過《條例》出臺，建立起“以房查人”的機制，以此推進反腐。但是，從法律層面和司法實踐來看，不動產(chǎn)登記有它自己的功能和用途，雖然在實踐中可以通過合法手段來查清某個物業(yè)地址的產(chǎn)權(quán)歸屬，但它本身并不具備反腐功能。因此，“以人查房”并不是建立不動產(chǎn)登記制度的目標，如果說這項制度的建立確實有利于反腐，那也只是它的一種衍生功能，兩者之間不能簡單地畫等號。

《條例》最重要的作用，應(yīng)該是通過這一條例的實施來對所有的不動產(chǎn)給予確權(quán)登記，使民眾的合法財產(chǎn)得到更完善的法律保護，這也是制定這一法規(guī)的最終目標。對于國內(nèi)絕大多數(shù)民眾來說，住房是最重要的不動產(chǎn)。我國房地產(chǎn)市場建立以后，由于缺少統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律和嚴格的登記程序，導致各地自行其是，登記違法行為時有發(fā)生，屬于民眾個人的合法住房也難以得到有效的法律保護，甚至經(jīng)常遭遇強拆等侵害，出臺已多年的《物權(quán)法》處于空懸狀態(tài)。在《條例》正式實施后，這種混亂的現(xiàn)象有望得到很大程度的改變。

不動產(chǎn)登記制度也將為房地產(chǎn)稅的推出提供基礎(chǔ)條件。在前幾年商品房限購政策出臺之前，一些人購買了大量住房作為投資投機的籌碼，雖然這不符合我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策導向，但他們所擁有的房產(chǎn)也具有合法性。對于這部分超出居住需求的合法住房，國家確實有理由通過征收房地產(chǎn)稅來加以調(diào)節(jié)。而要實現(xiàn)這個目標，其前提條件便是要有完善的不動產(chǎn)登記制度。在此基礎(chǔ)上建立起來的房地產(chǎn)稅，固然是利用經(jīng)濟杠桿對住房市場的一種調(diào)節(jié)，但對這部分住房的所有者其實是另一種層面上的法律保護。

法律層面上的不動產(chǎn)是一個含義極廣的概念，不動產(chǎn)登記制度除了對房屋確權(quán)以外，它對于土地、林地、草原、水域等的確權(quán)，同樣具有重要的意義。這些更廣泛的定著物主要分布在農(nóng)村地區(qū)，特別是土地，還有宅基地和農(nóng)用地之分。正在召開的全國農(nóng)村工作會議將對農(nóng)村土地制度改革進行部署，而在土地流轉(zhuǎn)制度中，圍繞著土地所進行的不動產(chǎn)登記也是不可或缺的“前道工序”，它對于保護土地保有者和交易者的利益，對于保證土地流轉(zhuǎn)和交易有序推進，也將起到重要的作用。

【不動產(chǎn)登記最主要的制度目的，是保護合法產(chǎn)權(quán)、防范交易風險，但其衍生價值與派生功能，也可以與反腐敗形成良好的對接】

12月22日，醞釀多時的《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式公布。6章35條，從適用對象、執(zhí)行部門，到登記程序、信息共享和法律責任，都有詳細規(guī)定。

國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，這是物權(quán)法明確規(guī)定的原則。《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺，意味著以登記的事實來確定物權(quán)變動有了具體的操作性方案。作為我國物權(quán)法確立的一項新制度，其最主要的制度目的與制度價值，是保護合法產(chǎn)權(quán)、防范交易風險，以滿足市場經(jīng)濟的需求。

不過，在當前的語境下，人們對這一制度還有一個“溢出期待”——希望它成為一個制度利器，再次開出反腐敗的工作面來。也正是基于這樣的期待，即便未出現(xiàn)在條例中，“以人查房”也迅速成為熱詞。

應(yīng)該說，不動產(chǎn)登記制度本身建立的目的、意義，并不直接指向反腐敗。但也要承認，這項制度包含的衍生價值與派生功能，完全可以與反腐敗形成良好的對接。比如，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的適用人員可以納入反腐敗目標，建立的相關(guān)數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為反腐敗提供發(fā)現(xiàn)功能，相關(guān)信息共享機制可以提高反腐敗的效率。

當前，反腐敗面臨著復雜的利益博弈，形勢依然嚴峻，仍然面對一定的阻力和挑戰(zhàn)。要讓貪腐者無處容身，反腐敗在制度配套與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)方面，就必須不斷完善。在這種背景下，不動產(chǎn)登記制度的出臺，自然會凝聚起人們對反腐敗的期待目光。

事實上，當?shù)怯洺蔀闄?quán)利保護的重要手段，不動產(chǎn)登記制度本身會形成一種倒逼效應(yīng)，讓官員財產(chǎn)情況納入到這個平臺之下。畢竟，如果不動產(chǎn)的擁有者沒有對相關(guān)產(chǎn)權(quán)進行登記，就會使得房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患。而且，不動產(chǎn)登記本身也會通過發(fā)揮制度的強制約束作用，來助推官員財產(chǎn)登記的進一步實現(xiàn)。這樣一個“確權(quán)”平臺，無疑是深入推進反腐敗的重要前提。

在信息共享方面，不動產(chǎn)登記信息管理平臺確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。此外，國土、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門也會因此不斷加強彼此之間不動產(chǎn)登記有關(guān)信息的互通共享。這樣的信息共享機制，自然容易為反腐敗提供及時監(jiān)督的功能，而且會極大降低反腐敗的成本，提高反腐敗的效率。也就是說，不動產(chǎn)登記制度對于反腐敗來說，既可以發(fā)揮配套輔助制度的作用，成為構(gòu)筑制度反腐籠子的重要支撐；也可以作為反腐的輔助工具，發(fā)揮新的反腐利器作用。

當然，讓不動產(chǎn)登記制度與反腐敗形成良好對接，還有很多需要彌合的斷裂地帶。不動產(chǎn)登記機構(gòu)、信息共享單位及工作人員有保密義務(wù)，不可能讓人想查就查。在這樣的情況下，如何通過法定程序賦予公權(quán)力機關(guān)查閱權(quán)，更好滿足反腐需要？如何把不動產(chǎn)登記衍生出的種種反腐功能，納入制度反腐敗的框架下來保證其正當性？這一切，顯然還需要更多探索。

任何一項制度的功能都不是單一的。對于不動產(chǎn)登記制度來說，發(fā)揮其反腐敗作用，符合制度正義的需要，符合公共利益的需要。從這個角度看，民意要客觀看待這一制度反腐功能，社會治理者也要拿出勇氣和決心，讓它積極承載起這樣的民意期待。