投資泡沫被擠壓

　　克而瑞分析師潘紹之認(rèn)為，此輪衛(wèi)星城房價下跌，是擠泡沫的過程。環(huán)京津、長三角、珠三角衛(wèi)星城房價過去幾年飆升，“主要是該區(qū)域承接了巨量的溢出投資資金所致。”潘說。

　　以惠州為例，2010年深圳限購之后，投資資金大量轉(zhuǎn)戰(zhàn)該市，導(dǎo)致惠州房價一度沖上10000元/平方米關(guān)口，而此前，惠州均價不過6000元左右/平方米。廣州市社科院研究員彭澎也認(rèn)為，惠州和東莞這類城市房價上漲，主要來源于廣深兩地的投資客熱炒。

　　據(jù)潘紹之介紹，仔細(xì)分析近幾年來昆山花橋新房市場的需求結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，其購房者主要有兩塊，其一是工作在上海嘉定區(qū)域的上海人或新上海人，其二即為來自上海的投資客，其中后者占據(jù)高比例。

　　投資客拉升的因素之外，衛(wèi)星城、部分二三線城市的房價缺乏實質(zhì)性支撐，比如基礎(chǔ)設(shè)施、公共資源的配給遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市。中國人民大學(xué)教授葉劍平曾提出“公共服務(wù)均等化”理論，認(rèn)為隨著公共服務(wù)在遠(yuǎn)郊和衛(wèi)星城的普及，將解決大都市核心區(qū)域房價孤島的問題，遠(yuǎn)郊和中心城區(qū)的房價將逐漸扁平化，差距縮小。但短期內(nèi)，這種公共資源的共享、配備很難實現(xiàn)。別說衛(wèi)星城，即使在北京市，通州、大興、房山等地的公共資源配備也仍是一個令人頭痛的問題。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，一旦房價進(jìn)入下降通道，抗跌性較差的是郊區(qū)及衛(wèi)星城，在房價下跌的2008年，房山、燕郊等地的回調(diào)幅度最大。而環(huán)北京區(qū)域的樓市，土地成本低廉，利潤高，客觀上也有非常大的降價空間。