5月25日，國務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，《意見》提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。
這意味著，物業(yè)稅研究立法已真正提上日程，這個(gè)新稅種也將很快出臺(tái)。擬出臺(tái)的物業(yè)稅將怎樣影響市民生活？導(dǎo)報(bào)記者5月26日采訪了房地產(chǎn)相關(guān)專家及市場(chǎng)人士。
現(xiàn)狀 征稅條件已經(jīng)成熟
物業(yè)稅醞釀開征，引起了廈門乃至國內(nèi)房地產(chǎn)專家及市場(chǎng)人士的高度關(guān)注。
著名房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人士牛刀稱，去年9月以來，中央政府為了刺激樓市成交，減免了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的許多稅費(fèi)，直接影響房?jī)r(jià)18.5%，也導(dǎo)致了地方財(cái)政稅收銳減，影響各大城市為居民提供公共性服務(wù)，在這種情況下，只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收持有稅，才能彌補(bǔ)財(cái)政收入的不足。同時(shí)，從市場(chǎng)層面來看，一方面房?jī)r(jià)虛高，一方面大量住宅空置，若不征收物業(yè)稅，將導(dǎo)致國民財(cái)富的浪費(fèi)。因此，中國開征物業(yè)稅的條件基本成熟。
廈門城市年輪策劃代理有限公司董事長張文彪也覺得，當(dāng)前是啟動(dòng)房地產(chǎn)稅種改革、研究推出物業(yè)稅很好的時(shí)機(jī)。
他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、交易流通環(huán)節(jié)征收的稅負(fù)較重，而在保有環(huán)節(jié)一直沒征稅，這是不利房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的?！安贿^，此次國家提出研究開征物業(yè)稅，不會(huì)只針對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)通盤考慮。”
影響 屯房捂盤成本將增加
張文彪認(rèn)為，物業(yè)稅畢竟是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征的稅，會(huì)加大持房成本，對(duì)私人擁有多處不動(dòng)產(chǎn)行為或者純粹的炒房行為都會(huì)形成一定的抑制作用。今年以來，我國部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，包括廈門在內(nèi)，有些地方甚至開始出現(xiàn)搶房現(xiàn)象。國家適時(shí)出臺(tái)“研究開征物業(yè)稅”的消息會(huì)對(duì)一些不理性的搶購行為起到一定的抑制作用。
盡管目前物業(yè)稅的實(shí)施細(xì)則還沒有制定，牛刀仍主張，在征收物業(yè)稅的同時(shí)，堅(jiān)決抑制樓市投機(jī)行為。他說，抑制房?jī)r(jià)，物業(yè)稅是效果最好的。對(duì)中國大陸70個(gè)大中城市來講，只有用征收物業(yè)稅的方式，才能真正抑制炒買炒賣哄抬房?jī)r(jià)的行為，維護(hù)樓市的正常秩序。
廈門世紀(jì)聯(lián)合房產(chǎn)總經(jīng)理郭忠宗認(rèn)為，物業(yè)稅的開征將加大開發(fā)商捂盤成本和二手房市場(chǎng)炒房者的持房成本，迫使他們將多余的房源盡快售出，有利于抑制炒房，使消費(fèi)者可以買到更優(yōu)惠的房源?！暗綍r(shí)候，炒房可能就難了?！?
預(yù)測(cè) 對(duì)普通住宅影響不大
征收物業(yè)稅，會(huì)不會(huì)大大增加普通住宅擁有人的成本？對(duì)此，相關(guān)人士均預(yù)測(cè)，對(duì)普通住宅影響不大。
“政府征收物業(yè)稅要充分考慮普通城市居民的利益，對(duì)一個(gè)家庭持有的唯一一套用于自己居住的住宅，應(yīng)該適度減免?！迸５斗治觯拇罄麃喺淖龇ㄊ菍?duì)所有經(jīng)濟(jì)適用房的持有稅全部免除，這種做法值得中國借鑒。因?yàn)?，在我國，大量普通居民本?yīng)該享受經(jīng)濟(jì)適用房但政府無力提供，這個(gè)群體的住宅應(yīng)當(dāng)免征物業(yè)稅。具體說來，在征稅操作上應(yīng)以90平方米為限，90平方米以下不征收或少征收，重要的是對(duì)大戶型和持有兩套以上住宅的采取分層征收的辦法，用以調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的分配。
張文彪則表示具體標(biāo)準(zhǔn)目前不好猜測(cè)。但他認(rèn)為，即使區(qū)分對(duì)待，市場(chǎng)上為了避稅也會(huì)產(chǎn)生造假行為。但是，在當(dāng)前金融危機(jī)背景下，房地產(chǎn)業(yè)雖有復(fù)蘇跡象但還沒全面回暖，即使開征稅率也不會(huì)太高，對(duì)小戶型的普通自住住宅來說，應(yīng)該影響不大。
