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　　國慶前后，廈門福州等城市相繼出臺(tái)了住宅限購令（廈門、福州細(xì)則），其中，福州的限購令更是號稱“史上最嚴(yán)”。在此背景下，有網(wǎng)友稱“限購令”是大中城市房價(jià)下跌的開端，并提議讓這一地方性措施升為“國策”。但也有網(wǎng)友擔(dān)憂這種強(qiáng)勢壓制房價(jià)的鐵腕未必奏效，反而可能加重樓市“病情”。
  樓市因限購令“速凍”？
　　在福州限購令出臺(tái)之后，就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，短期內(nèi)，限購令對市場影響較大，福州二手房交易量或降六成。但是，臨時(shí)性壓制是否會(huì)抑制房價(jià)，一旦限購令解除，市場成交量會(huì)不會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，還須進(jìn)一步觀察。[詳細(xì)]
　　福州、廈門等10城市住宅限購令具體政策對比。(點(diǎn)擊上圖查看大圖)
　　福廈等城市紛紛出臺(tái)房屋限購令
　　9月30日，廈門在福建率先采取臨時(shí)性的房屋限購措施，即同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房[詳細(xì)]，并在隨后公布了細(xì)則。
        福州緊隨其后于10月10日出臺(tái)了該市的房屋限購令，即至2010年12月31日，福州市居民同一家庭（包括購房人、配偶及未成年子女），只能在該市五城區(qū)新購一套商品住房。[細(xì)則](福廈房屋限購令的區(qū)別對比詳見左邊表格圖)
        目前，福建省內(nèi)的另一重要城市泉州及省內(nèi)其它六地市尚未出臺(tái)當(dāng)?shù)氐姆课菹拶徚?A class="" title="" href="../d/2010-10/13/content_3759240.htm" target=_blank>[詳細(xì)]。
 
　　樓市反應(yīng)：福州觀望 廈門淡定
　　讓我們先看看福州。福州“限購令”實(shí)行首周，看房、來電咨詢、樓盤銷量有所下滑。而購買二手房雖未“受限”，但受到整個(gè)市場觀望情緒的影響，一些二手房中介公司的簽約量有所下滑[詳細(xì)]。而在央行加息之后，商品房交易量更是急驟下降。
        至于有報(bào)道稱，福州限購令實(shí)施首周之后簽約量暴漲4倍，有業(yè)內(nèi)人士就指出，網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)具有一定的滯后性，通常反映的是前一至兩周甚至一兩個(gè)月前的成交情況?！靶抡o隨國慶黃金周后出臺(tái)，所以最近福州商品房備案量的‘井噴’，很大一部分是‘金九銀十’期間已經(jīng)成交的項(xiàng)目在節(jié)后集中備案，并不反映‘限購令’出臺(tái)后市場的銷售情況?！彼硎?，“限購令”對樓市成交量的影響，要到10月底至11月初才逐漸顯現(xiàn)。”[詳細(xì)]
　　在廈門，“限購令”實(shí)施半個(gè)月后并未帶來“降價(jià)潮”，有中介人員稱，“限購令”只是讓價(jià)格趨于平穩(wěn)而已。與4月中旬首輪調(diào)控實(shí)施后，不少投資客恐慌性拋售房產(chǎn)相比，此番調(diào)控似乎并未“嚇”到他們。而據(jù)媒體報(bào)道，面對調(diào)控的升級，房主們紛紛要求中介撤牌，或者將掛牌房源轉(zhuǎn)售為租等，表現(xiàn)出的“氣定神閑”，令人玩味[詳細(xì)]。更有房東不懼限購令，拒不降價(jià)甚至逆市提價(jià)。
 
