這真是一個(gè)奇葩的案例：2013年3月，馮先生以233萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入位于廣州市越秀區(qū)松崗西路的房產(chǎn)一套，交易完成并成功過(guò)戶后房?jī)r(jià)飆升，原房主遂多次向廣州市仲裁委員會(huì)提出《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效以及返還房屋的仲裁請(qǐng)求，但被駁回。其后，原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請(qǐng)求，廣州市仲裁委員會(huì)最終作出裁定，馮先生應(yīng)補(bǔ)償差價(jià)款444683元。（4月11日《新快報(bào)》）

拿著明明只是一張紙的鈔票，居然就能買(mǎi)到自己想要的東西，這種我們常見(jiàn)的生活場(chǎng)景，卻是現(xiàn)代社會(huì)之前的人類(lèi)所無(wú)法想象的。背后凝聚的人類(lèi)重大進(jìn)步有很多，其中有一個(gè)概念就叫契約精神。可以說(shuō)，沒(méi)有契約精神就沒(méi)有現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)，任何你今天習(xí)以為常到根本不會(huì)細(xì)想的東西，在失去契約精神之后都將成為奢望。

廣州發(fā)生的這個(gè)奇葩案例，仲裁委手撕的正是市場(chǎng)賴(lài)以維持的契約精神。試想一下，如果房?jī)r(jià)漲了，賣(mài)方可以要求補(bǔ)償，那么房?jī)r(jià)跌了，買(mǎi)方是否也可以要求補(bǔ)償？同理，股票虧損了，是否可以找賺錢(qián)的人來(lái)賠？如果法定的契約都可以不算數(shù)，如果所有的交易都需要仲裁委來(lái)判定價(jià)格是否公允，那么市場(chǎng)就不可能存在，人們就不會(huì)有交易的欲望，只會(huì)有對(duì)交易的恐懼，交易的成本將因此大到無(wú)比。

本案中，仲裁委和地方法院之前都曾駁回申請(qǐng)人要求認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的請(qǐng)求，顯然，合同的有效性無(wú)可置疑，不存在所謂合伙騙購(gòu)的情形。但是，仲裁委如今又認(rèn)定交易價(jià)格顯失公平，理由有兩個(gè)：一是交易價(jià)與評(píng)估價(jià)有價(jià)差，二是房主是年過(guò)九旬的老人。

先說(shuō)第二個(gè)問(wèn)題。房主雖然是老人，但哪怕是他們親自交易，如果不能證明內(nèi)有欺詐，也應(yīng)認(rèn)定交易是有效的。要不然的話，國(guó)家就該立法規(guī)定，多大年紀(jì)以上的老人，沒(méi)有參與市場(chǎng)交易的資格。更何況，此案是委托代理人進(jìn)行的交易，而委托本身經(jīng)過(guò)公證，具有法律效力。再來(lái)說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，在房屋總價(jià)動(dòng)輒幾百萬(wàn)的一線城市，評(píng)估價(jià)與成交價(jià)出現(xiàn)四十多萬(wàn)的價(jià)差，是很正常的現(xiàn)象。這里面涉及信息不對(duì)稱(chēng)的話題。

某種程度上，所有的交易都是信息不對(duì)稱(chēng)的結(jié)果，如果所有人都能預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)今天的大漲，那么這十多年來(lái)，市場(chǎng)上就不應(yīng)該還有出售房屋的“傻瓜”。那種完全信息對(duì)稱(chēng)的交易，在真實(shí)的市場(chǎng)中幾乎不存在；正因?yàn)橛械娜司哂行畔?yōu)勢(shì)，所以才會(huì)有中介機(jī)構(gòu)，正因?yàn)榇蠹绎L(fēng)險(xiǎn)偏好各不相同，所以投資才能成為商業(yè)現(xiàn)象。

信息不對(duì)稱(chēng)下的正常市場(chǎng)交易，客觀上確實(shí)會(huì)對(duì)交易中的某一方產(chǎn)生結(jié)果上的“不公平”，他因此少賺了錢(qián)或者多賠了錢(qián)。但是，這與廣州仲裁委所認(rèn)定的“顯失公平”，完全不是一回事。所謂交易公平，絕不是指大家都必須按照評(píng)估價(jià)或者其他人為定下的價(jià)格交易。價(jià)格不自由則交易不自由，交易不自由何談交易公平？

廣州仲裁委在本案中所做的事情，貌似在充當(dāng)“萬(wàn)能的市場(chǎng)之母”：一方面輕飄飄地撕毀合法契約，一方面又像管教子女一樣“管教”市場(chǎng)——你這個(gè)價(jià)格不對(duì)，我這個(gè)價(jià)格才對(duì)?？墒牵俨梦氖挚梢陨斓绞袌?chǎng)交易的內(nèi)衣里亂摸嗎？到底是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，還是仲裁經(jīng)濟(jì)？說(shuō)實(shí)話，這是一個(gè)極壞的案例，如果不能有效控制失范的權(quán)力，則會(huì)敗壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“水源”。