郭忠宗猜測(cè)，物業(yè)稅征收很可能先鎖定商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、高檔住宅。因此，它對(duì)于普通自住住宅應(yīng)該沒有多大影響。
【名詞解釋】何為物業(yè)稅
物業(yè)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。
福建昨出臺(tái)加快廉租住房建設(shè)指導(dǎo)意見
新建廉租房將先裝修后交付
面積控制在50平方米3年基本解決市縣城市低收入家庭住房問題
本報(bào)訊 (記者 謝丹)今后，福建新建廉租房將先裝修后交付，并且面積都控制在50平方米。
昨日，省政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)的指導(dǎo)意見》，表示計(jì)劃用3年時(shí)間，即2011年基本解決福建市、縣城市低收入住房困難家庭的住房問題。今后，全省廉租房保障實(shí)物配租的比例將達(dá)到廉租房保障戶的80%，確保八成的保障戶能夠順利入住。暫時(shí)達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)將采取先租賃貨幣補(bǔ)貼，逐步向?qū)嵨锱渥膺^渡。
《意見》中說，為方便低收入家庭直接入住，今后，福建廉租住房建設(shè)不再以毛坯房的形式交付，而應(yīng)在簡(jiǎn)單裝修后交付用戶，基本設(shè)施中必須配備廚房、衛(wèi)生間等。同時(shí)，明確全省新建的廉租住房面積都將控制在50平方米。
部分廉租住房將可出售
《意見》規(guī)定，今后，廉租住房將可租可售，其中“售”指的是政府向低保住房困難家庭出售。
廉租房的出售將實(shí)行自愿申請(qǐng)、核準(zhǔn)制度。廉租房住戶家庭如果購買廉租房，可以一次性付款，也可以分期付款，但購房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，不得直接上市交易。確實(shí)因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)由政府按原價(jià)格考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。
但廉租房的出售并不是對(duì)全部廉租房放開，根據(jù)意見，廉租房出租的比例將控制在總房源的50%以上，這意味著，只有一半以下的廉租房可出售。
大中專畢業(yè)生且單身無房戶納入保障范圍
《意見》明確，各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可以考慮將大中專畢業(yè)生且單身的無房戶納入保障范圍。
在廉租房政策保障落實(shí)上，福建將依據(jù)各地的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化管理，各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、平均住房水平、財(cái)政承受能力和住房?jī)r(jià)格水平等因素，合理確定保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)。
但《意見》也指出，人均收入在當(dāng)?shù)爻鞘械捅?biāo)準(zhǔn)3倍以內(nèi)、人均住房建筑面積13平方米左右的家庭，應(yīng)納入保障范圍。
棚戶區(qū)改造新增住房?jī)?yōu)先作為廉租房房源
《意見》對(duì)棚戶區(qū)(危舊房)的改造也提出了具體的指導(dǎo)意見。省政府要求，城市棚戶區(qū)改造中新增的住房將優(yōu)先作為廉租住房房源，用于解決城市低收入家庭的住房困難問題。
在資金保障方面，住房公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的余額將全部用于廉租住房建設(shè)。此外，土地出讓凈收益用于廉租住房保障的資金不得低于10%。
福州新聞網(wǎng)訊 今年1月1日起，我省將執(zhí)行存量房交易結(jié)算資金賬戶管理制度，二手房買賣雙方可約定通過“專用賬戶”結(jié)算，從而確保交易資金的安全。
去年12月?，省建設(shè)廳與中國人民銀行福州中心支行聯(lián)合出臺(tái)《福建省存量房交易結(jié)算資金管理暫行辦法》，明確了上述內(nèi)容并進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范。
《辦法》要求， 2009年1月1日起，符合條件的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)要設(shè)立“存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶 ”，通過該途徑來劃轉(zhuǎn)存量房交易結(jié)算資金。 按照規(guī)定，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)（含設(shè)立連鎖門店等分支機(jī)構(gòu)的），只能在一家商業(yè)銀行 開設(shè)一個(gè)“專用賬戶”?？蛻艚灰捉Y(jié)算資金專用存款賬戶不得支取現(xiàn)金，也不得轉(zhuǎn)入其他賬戶。
“專用帳戶” 的存款計(jì)息，所得利息由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)與買賣雙方當(dāng)事人的約定進(jìn)行分配。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得自行或委托其他經(jīng)濟(jì)組織通過“專用賬戶”以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。
