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證據(jù)“說話”,房子應(yīng)歸實際購房人
jianaisc.com?2011-02-17 10:46? ?來源:中國婦女報    我來說兩句

需證明父母委托女兒購房

“本案涉及借名購房的法律問題。此類案件往往由于當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)約定不明確、收集保存證據(jù)意識不強(qiáng)而導(dǎo)致一方利害關(guān)系人反悔引起糾紛,關(guān)鍵是要提供證據(jù)證明房屋的權(quán)屬。”楊律師告訴本報記者,我國實行不動產(chǎn)物權(quán)的登記公示主義。即在一般情況下,房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下,就推定該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰所有,除非其他人能提出相反證據(jù)足以推翻這種推定。

那么,在借名購房中實際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人之間是什么關(guān)系,誰對房屋擁有產(chǎn)權(quán)呢?

“從本質(zhì)上看,實際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人間的借名買房關(guān)系是一種委托合同關(guān)系,名義產(chǎn)權(quán)人以自己名義實施的購房行為是基于該委托合同關(guān)系實施的隱名代理行為?!睏盥蓭熣f,根據(jù)《合同法》第396條、第402條、第404條的規(guī)定,受托人即名義產(chǎn)權(quán)人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人即實際購房人。所以,在實際購房人能夠提供與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托買房協(xié)議、出資證明時,可以認(rèn)定實際購房人應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人的主張成立。

結(jié)合本案,楊律師指出:“丁珊父母以丁珊名義購買的房屋若是普通的商品房,且能夠證明他們之間存在委托購房協(xié)議,如中介小王的作證,丁珊父母通過銀行轉(zhuǎn)賬的出資證明、還款證明等,才可以認(rèn)定丁珊父母對其女兒名下的這套房產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán),這套房子不是丁珊與于洋的夫妻共同財產(chǎn),于洋無權(quán)分割?!?/p>

借名買房有風(fēng)險,實施需謹(jǐn)慎

借名買房存在風(fēng)險!通常是名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險。楊律師說,實踐中,如果無法證明雙方之間存在委托購房協(xié)議,或者實際購房人無法提供完整的出資憑證的情況下,法律很難保障實際購房人的合法權(quán)益,由此導(dǎo)致的糾紛時有發(fā)生。所以,在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下,實際買房人首先應(yīng)當(dāng)注意簽訂并保存好書面的委托購房協(xié)議;其次,要注意保存好付款憑證,通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式而非現(xiàn)金的方式支付房款。

此外,楊律師還提醒道:“借名購房如果發(fā)生在實際出資人不符合購房政策所要求的身份條件,即實際購房人不符合國家關(guān)于購房的政策性規(guī)定,如經(jīng)濟(jì)適用房所要求的當(dāng)?shù)貞艨诨蛑械褪杖氲?,則屬于惡意規(guī)避法律的強(qiáng)行性規(guī)定而借用他人名義買房,其與名義產(chǎn)權(quán)人之間委托購房協(xié)議是無效的?!?本報記者 李源)

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