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親屬之間借名買房,法律風(fēng)險(xiǎn)亦多多
jianaisc.com?2017-10-18 18:21:26? ?來源:中國(guó)婦女報(bào)    我來說兩句

■ 張慧聰 徐斌

出于購房資格、銀行信貸政策、稅費(fèi)成本等原因考慮,現(xiàn)實(shí)中父母子女之間約定,一方以另一方名義購買房屋,并將房屋登記在另一方名下,借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的情形十分常見。但隨著房屋價(jià)值的高漲及社會(huì)財(cái)產(chǎn)觀念的變化,這種家庭親人之間借名買房的情況也凸顯出越來越多的法律風(fēng)險(xiǎn)。

無借名買房協(xié)議,父母的產(chǎn)權(quán)人身份難證明

姜先生系姜父的獨(dú)子。姜父稱,在2003年,考慮到將來可能征收遺產(chǎn)稅,其以自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資,以其子名義與開發(fā)商簽訂購房合同,購買一套房屋,并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下,房屋所有權(quán)證、購房款發(fā)票等由自己持有。

2016年,其子掛失補(bǔ)辦了房產(chǎn)證并將房屋出售。姜父認(rèn)為自己才是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人,其與其子之間為借名買房的合同關(guān)系,房屋出售損害了其權(quán)益,要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認(rèn)為其與姜父之間不存在“借名買房”,出資款雖是姜父支付,但是使用的是其與其父的共有財(cái)產(chǎn),房屋產(chǎn)權(quán)登記在其名下,應(yīng)歸其所有,賣房款與姜父無關(guān)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,本案中,姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據(jù)?,F(xiàn)在其子不認(rèn)可雙方存在“借名買房”的合同關(guān)系,且姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規(guī)避可能出臺(tái)的遺產(chǎn)稅的解釋,不足以證明雙方之間就房屋所有權(quán)歸姜父達(dá)成合意,也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請(qǐng)求。

□ 法官釋法

物權(quán)登記具有物權(quán)的公示效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。姜父雖然手持購房發(fā)票等手續(xù),尚不足以對(duì)抗房屋所有權(quán)證所具有的物權(quán)公示效力。

本案屬于雙方并未簽訂借名買房的書面協(xié)議的情形,在此類案件中,實(shí)際出資方應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與證據(jù)意識(shí),盡量將出資情況、雙方對(duì)“借名買房”的合意及房屋權(quán)屬約定通過書面協(xié)議予以確認(rèn),以維護(hù)自身權(quán)益。

借名買房協(xié)議內(nèi)容有瑕疵,出資子女難為產(chǎn)權(quán)人

劉女士為劉父之女,王先生為劉父的繼子。1992年由王先生出資,以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同,購買101號(hào)房屋一套,產(chǎn)權(quán)登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生就101號(hào)房產(chǎn)權(quán)與有關(guān)事宜簽訂書面協(xié)議約定:購房款由王先生承擔(dān);劉父夫婦在世,房產(chǎn)歸劉父夫婦所有,王先生有居住權(quán);劉父夫婦去世后,房屋產(chǎn)權(quán)歸王先生所有,任何人無繼承、參與此房的權(quán)益;王先生必須贍養(yǎng)劉父夫婦,為其養(yǎng)老送終。

劉父去世后,劉女士認(rèn)為上述協(xié)議是無效的代書遺囑,要求對(duì)這一房屋依法繼承,王先生則認(rèn)為101號(hào)房屋應(yīng)歸自己所有。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,協(xié)議書內(nèi)容表明王先生及劉父夫婦對(duì)協(xié)議書內(nèi)容知曉并同意,這份協(xié)議書合法有效。101號(hào)房屋應(yīng)屬劉父夫婦的共同財(cái)產(chǎn),現(xiàn)劉父已去世,王先生履行了生養(yǎng)死葬的義務(wù),故對(duì)劉父的房屋份額,王先生享有受遺贈(zèng)的權(quán)利。最后,法院確認(rèn)101號(hào)房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。

□ 法官釋法

在借名買房的協(xié)議中,不僅要約定借名人對(duì)房屋購買進(jìn)行了出資,且需約定雙方存在借名登記的意思表示,明確由借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,否則不構(gòu)成“借名買房”的合意。

本案中,王先生雖為購房款的實(shí)際出資人,但是因?yàn)閰f(xié)議約定在劉父夫婦在世期間,房屋產(chǎn)權(quán)人歸劉父夫婦,可知雙方并非“借名買房”的法律關(guān)系。

書面約定以子名義購房,房屋抵押貸款仍成過戶阻礙

2003年,牛父牛母出資以其子牛先生名義與開發(fā)商簽訂購房合同,產(chǎn)權(quán)登記在牛先生名下,房屋交付后由牛父牛母居住使用。2009年,牛父牛母與牛先生簽訂協(xié)議書,載明:所購房屋是由牛父牛母全資購買,房產(chǎn)證寫的是兒子的名字,但沒有牛父牛母任何一人的同意,牛先生不得將此房屋出售或抵押,在牛父牛母去世后,房屋歸牛先生所有,同時(shí)約定了購房款出資及支付情況。

2013年,牛先生以上述房屋作抵押在銀行辦理了100萬的消費(fèi)貸款并進(jìn)行了抵押登記。牛父牛母表示因不具備貸款資格才借子名義買房,現(xiàn)要求牛先生將房屋過戶至其名下。牛先生則認(rèn)為自己才是房屋產(chǎn)權(quán)人,并表示房屋上的抵押登記未予解除,無法過戶。對(duì)此牛父牛母表示,自愿代牛先生償還貸款債務(wù),以解除房屋上的抵押登記。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議,可以認(rèn)定雙方存在借名買房的合同關(guān)系,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,應(yīng)依約履行,對(duì)于借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持。但現(xiàn)房屋因設(shè)立了抵押登記,在抵押登記解除之前,程序上無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?,F(xiàn)牛父牛母愿意代牛先生清償貸款以解除抵押登記,最后,法院判決牛先生在房屋抵押登記解除之日協(xié)助其父母辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù),將房屋過戶至其父母名下。

□ 法官釋法

在涉及借名買房情形的案件中,如果雙方有書面協(xié)議對(duì)出資、借名的事實(shí)予以確認(rèn),則可認(rèn)定雙方成立借名買房的法律關(guān)系。在不違反國(guó)家、集體或第三人利益及法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定情況下,則借名買房協(xié)議有效。但是在不滿足過戶、交房條件的情況下,仍無法支持借名人辦理過戶、交付房屋的訴求。

在本案中,抵押登記導(dǎo)致過戶受阻,因此牛父牛母為了辦理過戶,只得代子償還高額債務(wù)。

□ 法官提示

根據(jù)北京地區(qū)的司法實(shí)踐,關(guān)于借名買房協(xié)議的效力問題,現(xiàn)有規(guī)定認(rèn)為:(1)當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

(2)當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

(3)借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定,借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,一般不予支持。

最后,在此提醒大家,借名買房的背后法律問題較多,且涉及利益較大,對(duì)此問題應(yīng)全面考慮、慎重選擇。

(作者系北京市海淀區(qū)人民法院四季青法庭法官)

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