據(jù)了解，“專用賬戶”的交易結(jié)算資金只針對(duì)存量房的房?jī)r(jià)款或是首付房?jī)r(jià)款。此外涉及到的房屋過戶等各項(xiàng)稅費(fèi)則由雙方約定支付，不存入該賬戶中；交易雙方約定直接收取的購方定金也不存入該賬戶中。買賣雙方如果對(duì)于房屋的交易未能達(dá)成 一致，買房人可按照相關(guān)約定辦理資金退還手續(xù)，開戶銀行通過轉(zhuǎn)賬方式將資金劃入房產(chǎn)買方的原轉(zhuǎn)入賬戶。
省建設(shè)廳提醒市民，如果現(xiàn)實(shí)交易中，出現(xiàn)部分中介條件不夠不能開設(shè)“專用賬戶”的行為，購房市民要不要通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理交易資金結(jié)算，應(yīng)由買賣雙方約定交易方式，如現(xiàn)金 （匯款）等，以確保資金的安全。
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5月12日，福州市政府公布《福州市四城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整結(jié)果》，分為6個(gè)級(jí)別，其中Ⅰ級(jí)住宅用地地面價(jià)450萬元/畝，樓面價(jià)3375元/平方米。
據(jù)悉，福州四城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的建設(shè)用地分為：商服用地、住宅用地和工業(yè)及倉儲(chǔ)用地三類。住宅用地包括普通住宅、公寓、別墅等用地。
基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級(jí)別的土地，按照不同用途分別評(píng)定的某一估價(jià)期日法定最高年限的建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。估價(jià)期日為2009年1月1日。住宅用地Ⅰ-Ⅳ級(jí)范圍如下：
【Ⅰ級(jí)住宅用地】
①北起華林路以北50米（以臨街第一宗地用地范圍為限，下同），東至六一北路—晉安河—國貨東路—六一中路，南抵江濱中大道（西段），西起八一七南路和八一七中路（向西延伸50米，若茶亭河距離八一七中路小于50米則以茶亭河為界），經(jīng)斗西路—加洋路—烏山路—白馬北路—湖濱路與湖東路交叉口，過湖東路—北大路（北段）—銅盤路（東段），止于北環(huán)西路與銅盤路交叉口（包含銅盤路南段和北大路北段西南側(cè)至西湖左海之間的平地）；
②東起臺(tái)江八一七南路向西至楊橋西路的江濱西大道至其北側(cè)200米寬度范圍內(nèi)的地塊；
③楊橋西路以南，江濱西大道以西，洪山大橋東南的閩江邊地塊；
④北至排尾路，東至連江中路，南至江濱中大道，西至六一中路范圍內(nèi)的地塊；
⑤中洲島。
【Ⅱ級(jí)住宅用地】
①北至北環(huán)西路和北環(huán)中路以北150米，東至華林路（通向火車北站），南至華林路以北150米，西至銅盤路范圍內(nèi)的地塊；
②北至楊橋西路—楊橋中路，東至白馬北路—白馬中路—白馬南路，西南至江濱西大道西北側(cè)200米范圍內(nèi)的三角形地區(qū)；
③北至烏山路，東至茶亭河以及八一七中路以西50米范圍內(nèi)的地塊（茶亭河距離八一七中路不超過50米部分以茶亭河為界線），南至沿江濱西大道北側(cè)200米，西至白馬中路—白馬南路范圍內(nèi)的地塊（除了本范圍內(nèi)東北部的I級(jí)地塊）；
④北至火車客站鐵路，東至洋下河，南至北環(huán)東路，西至東浦支路—華林路范圍內(nèi)的地塊；
⑤北至北環(huán)東路，東南至洋下河，西至華林路—六一北路范圍的三角地塊；
⑥北至洋下河，南至金雞山路，西至六一北路—晉安北路，向東側(cè)延伸寬100米的地塊（包括金雞山路北側(cè)，北面和東面被金雞山麓包圍，晉安北路往東延伸寬超過100米的地塊）；
⑦北至金雞山路，東至琯尾街，南至塔頭路，西至?xí)x安河范圍內(nèi)的地塊；
⑧北至塔頭路，東至連江北路—連江中路，南至國貨東路，西至?xí)x安河范圍內(nèi)的地塊；
⑨北至國貨東路，東至連江中路，南至排尾路，西至六一中路范圍內(nèi)的地塊；
⑨東起五孔閘，西至連江中路之間，沿著江濱中大道向北側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊；
⑩北至銅盤路，東至西湖湖濱，南至楊橋中路，西至西二環(huán)北路以西150米范圍內(nèi)的地塊；
{11}洪山橋西橋頭（316國道）向東至鰲峰南橋頭之間，閩江南岸沿江寬200米的帶狀地塊。
【Ⅲ級(jí)住宅用地】
①北至鐵路，東至東浦支路—華林路，南至北二環(huán)中路—北二環(huán)西路北側(cè)150米，西至蛇山—五鳳山—銅盤路范圍內(nèi)的地塊；
②東北至銅盤路，東至西二環(huán)北路以西150米，南至象山—后縣山，西至大腹山—科蹄山山麓范圍內(nèi)的地塊；
③北至象山，東至西二環(huán)北路以西150米，南至楊橋西路—楊橋中路，西至后縣山—金牛山范圍內(nèi)的地塊；
④大腹山以南，金牛山公園—金牛山以西，楊橋西路以北，洪甘公路以東范圍內(nèi)的地塊；
