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作為對熱點問題關注的研究者，我積極主張我國開征在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅這個房地產(chǎn)新稅種。那么物業(yè)稅能有效地降低房價嗎？

在回答這個問題之前，先勾畫一下我對房地產(chǎn)調(diào)控的基本看法，以及對房地產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）基本功能的認識。

我的基本觀點是，我國房地產(chǎn)的調(diào)控，應該實施一種兩軌統(tǒng)籌的方略，其中一個是保障軌，一個是市場軌。對于保障軌，政府的要領應有三條：管規(guī)劃，管托底，加強運行管理。另外一個是市場軌，市場軌上政府要管規(guī)則，使市場公平競爭始終伴隨商業(yè)化的產(chǎn)權(quán)房和相關的不動產(chǎn)交易。接下來還要管收稅，房地產(chǎn)的交易和保有，都應該有合理的稅收來調(diào)節(jié)。

市場經(jīng)濟在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)需要有稅收調(diào)節(jié)的制度安排，現(xiàn)在缺的就是這件事情，物業(yè)稅就是與此相關的制度概念。沒有保有環(huán)節(jié)的制度建設，調(diào)控還會是治標不治本，這個制度缺失需要填補起來。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的制度安排至少有三個好處，第一個好處是，為我們國家地方層面必須建設的地方稅體系提供合理的支柱財源，使我們的社會主義市場經(jīng)濟體制能夠長效運行。第二個好處是，物業(yè)稅將促進房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定的發(fā)展，這就與房價有關。第三個好處是，物業(yè)稅將發(fā)揮在財富與收入方面再分配的功能，這是世界各國財產(chǎn)稅的共同特點。不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是一種財產(chǎn)稅，不是跟富人過不去，只是因為按照再分配的內(nèi)在邏輯，有負擔能力的人理應多交一些稅。

那么這樣一種物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅，能夠有效降低房價嗎？在客觀考察我國城市化與城市住房需求之后，我們應能得知物業(yè)稅作為稅收的一個種類，哪怕與整個稅制合在一起，也不是萬能的，不會改變土地資源制約之下房價上揚的長期趨勢。同時要強調(diào)，房價只是兩軌統(tǒng)籌中市場軌的事情，和我們說的“住有所居”的各種保障房沒有關系，它只是商品房、產(chǎn)權(quán)房價位表現(xiàn)的問題。

但同時，搞市場經(jīng)濟，不運用稅收制度和調(diào)控手段，又是萬萬不能的。查一下歷史資料，任何國家實行房地產(chǎn)稅，都沒有改變幾十年的房價上升趨勢。有人以此為根據(jù)，說物業(yè)稅對調(diào)控房價沒有作用，但我要反問一句：有沒有做過有根據(jù)的測算？如果人家沒有這種稅收制度，房價會怎么變化？很顯然，這個稅收一定在對沖房價上升的力量。為什么？因為有了這個保有環(huán)節(jié)的稅收，會使得城鎮(zhèn)化過程中住房的需求表現(xiàn)、購買意愿和房價形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn)。

市場上的住房需求可分為三類：買房自住，炒房和囤房。自住的人在無此稅的情況下原會傾向于買一個大戶型享受，但有了此稅后，由于有年年要繳稅的預期，他會調(diào)整自己的方案，轉(zhuǎn)而尋求相對實惠的中小房型。

對于購房炒作的人，投資投機其實難以截然劃清，就是買房是為了賣出賺差價，當這些人的持有成本上升之后，約束增加，風險也提高了，這樣他就會傾向于謹慎一些。原來處于“肆無忌憚”的狀態(tài)，比如一下可以買二十套，現(xiàn)在更謹慎，會改為買十套八套，原想買十套的，可能改為買三套五套。另外，他買什么戶型，他會考慮接盤的人可能更多是買小戶型自己居住，所以會較多購進小戶型。

還有囤房的人，把房子放在那里，在持有成本約束增加后，自然會考慮將空房子租出去，拿租金對沖持有成本，或者將空置房進入二手房市場做交易。

無論以上三種情況怎么組合，合在一起就是需求減少，供給增加，總體而言戶型變小。其后，以上供給方必然會更多考慮需求方的情況，新盤開發(fā)商會更多地考慮提供小戶型。這樣一來，房地產(chǎn)市場上的供需平衡將更健康、更理性，結(jié)構(gòu)上是更多的小戶型，正好符合國家集約使用土地的政策導向。那么此時房價的表現(xiàn)，相比于沒有物業(yè)稅，是會更高還是更低，答案不是很清楚了嗎？

有一種說法，是說物業(yè)稅會轉(zhuǎn)嫁給住房人，使房價更高，這有點奇談怪論的味道：如果買房自住，還談何轉(zhuǎn)嫁？如果講的是租房，那是偷換了所討論的產(chǎn)權(quán)房價的主題（即使是租房，在供給增加的情況下，房主的稅負也不是想轉(zhuǎn)嫁就能轉(zhuǎn)嫁的）。有人說，炒房的人賺一把可能把多少年的物業(yè)稅都抵上了，所以物業(yè)稅解決不了炒房的問題，這有些道理——物業(yè)稅不是萬能的，也體現(xiàn)在這一方面——搞市場經(jīng)濟，炒房行為在市場軌上不論多少一般總會有。但問題是，物業(yè)稅在使空置房減少、住房供給量提高和持房成本上升的情況下，對于炒房行為是有收斂的作用，還是鼓勵的作用？靠炒房賺錢的空間是小了還是大了？答案當然是前者。總體來說，僅就房地產(chǎn)市場而言，物業(yè)稅的上述種種正面效應也值得肯定、需要肯定。

總結(jié)一下，如果以后我們有了住房保有環(huán)節(jié)的這樣一個稅種，雖然不能長時期在表面形態(tài)上有效降低房價（其剛出臺時可能引起房價有回調(diào)），但是會使我們的房地產(chǎn)市場上商品房需求的總規(guī)模，表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效地減少房價大起大落（“大起”后比較容易形成有殺傷力的“大落”）所帶來的負面效應和對社會生活的沖擊。（本文在本報發(fā)表時有刪節(jié)——編者注）（作者系財政部財政科學研究所所長）