　　限購令成“限外令”？
　　但限購令似乎對那些有自住房需求的外來務(wù)工者有“誤傷”。對此，任志強(qiáng)就表示，多個(gè)城市的“限購令”中無一例外地限制了外地人購房，比如有的規(guī)定當(dāng)?shù)鼐用窨梢栽儋I一套，而外地人則禁止購買，他認(rèn)為這相當(dāng)于剝奪了民眾的遷徙權(quán)利，無論是從一個(gè)城市搬到另一個(gè)城市，或是從農(nóng)村搬到城市，都不允許了。[詳細(xì)]
　　2010年4月11日，福州通江路，兩名民工躺在均價(jià)1萬多1㎡的商品樓群旁的集裝箱改裝成的小屋里。
  他們都不急，普通購房者你急什么？
　　限購令出臺(tái)后，有房地產(chǎn)評論人表示，本輪限購令的執(zhí)行已經(jīng)按下了高房價(jià)的瘋狂的頭顱，逼迫房價(jià)進(jìn)入下降通道。但也有人稱，強(qiáng)壓房價(jià)是加重樓市“病情”，理由是：樓市“限購令”同樣容易讓人產(chǎn)生住房稀缺的焦慮感，不排除一些準(zhǔn)買家會(huì)采取假離婚、出具假證明等形式加入購房行列。政府能調(diào)控的，只是名義價(jià)格與數(shù)量，實(shí)際的均衡價(jià)格與數(shù)量，一定是由供求競爭決定的。實(shí)際上，在限購令出臺(tái)之后，不僅房產(chǎn)商搶地愈加瘋狂，就連手中資本更少的炒房者都是不緊不慢，甚至有炒房者認(rèn)為樓市是“越調(diào)越漲”。[詳細(xì)]
　　2010年9月21日，原冠城大通公司地塊的拍賣中，福晟集團(tuán)一次加價(jià)三億元，這創(chuàng)下了福州有史以來最大的加價(jià)幅度。
　　房產(chǎn)商不急
　　就在“新五條”出臺(tái)后，10月8日，雅戈?duì)?、華業(yè)地產(chǎn)和張江高科三家公司發(fā)布拿地公告，合計(jì)動(dòng)用資金逾57億元。而媒體從萬科和保利地產(chǎn)的公告中也發(fā)現(xiàn)，這兩大巨頭近期搶地更是瘋狂。
        上海于10月7日出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐姆课菹拶徚?/FONT>。隨后在10月14日，潘石屹的SOHO中國就以近12.12億元從華麗家族手中收購了上海盧灣區(qū)43號街坊項(xiàng)目48.48%的股權(quán)，再次圈地。
        談及目前的二次調(diào)控，潘石屹認(rèn)為，現(xiàn)在已出的政策只是4月新政的落實(shí)，本質(zhì)上并無多少新意。單靠目前諸如限購令等輔助性政策，調(diào)節(jié)房價(jià)的力量是有限的[詳細(xì)]。而另一房產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)的觀點(diǎn)則更加簡單，他認(rèn)為，“不買房是傻瓜，中國房價(jià)不會(huì)跌”。
        而與房產(chǎn)商的不差錢相對的是，2010年前三季度，整個(gè)1-9月份，全國土地市場表現(xiàn)火爆，包括廣州在內(nèi)的30個(gè)城市前三個(gè)季度累計(jì)賣地8922.85億元，與去年同期的5292.48億元相比，增長了68.59%，而增幅超過100%的就有14個(gè)城市。其中，長沙同比增幅為411%，位居增幅榜首；福州以329%的增幅位居其次。[詳細(xì)]
 
　　炒房者也不急
　　業(yè)內(nèi)人士分析，“限購令”在短期內(nèi)將直接影響樓市。因?yàn)閺娜珖康禺a(chǎn)市場來看，樓市的消化，一半以上靠異地客戶。這無疑給如溫州炒房團(tuán)這樣的異地投資客最大的打擊。
        但炒房人則認(rèn)為“越調(diào)越漲”。比如有溫州炒房團(tuán)的團(tuán)員就稱：“其實(shí)每次調(diào)控說到底都是暫時(shí)的，因?yàn)橹醒肱c地方的博弈是無法避免的，而有博弈就有縫隙。事實(shí)上每次宏觀調(diào)控的結(jié)局都是‘越調(diào)越漲’。所以，從某種意義上說調(diào)控對溫州炒客來說作用有限?！?BR>        由于投資者手中往往掌握著大量游資，因此很少因?yàn)閹滋追孔颖惶拙碗S意撤退，在他們眼里，“炒房可以觀望，但不會(huì)離場。”，畢竟這些資本需要出路。[詳細(xì)]
        事實(shí)上，廈門福州的地方限購令是明確寫明了是限制措施到2010年12月31日止的，限購的時(shí)間被限制在了一定時(shí)期內(nèi)。因此，此番調(diào)控實(shí)際上能不能限制住炒房者，穩(wěn)定、降下當(dāng)下高企的房價(jià)還存在諸多的疑問。
 