⑤東北自建新北路與閩江大道交叉口至橫江路與上渡路交叉口之間（除了沿江寬200米以外），東南至鷺嶺路—上渡路東南側(cè)100米，南至建新南路，西至建新北路—建新中路的地塊；
⑥北至三縣洲大橋—鰲峰大橋之間的沿閩江南岸內(nèi)側(cè)200米，東至連江南路東側(cè)100米，南至上三路南側(cè)100米，西南至則徐大道（至二環(huán)南路東端）西南側(cè)100米范圍內(nèi)近似三角形的地塊；
⑦南臺(tái)島鰲峰大橋向東至規(guī)劃鼓山大橋南橋頭，沿閩江南岸寬200米的地塊；
⑧東北至鐵路，東南至金雞山山麓，西北至洋下河—六一北路以東100米范圍內(nèi)的地塊；
⑨西北至金雞山山麓，東至連江北路，南至塔頭路，西至琯尾路范圍內(nèi)的地塊；
⑩北至三八路，東至桂溪路，南至化工路，西至連江北路范圍內(nèi)的地塊；
{11}北至化工路，東至前橫北路—福馬路（東南走向）—福光南路，南至光明港，西至連江路范圍內(nèi)的地塊；
{12}北和東邊界為光明港，西至連江中路，南為江濱中大道范圍內(nèi)（除了沿江濱中大道寬200米的地塊外）的地塊；
{13}西北至五孔閘，東北側(cè)至光明港和鐵路，東南至規(guī)劃三環(huán)路，西南側(cè)至閩江范圍內(nèi)的地塊；
{14}南臺(tái)島上，浦上路與316國道之間，烏龍江東岸沿三環(huán)路東側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊（包括外側(cè)土地）；
{15}鰲峰大橋與鼓山大橋之間的南江濱路向南延伸200米之內(nèi)的地塊。
【Ⅳ級(jí)住宅用地】
①北至崇安路—南平東路—秀峰路—綠園路，東至郭前山—后山—笞井山，南和西南至鐵路范圍內(nèi)的地塊；
②北起福建農(nóng)林大學(xué)之北的山嶺，東至閩江北港，南至316國道范圍內(nèi)（扣除丘陵山地），西至閩江南港的地塊；
③北至妙峰山，東至閩江大道—建新北路—建新中路，南至浦上路，西至烏龍江東岸沿三環(huán)路東側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊（不含妙峰山和西山）；
④東北至建新南路，東南至福灣路，西南至閩江南港，西北至浦上路范圍內(nèi)的地塊（不含飛鳳山）；
⑤西北至鷺嶺路—上渡路東南側(cè)100米，北至上三路南側(cè)100米，東北至則徐路西南100米，南至二環(huán)南路—建新南路東段范圍內(nèi)的地塊（不含長安山和蝦蟆山）；
⑥東北至閩江北港，東南至規(guī)劃三環(huán)路—福泉高速公路及其連接線，西南至則徐大道，西至連江南路范圍內(nèi)的地塊（不含本范圍內(nèi)的III級(jí)地塊）；
⑦北至鐵路，東至鐵路，南至三八路，西至鶴林高架橋范圍內(nèi)的地塊；
⑧北至牛港山山麓，東至竹岐路，南至羊頭尾，西至桂溪路范圍內(nèi)的地塊；
⑨北至羊頭尾—直街，東至東山路，南至化工路，西至桂溪路范圍內(nèi)的地塊；
⑩北至化工路，東至福興路北段（化工路至福新東路之間）—埠興路，南至福馬路，西至前橫北路范圍內(nèi)的地塊；
{11}東北至福馬路，東至鐵路，南和西至光明港，西北至福光南路范圍內(nèi)的地塊；
{12}鐵路和規(guī)劃三環(huán)路【第Ⅲ級(jí)第{13}地塊的東北邊界】以東，江濱東大道以北，鼓山山麓以南，晉安區(qū)行政區(qū)劃東界線以西的地塊。
【Ⅴ級(jí)住宅用地】
①北至園山山麓，東至揚(yáng)廷水庫，南至郭前山山麓-綠園路－秀峰路－南平東路－崇安路，西至貓頭山范圍內(nèi)扣除山坡地的地塊；
②大腹山以西至閩江北港之間的三角形地塊；
③科蹄山－大腹山以西，閩江北港以東和以北，鴨母坑水庫以南范圍內(nèi)的地塊；
④福建農(nóng)林大學(xué)校區(qū)以北至閩江（除山坡地以外）地塊；
⑤東起規(guī)劃魁岐大橋南橋頭，沿閩江向東南延伸至烏龍江與閩江匯合點(diǎn)，沿烏龍江往西北方向延伸到灣邊大橋橋頭，再沿福灣路-二環(huán)南路-則徐大道-高速公路連接線-高速公路入口-高速公路與三環(huán)路交叉口-規(guī)劃三環(huán)路止于規(guī)劃魁岐大橋南橋頭；
⑥西起竹岐路-羊頭尾-直街-東山路-福興大道北段（化工路至福新東路之間）－南北向鐵路以東，東山-老安山以南，鼓山山麓以西范圍內(nèi)的倒"L"形平坦地塊（除牛港山等山坡地外）；
⑦金雞山山麓以東，笞井山山麓以南，鐵路以北范圍內(nèi)（登云新村、火車東站及附近地區(qū)）的地塊。
【Ⅵ級(jí)住宅用地】
《福州市城市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)分布圖》中的所有丘陵山坡地（Ⅰ級(jí)和Ⅱ級(jí)地塊內(nèi)的丘陵山坡地除外）。
“人均居住面積”規(guī)定已被銀行忽略，我省多家銀行提出只要房貸已還清，再買普通房就可申請(qǐng)7折利率
本報(bào)訊記者昨日獲悉，目前我省已有工行、中信銀行、建行三家銀行出臺(tái)政策，明確提出如出于“改善需要”購買二套房，可比照首套房(利率最低可打7折，首付比例最低20%)的利率執(zhí)行，但更多銀行卻選擇了只做不說。
盡管多數(shù)銀行目前尚未明確這一說法，但從實(shí)際操作來看，由于“改善需要”這一說法難以界定，不少客戶購買二套房時(shí)，都以“改善需要”為理由，享受到了首套房的優(yōu)惠利率。
有銀行在新出臺(tái)的房貸政策中明確提出，不管購房者買了幾套房，只要房貸已結(jié)清，再買普通房都可按首套房享受利率優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說明監(jiān)管部門此前出臺(tái)的“二套房”限制政策，已暗中解禁。