【契約的穩(wěn)定性受法律保護(hù)。這一案件的反轉(zhuǎn)之所以引發(fā)熱議，就在于它推翻了一個(gè)雙方自愿達(dá)成的契約——這項(xiàng)契約并沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)存在欺詐、脅迫等外力因素。】

近日，一則題為《男子買(mǎi)房后房?jī)r(jià)大漲被裁定補(bǔ)償賣(mài)家44萬(wàn)》的報(bào)道引發(fā)不少關(guān)注。單是在一家門(mén)戶網(wǎng)站上，就有超過(guò)6.7萬(wàn)網(wǎng)民參與評(píng)論。在一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，也有94.6%的受訪者認(rèn)為裁定“不合理，有違契約精神”。

如此一邊倒的輿情，難道裁判者事先沒(méi)有預(yù)判？有此裁定的法律依據(jù)又何在呢？相信這也是很多圍觀者想問(wèn)的問(wèn)題。不過(guò)，讀完報(bào)道不難發(fā)現(xiàn)，“買(mǎi)房后房?jī)r(jià)大漲”，其實(shí)并不是“裁定補(bǔ)償賣(mài)家44萬(wàn)”的依據(jù)。這宗個(gè)案明顯是被“標(biāo)題黨”了。

要讀懂此案，必須重述案情。依據(jù)報(bào)道，2013年3月，馮先生以233萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入位于廣州市越秀區(qū)松崗西路的房產(chǎn)一套，面積130平米。該房的產(chǎn)權(quán)人是99歲的馬某和年近90的牟某。此前（2012年11月27日），馬某和牟某在其兩個(gè)女兒的陪同下進(jìn)行了公證，委托單女士全權(quán)處理該房產(chǎn)。2013年3月12日，馮先生與委托人單女士簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。3月20日，這筆交易完成了過(guò)戶。

錢(qián)房?jī)汕?，交易完成，本該皆大歡喜。但就在2013年7月8日，原房主馬某和牟某及他們的兒子馬先生向廣州市仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，申請(qǐng)裁定這次房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。馬先生的理由是，父母常年生病，父親99歲，母親近90歲，兩人在簽署合同時(shí)已無(wú)民事行為能力，單女士接受的全權(quán)處理該套房產(chǎn)的委托也涉嫌違反程序等。不過(guò)，這一申請(qǐng)被廣州市仲裁委駁回。隨后，馬先生又向廣州中院提起民事訴訟，要求撤銷(xiāo)廣州市仲裁委的裁決，廣州中院經(jīng)審理也駁回了申請(qǐng)。

不管是第一次仲裁駁回，還是后來(lái)的法院駁回，都是為了維護(hù)交易的穩(wěn)定，兼尊重產(chǎn)權(quán)人的意思表示。在法律上，并無(wú)依據(jù)認(rèn)為年過(guò)九旬的老人就都失去了民事行為能力。不管兒子同不同意，老人都有權(quán)處理自己的房產(chǎn)。家庭內(nèi)部矛盾不能成為抗辯交易的理由。

劇情的反轉(zhuǎn)發(fā)生在這對(duì)老人（原房屋產(chǎn)權(quán)人）去世后，他們的兒子馬先生在2014年又以交易顯失公平為由提起仲裁（馬先生并非這場(chǎng)交易的當(dāng)事人，也非原房屋產(chǎn)權(quán)人，不知仲裁委是如何接受他作為申請(qǐng)人的）。經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，涉案房屋在交易期間（注意并不是交易后房?jī)r(jià)大漲）估價(jià)為2774683元，與實(shí)際交易價(jià)相差444683元。2016年2月25日廣州市仲裁委裁定，因申請(qǐng)人馬某和牟某在簽訂合同時(shí)處于劣勢(shì)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，雙方的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，可以認(rèn)定為顯失公平，房屋總價(jià)格應(yīng)認(rèn)定為評(píng)估價(jià)2774683元，馮先生應(yīng)向申請(qǐng)人補(bǔ)償差價(jià)款444683元。

這一案件的反轉(zhuǎn)之所以引發(fā)熱議，就在于它推翻了一個(gè)雙方自愿達(dá)成的契約——這項(xiàng)契約并沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)存在欺詐、脅迫等外力因素。對(duì)于訂立時(shí)顯失公平的合同，依法律規(guī)定，當(dāng)事人一方確實(shí)有權(quán)請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。但“顯失公平”的適用標(biāo)準(zhǔn)很高——如果體現(xiàn)在價(jià)格上，通常應(yīng)明顯低于同時(shí)期市場(chǎng)價(jià)格的50%或者明顯高于同時(shí)期市場(chǎng)價(jià)格的2倍以上。如果只是“略失公平”，法律仍不支持撤銷(xiāo)合同。