　　炒房者見招拆招
　　上有政策，下有對策。炒房者看好樓市絕不僅僅是說說而已，在廈門福州限購令出臺(tái)之后，這兩個(gè)城市的炒房者們已經(jīng)想出了應(yīng)對的方法。
        比如長期混跡在廈門樓市的王先生，手頭至少已有三套房子，他說，他們?nèi)?nèi)不少投資客，一般不使用按揭，而是全額付款，所以不擔(dān)心房貸?，F(xiàn)在的“限購”，本意是為了限制投資客炒房，然而實(shí)際上，只要手頭現(xiàn)金充沛，可以“不受限制的”?！跋攵噘I，就使用親戚朋友的身份證，用他們的名義代購就不受限制。”這位投資客稱：他人身份證在手，短期拋售基本沒什么風(fēng)險(xiǎn)；若想長期持有，則最好進(jìn)行相關(guān)公證，以免留后患[詳細(xì)]。有業(yè)內(nèi)人士就表示，“限購令”限制了那些需要貸款的客戶，有些可全額付款的客戶并沒受太大影響。
        而在福州，有中介公司負(fù)責(zé)人就坦言，只要有超額利潤，一些投資客可能還會(huì)繞過政策買到房子，而可能采取的方式諸如有辦假離婚、將購房任務(wù)交給無房的親戚或朋友辦理等等。[詳細(xì)]
　　2010年8月6日，建設(shè)工人在福州倉山萬達(dá)廣場的奠基典禮上。
　　福州茶亭公園附近在建樓，楊輝躍是其中的塔吊操作員，他所在大樓有49層，工作在165米高的操作室里，比樓頂還高十來米。
  “限”了還是不夠
　　其實(shí)，“限購令”具有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，背離了市場經(jīng)濟(jì)守則。這種行政干預(yù)作用于市場調(diào)控，實(shí)則是調(diào)控錯(cuò)了靶子。虛高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?，一是土地?cái)政，二是高稅負(fù)，三是缺乏政府公租房，四是開發(fā)商的囤積與炒作，而不在消費(fèi)者身上。可見，“限購令”并沒有切中虛高房價(jià)的“七寸”，如何能心想事成？相反，把政策當(dāng)作“萬能藥”，即使有效，難道能吃藥一輩子嗎？[詳細(xì)]
　　2010年7月5日，廈門建行大廈北側(cè)的“廈門財(cái)富中心”封頂。該寫字樓為福建省在建第一高樓。該大樓總造價(jià)11億多，建筑192米，43層。
　　強(qiáng)大的剛性需求總是存在的
　　解決不了供求問題，就根本談不上解決中國房地產(chǎn)市場亂象。龐大的自住、投資和投機(jī)需求只要無處可去，即使將來搞出夫妻雙方、父母兩代三個(gè)家庭限制購買一套房，也是于事無補(bǔ)的。由于“限購令”是以行政的手法調(diào)控市場，是反市場的行為，最終會(huì)受到市場規(guī)律的懲罰。因而，對房價(jià)而言，“限購令”只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場預(yù)期。只要購房市場量還存在，“限購令”就阻擋不了“丈母娘需求”和“假離婚需求”，甚至有可能使“限購令”變成“炒房令”。
 
　　為養(yǎng)老防通脹全民大炒房
　　當(dāng)然，限購也確實(shí)有打擊了投機(jī)炒作、囤積多套房產(chǎn)的人的一面，但問題是，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會(huì)保障不足，貨幣流動(dòng)性泛濫，是房價(jià)的兩大推動(dòng)力。有很多研究發(fā)現(xiàn)，我國大城市的房價(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān)。為了養(yǎng)老保障和防止通脹，絕大多數(shù)普通人只要有機(jī)會(huì)都會(huì)傾向于去買一套房存起來。
 
　　給“夾心層”一個(gè)機(jī)會(huì)
　　針對新政的質(zhì)疑，預(yù)示著在壓住需求一端的同時(shí)，必須及時(shí)增加市場上的供應(yīng)量，否則反彈隨時(shí)出現(xiàn)。因此，保障房的惠及范圍還需要擴(kuò)大，但它的覆蓋面畢竟有限，龐大的“夾心層”中上層群體，仍需指望商品房來解決或改善住房需求。所以，刺激開發(fā)商增加商品房尤其是中小戶型商品房供應(yīng)，同樣應(yīng)該被提到重要的決策次序上來。[詳細(xì)]有網(wǎng)友就說，“需求可以被壓制，但不可能被消滅，如果不著力于改善供求關(guān)系，調(diào)控預(yù)期，一旦限購政策放開，市場只能報(bào)復(fù)性反彈?！?/td>
 
　　只有先滿足了那些需要住房并買得起房的普通購房者的需求，同時(shí)通過合理的政策打擊投機(jī)炒房，普通購房者所期待的限購令及其背后整個(gè)房市調(diào)控的政策所能帶來的“降房價(jià)”才能真正實(shí)現(xiàn)。否則，在不可能抑制住的普通購房者的剛性需求和已然形成的強(qiáng)大炒房資本等的作用下，一時(shí)半會(huì)的限購令只能是“假打”，樓市片刻的冷清也只可能是“假摔”。