三家銀行明確放寬二套房貸
記者昨日從建行福建省分行獲悉，該行在春節(jié)前就出臺(tái)了有關(guān)個(gè)人住房貸款利率政策細(xì)則，明確對(duì)居民貸款用于購買普通自住房和改善型普通自住房的，可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠政策(利率最低可打7折，首付比例最低20%)予以支持。即居民申請(qǐng)貸款用于購買普通自住房時(shí)，經(jīng)查詢中國人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，符合以下幾種情況，均可執(zhí)行首付款比例最低20%、貸款利率最低打7折。
建行規(guī)定的四種情況分別是：一是首次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款；二是申請(qǐng)的個(gè)人住房貸款為公積金貸款配套組合貸款；三是居民無個(gè)人住房貸款余額，即在此之前的個(gè)人住房貸款已結(jié)清；四是借款人僅有一筆尚未結(jié)清的個(gè)人住房貸款、經(jīng)了解借款人是首次購買改善型普通自住房。
據(jù)悉，在建行之前，我省的工行和中信銀行，已于上周對(duì)外發(fā)布類似消息，但相對(duì)于建行，工行與中信銀行的政策會(huì)更模糊些。如工行規(guī)定：對(duì)已貸款購買一套普通住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，可按首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策執(zhí)行。中信銀行規(guī)定類似。
兩個(gè)限制被突破二套房暗中解禁
“從三家銀行的政策看，二套房貸款已寬松了不少?！弊蛉?，福州一知名房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，做出這種判斷主要源自兩個(gè)方面。
據(jù)介紹，根據(jù)此前銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的政策規(guī)定：已購買一套普通住房的居民，如其家庭平均面積大于當(dāng)?shù)厝司幼∶娣e，再貸款購買第二套房普通住房，要執(zhí)行“二套房”政策，即其貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，首付比例不得低于40%。
然而，從目前已經(jīng)出臺(tái)政策的三家銀行來看，監(jiān)管部門要求的“人均居住面積”的前提，已被銀行忽略。也就是說，按照現(xiàn)有的銀行規(guī)定，福州一個(gè)三口之家，即便原來的住房面積已超過90平方米(福州2008年人均居住面積近30平方米)，但其只要是出于“改善需求”，再買一套140平方米的房子，仍能享受7折房貸利率以及20%首付款的優(yōu)惠，而不需要根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的“二套房政策”來執(zhí)行。據(jù)悉，除了各家商業(yè)銀行，之前我省出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》中，也未提及“人均居住面積”一說。
另一方面，根據(jù)監(jiān)管部門此前出臺(tái)的政策要求，購房者之前只要有貸款記錄，無論是否結(jié)清，再買第二套房，都需按照二套房政策執(zhí)行。但這一要求目前也已被忽略，以建行的政策為例，“居民無個(gè)人住房貸款余額，即在此之前的個(gè)人住房貸款已結(jié)清”，再購買改善型二套房，也可享受到最低7折的利率優(yōu)惠。
已買別墅再購二房利率也能打7折
省內(nèi)一家國有銀行的人士稱，由于“改善型住房”難以界定，同一客戶在不同銀行申請(qǐng)房貸利率的結(jié)果，自然不同，即便是同一個(gè)銀行對(duì)同樣的客戶也會(huì)做出不同的認(rèn)定結(jié)果。
此外，上述中介人士分析，監(jiān)管部門此前出臺(tái)的“二套房?jī)?yōu)惠政策”中，除了“人均居住面積”和“貸款記錄”已經(jīng)被各家商業(yè)銀行忽略外，各家銀行政策中的普通商品房限制，在實(shí)際操作中，也很難被落實(shí)。
這一說法得到福州某股份制銀行個(gè)貸部門一位人士的證實(shí)。據(jù)介紹，按照目前各家銀行的規(guī)定，購房者出于“改善需求”再買第二套房，要想享受到首套房的優(yōu)惠利率，必須是普通商品房。而按照福州市對(duì)普通住房的認(rèn)定，標(biāo)準(zhǔn)主要有兩條：一是房屋面積在144平方米以下，二是房屋實(shí)際成交價(jià)格在一定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)[鼓樓、臺(tái)江區(qū)為每平方米8500元以下(含)，其他城區(qū)房屋實(shí)際成交價(jià)格每平方米7000元以下(含)]。
然而，銀行在審批購房者的貸款申請(qǐng)時(shí)，申請(qǐng)人留在人民銀行的征信記錄中，只有貸款余額和還款情況，而沒有此前購買房子的具體信息，因此，購房者的首套房到底是不是普通商品房，銀行也很難認(rèn)定。
“我們不可能到房管局去查，所以已買了別墅的客戶，再申請(qǐng)買二套房，說不定也能得到7折優(yōu)惠!”