法治社會(huì)就是契約社會(huì)，契約的穩(wěn)定性受法律保護(hù)。雖然這里討論的個(gè)案并不是“買(mǎi)房后房?jī)r(jià)大漲被裁定補(bǔ)償”，但仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)“顯失公平”的寬泛理解，已然引起了很多民眾的擔(dān)憂。對(duì)此案的最終處理，還有法院這一關(guān)，只是不知會(huì)不會(huì)又有反轉(zhuǎn)？

本報(bào)特約評(píng)論員王灝軍

原標(biāo)題：合同正義也是一種契約精神

2013年3月，馮先生以233萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入位于廣州市越秀區(qū)松崗西路的房產(chǎn)一套，交易完成并成功過(guò)戶后，適逢國(guó)家樓市新政出臺(tái)，房?jī)r(jià)飆升，沒(méi)想到房子過(guò)戶幾個(gè)月后原房主多次向廣州市仲裁委員會(huì)提出《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效以及返還房屋的仲裁請(qǐng)求，但被駁回。其后，原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請(qǐng)求，廣州市仲裁委員會(huì)2016年3月1日作出裁定，變更《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》交易交割為2774683元，馮先生支付房屋差價(jià)444683元。（4月11日《現(xiàn)代快報(bào)》）

對(duì)于這起案件，不少人認(rèn)為原房主看到房?jī)r(jià)飆升就反悔，這是違背契約精神的不誠(chéng)信做法，不應(yīng)得到法律支持。這或許是因?yàn)槿藗兤毡檎J(rèn)為，契約精神就是嚴(yán)格遵守合同中的各項(xiàng)承諾。事實(shí)上，這種看法過(guò)于片面。完整意義上，契約精神包括契約自由精神、契約平等精神、契約信守精神、契約救濟(jì)精神四個(gè)方面。

雖然契約信守精神是契約精神的核心內(nèi)容，但契約自由、平等則是信守契約的前提。也就是說(shuō)，契約不僅要基于雙方自由簽訂，也要具備正義性，才能成為須被人們嚴(yán)格遵守的契約。這在我國(guó)合同法上也有所體現(xiàn)。

根據(jù)合同法，當(dāng)雙方惡意串通損害國(guó)家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，則將被認(rèn)為“非正義”的合同，繼而失去效力。而基于欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解形成的合同以及顯失公平的合同，則也因不具備自由、平等內(nèi)涵，被認(rèn)為是可撤銷(xiāo)、可變更的合同。

所謂顯失公平指的是標(biāo)的物的價(jià)值和價(jià)款過(guò)于懸殊或承擔(dān)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)顯然不合理。所謂可撤銷(xiāo)、可變更合同并非絕對(duì)無(wú)效，而是法律出于鼓勵(lì)交易的原則，賦予了權(quán)利受損者選擇的權(quán)利，即可以選擇繼續(xù)履行合同，也可以向裁判機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更合同內(nèi)容，或者直接撤銷(xiāo)合同。當(dāng)然，這份權(quán)利也并不是無(wú)限期的，法律規(guī)定，權(quán)利人必須在1年內(nèi)，通過(guò)訴訟方式請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷(xiāo)。

回到這起案件中，實(shí)際上，仲裁機(jī)關(guān)支持賣(mài)房者，并不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)飆升了導(dǎo)致房主“賣(mài)虧了”。而是因?yàn)樵诤贤喠r(shí)，成交價(jià)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市值?！敖?jīng)評(píng)估公司評(píng)估，涉案房屋在交易期間估計(jì)為2774683元，與實(shí)際交易價(jià)相差444683元?！币簿驼f(shuō)在成交時(shí)，房子就少賣(mài)了16%之多。不得不說(shuō)，在沒(méi)有其他相反證據(jù)存在的前提下，這份評(píng)估結(jié)論對(duì)于案件的走向起到了決定性作用。此外，仲裁也只是支持了交易時(shí)的差價(jià)，并不是支持了現(xiàn)在房?jī)r(jià)與成交價(jià)之間的差價(jià)。

誠(chéng)然，人們普遍痛恨那些簽訂賣(mài)房合同卻因房?jī)r(jià)上漲毀約或坐地起價(jià)的房主。只要買(mǎi)房者在簽署合同時(shí)，在條款中強(qiáng)調(diào)違約責(zé)任，這些房主必將因其不誠(chéng)信行為付出應(yīng)有法律代價(jià)。法律當(dāng)然保護(hù)守信者。而另一方面，法律也同樣保護(hù)合同中的弱者，否則，《威尼斯商人》中安東尼奧與夏洛克簽訂的割肉合同悲劇就將在現(xiàn)實(shí)中上演。