整體房?jī)r(jià)仍較高吸引不了投資者
上述多位銀行業(yè)人士認(rèn)為，從實(shí)際操作上講，二套房政策已名存實(shí)亡。銀行業(yè)與地產(chǎn)中介人士普遍認(rèn)為，真正有改善需求的購房者，將可節(jié)省不少利息支出，但由于目前房?jī)r(jià)整體仍處于相對(duì)較高的水平，吸引不了多少投資性購房者加入。
一家股份制商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防控部門人士稱，二套房政策放不放開，象征意義大于實(shí)際意義。購房者需要警惕的是，在目前樓市成交量相對(duì)放大的背景下，二套房限制名存實(shí)亡的現(xiàn)象，會(huì)被某些利益集團(tuán)故意曲解為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖。
中國福建網(wǎng)訊 今年，對(duì)福建省已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，即其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20%，貸款期限的年限界定各地可適當(dāng)延長。我省近日出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，推出了上述措施。
《意見》對(duì)普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。符合3個(gè)條件算普通住房：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)段住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。各地可根據(jù)實(shí)際，按不同區(qū)段確定住房平均交易價(jià)格，原則上每半年調(diào)整一次，并向社會(huì)公布。
降低了住房交易稅費(fèi)?！兑庖姟访鞔_對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。在今年全年，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過2年(含2年)的住房，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按買賣差額征收營業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓不足2年的住房，普通住房按差額征收營業(yè)稅，非普通住房則全額征收。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房的，暫免征收契稅；對(duì)個(gè)人首次購買90~144平方米的普通住房，契稅暫按購房款總額0.5%征收。
《意見》表示，要加大保障性住房建設(shè)力度，各市、縣原則上要將人均收入在當(dāng)?shù)爻鞘械捅?biāo)準(zhǔn)3倍以內(nèi)，人均住房建筑面積13平方米左右的家庭，都納入廉租房保障范圍。同時(shí)，擴(kuò)大廉租房的實(shí)物配租比例，原則上實(shí)物配租達(dá)到廉租房保障戶數(shù)的80%。城市低保家庭應(yīng)當(dāng)基本上采用實(shí)物配租的方式。并逐步實(shí)行廉租房和經(jīng)適房的有機(jī)銜接?！兑庖姟分赋觯涌斐鞘信飸魠^(qū)(危舊房)的改造。鼓勵(lì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償和異地安置。對(duì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，可適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)在2年內(nèi)自行買房解決的，契稅按其購房款扣除拆遷貨幣補(bǔ)償款部分后征收；對(duì)實(shí)行異地安置的，可適當(dāng)增加安置面積或適當(dāng)優(yōu)惠安置房?jī)r(jià)格。具體優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)和辦法將由各市、縣政府研究制定。
《意見》支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。支持開發(fā)企業(yè)將空置的普通商品住房改售為租，對(duì)其租金收入暫免征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；鼓勵(lì)政府采購、企業(yè)購買空置商品住房作為經(jīng)濟(jì)租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和拆遷安置房。同時(shí)，良好開發(fā)商可緩繳有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)信用等級(jí)高、無欠稅不良記錄、在建項(xiàng)目按合理工期組織建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)，其土地增值稅結(jié)算收入可分期繳納或緩繳。對(duì)2007年1月1日以后受讓土地進(jìn)行普通商品住房建設(shè)的項(xiàng)目，按土地出讓合同約定建設(shè)的，各地可制定緩繳或分期繳納房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，最長可延期至申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)繳納。
編者按：今年2月，省政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，引發(fā)普通百姓和業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注。
這個(gè)房地產(chǎn)新政策，有多少民生亮點(diǎn)？對(duì)樓市影響又有幾何？福建日?qǐng)?bào)記者特地走訪了省建設(shè)廳相關(guān)處室負(fù)責(zé)人，從不同角度予以解讀，以饗讀者。
亮點(diǎn)一：允許多方式加快危舊房改造
《意見》明確了從2009年-2011年，我省將用3年時(shí)間，基本解決13萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，其中實(shí)物配租解決10萬戶。對(duì)“夾心層”家庭，各地要結(jié)合實(shí)際，采取發(fā)展經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房等解決其住房困難。
《意見》要求各地要加快棚戶區(qū)（危舊房）和農(nóng)村危房改造規(guī)劃和年度計(jì)劃。對(duì)集中成片的棚戶區(qū)（危舊房）改造項(xiàng)目，可先明確項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、拆遷補(bǔ)償安置方案條件等，再組織招標(biāo)確定建設(shè)單位；對(duì)零星、改造難度大的棚戶區(qū)（危舊房），可與其他片區(qū)捆綁統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)。
《意見》要求各地要積極探索改造方式，有計(jì)劃、有步驟推進(jìn)。商業(yè)銀行要加大對(duì)改造項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)改造項(xiàng)目中的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，應(yīng)予以減或免收；對(duì)等面積安置部分，不預(yù)征開發(fā)商土地增值稅、企業(yè)所得稅；對(duì)改造項(xiàng)目中建經(jīng)適房和廉租房的，將按配建比例予以相應(yīng)的政策優(yōu)惠。
另外，還將由各地出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償和異地安置，對(duì)兩年內(nèi)自行購房解決的，契稅按其購房款扣除拆遷貨幣補(bǔ)償款部分后征收契稅；實(shí)行異地安置的，可適當(dāng)增加安置面積或優(yōu)惠房?jī)r(jià)。
解讀 省建設(shè)廳相關(guān)人士稱，《意見》以保民生、促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需、保增長為主，通過加大力度，保障廉租房3年內(nèi)惠及13萬戶家庭的民生大計(jì)，尤為重要的是新政提出了多種方式，解決了棚戶區(qū)（危舊房）的改造瓶頸，此前的做法一般先由政府收儲(chǔ)土地，再出讓開發(fā)商改造，其改造時(shí)間較長、程序也復(fù)雜，一些只有兩三棟的舊房區(qū)，更是很難納入改造范圍，今后就由各地因地制宜，采用不同改造方式和優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，相信全省的棚戶區(qū)將迎來新一輪的改造潮?？梢灶A(yù)期，今后城區(qū)的危舊房改造力度將加大。
亮點(diǎn)二：鼓勵(lì)支持普通住房消費(fèi)
《意見》放寬了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，其三個(gè)條件為：容積率在1.0以上、單套面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)段平均交易價(jià)1.44倍以下。這比我省此前的“面積小于140平方米、低于同區(qū)段交易價(jià)1.38倍”的標(biāo)準(zhǔn)更為放寬。
《意見》在國務(wù)院“131號(hào)文件”的優(yōu)惠基礎(chǔ)上，繼續(xù)降低住房交易稅費(fèi)。從今年1月1日至12月31日，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房的，暫免征收契稅；對(duì)個(gè)人首次購買90-144平方米住房的，契稅暫按購房款總額0.5%征收。
近期省外各城市醞釀推出放寬購房落戶政策，在《意見》中亦有體現(xiàn)?！兑庖姟贩Q，將調(diào)整放寬購房落戶政策，各市、縣人民政府可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，適當(dāng)調(diào)整放寬購買商品房住房和二手住房的外地購房者辦理當(dāng)?shù)爻鞘袘艨谡?。另外，各地還可根據(jù)住房公積金歸集額情況，適當(dāng)調(diào)高公積金貸款的最高額度和貸款期限。
解讀 省建設(shè)廳相關(guān)人士稱，《意見》的出臺(tái)無疑將進(jìn)一步促進(jìn)我省的住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。在稅收優(yōu)惠政策方面，主要是調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)、降低和免征交易稅費(fèi)，以促進(jìn)住房消費(fèi)。如對(duì)購買90平方米以下普通住房的暫免征收契稅的適用范圍從“個(gè)人首次購買”，擴(kuò)大至“購買90平方米以下普通住房以下的”；對(duì)個(gè)人首次購買90-144平方米住房的，契稅也從原先的購房款總額1.5%，下調(diào)至0.5%征收。將使更多的買改善型二套房的購房者享受到優(yōu)惠。以100平方米總額為60萬元的房源為例，購房戶將降低6000元的稅費(fèi)。
亮點(diǎn)三：支持開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化
《意見》稱，將積極引導(dǎo)開發(fā)商優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、合理調(diào)整售價(jià)，促進(jìn)銷售增長。將優(yōu)化土地供應(yīng)，放寬新出讓土地地價(jià)款的支付期限和比例，對(duì)新出讓的經(jīng)營性土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣或掛牌交易方式出讓的，各地可將土地出讓金付清的規(guī)定期限延長至12個(gè)月；對(duì)總價(jià)較高或規(guī)模較大的地塊，其出讓價(jià)款支付期限也可適當(dāng)延長，最高限定18個(gè)月。對(duì)2007年1月1日之后出讓的土地，受讓人不能按期開工，項(xiàng)目開發(fā)、竣工期限各地可根據(jù)地塊規(guī)模適當(dāng)放寬一年。
《意見》還規(guī)定，在今年1月1日至12月31日，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算征收企業(yè)所得稅；對(duì)信用等級(jí)高、無欠稅不良記錄、在建項(xiàng)目按合理工期組織建設(shè)的項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)后，其土地增值稅結(jié)算收入可分期繳納或緩繳；對(duì)2007年1月1日以后，受讓土地進(jìn)行普通商品住房建設(shè)的項(xiàng)目，按土地出讓合同約定建設(shè)的，各地可制定緩繳或分期繳納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，最長可延期至申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證時(shí)。
解讀 省建設(shè)廳相關(guān)人士稱， 這些政策措施一方面要引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)變化，調(diào)整經(jīng)營策略，合理調(diào)整商品住房售價(jià)；另一方面政府考慮企業(yè)實(shí)際困難，也采取一些扶持政策，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。
相關(guān)鏈接：政策背景
受國際金融危機(jī)等因素影響，和省外一樣，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的變化和調(diào)整，省政府高度重視，此番《意見》出臺(tái)源于國務(wù)院的131號(hào)文件，及去年10月份之后，國務(wù)院和我省下發(fā)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的多份文件和會(huì)議紀(jì)要精神，在貫徹“131號(hào)文件”的基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行細(xì)化，并參照其他省市做法，結(jié)合我省實(shí)際，提出貫徹意見，有的政策措施有所突破。
各地樓市刺激政策的出臺(tái)及由此帶來的成交量環(huán)比微漲，使得部分人士認(rèn)為樓市已止跌企穩(wěn)。在國際金融危機(jī)尚未見底、樓市下滑趨勢(shì)短期難以扭轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)下，此種斷言實(shí)則較為武斷。樓市不僅難以在短短兩三月間企穩(wěn)，而且未來還將繼續(xù)經(jīng)歷探底的過程。
不容否認(rèn)，在降息、住房交易環(huán)節(jié)的減免稅費(fèi)以及其他各地自主出臺(tái)的樓市刺激政策的綜合作用下，部分城市的房?jī)r(jià)開始進(jìn)入合理區(qū)間，部分剛性需求乘機(jī)轉(zhuǎn)化為實(shí)際購買力，從而共同拉動(dòng)了這些城市住宅成交量在去年年底的反彈。
但將此種反彈解讀為樓市止跌企穩(wěn)的信號(hào)，很大程度上是一種誤讀。SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑大勢(shì)已經(jīng)形成，今年樓市繼續(xù)調(diào)整的壓力仍然較大。一系列樓市刺激政策能否扭轉(zhuǎn)行業(yè)大幅下滑的趨勢(shì)，主要取決于整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。目前，國際金融危機(jī)尚未見底基本上成為政界、學(xué)界的共識(shí)，第二波金融危機(jī)襲來的可能性較大，由此可能帶給實(shí)體經(jīng)濟(jì)何種嚴(yán)重后果尚難預(yù)料。中國經(jīng)濟(jì)同樣面臨諸多考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)增長8％的目標(biāo)存在較大困難。宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性及其對(duì)購房者消費(fèi)預(yù)期造成的負(fù)面影響，將共同施壓于樓市回暖。
從房地產(chǎn)行業(yè)自身來分析，下滑趨勢(shì)已經(jīng)確立，探底過程還在持續(xù)。其一，房?jī)r(jià)虛高成分依然較大。盡管全國各地樓市降價(jià)一浪接一浪，但總體上仍然大大高于當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剑?，不少城市的降價(jià)樓盤都集中在郊區(qū)。城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)開始松動(dòng)或預(yù)示著房?jī)r(jià)探底過程進(jìn)入一個(gè)新階段。其二，存量房、未來供應(yīng)量的放大和保障房的放量入市將繼續(xù)推動(dòng)住宅市場(chǎng)的調(diào)整。其三，一批房地產(chǎn)開發(fā)商面臨破產(chǎn)壓力。經(jīng)濟(jì)下行、資金緊張、觀望氣氛濃重，在這種經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整和行業(yè)自身調(diào)整雙重重壓之下，樓市火爆時(shí)期狂飆突進(jìn)的開發(fā)商將為其激進(jìn)的發(fā)展策略付出代價(jià)。潘石屹說，一批在過去幾年犯了錯(cuò)誤的房地產(chǎn)商的倒閉、兼并和重組是行業(yè)“見底”的標(biāo)志，也是讓房地產(chǎn)回到正確發(fā)展道路上的標(biāo)志。
當(dāng)然，在今年樓市的繼續(xù)探底過程中，伴隨著房?jī)r(jià)的繼續(xù)下調(diào)，部分月份樓市成交量出現(xiàn)同比較大增長的可能性較大。但具體分析時(shí)需考慮到2008年樓市成交量幾乎同比下降五六成的基數(shù)因素以及保障房大量入市并擔(dān)當(dāng)成交主力等因素。排除偶然因素，在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)開始向好情況下，商品住宅成交量的連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)同比環(huán)比回升方可視為樓市開始走穩(wěn)的信號(hào)之一。