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頂頂重要的是第四，二套房貸政策緊縮?！皽臈l”規(guī)定：對已貸款購買一套住房，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。2008年底國務(wù)院“131號文”中原就如此規(guī)定，其后上海細(xì)則中并沒提及“當(dāng)?shù)厝司娣e”，那就意味著：不管第一套的情況，只要購買第二套屬普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。

投資投機(jī)者更傾向于發(fā)揮貸款的金融杠桿作用，所以緊縮房貸政策，將會(huì)成為抑制房價(jià)的“撒手锏”。但政策能否真正落實(shí)到位，卻不由上海政府說了算。信貸政策由銀監(jiān)會(huì)和央行主導(dǎo)，而且實(shí)踐證明，商業(yè)銀行為了自身利益，往往對前者亦常?！瓣柗铌庍`”，通過打各種“擦邊球”而放松限制。不過，上海政府有一點(diǎn)可以掌控：“符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明”。這一證明須由房管部門出具。另外，經(jīng)過今年房價(jià)大漲后，市場中普通住宅比重大降，接下來政府應(yīng)會(huì)重新調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

“滬四條”的其他三條，對市場影響較小。供應(yīng)方面，要嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)，但跟“國四條”一樣，也是最籠統(tǒng)的一條，現(xiàn)實(shí)中，暫時(shí)還難以找到有效的實(shí)施路徑。住房保障方面，上海成績顯著，廉租房保障規(guī)模全國最大，15個(gè)大型居住社區(qū)規(guī)劃和建設(shè)頗具創(chuàng)新性。市場監(jiān)管方面，面面俱到，再三強(qiáng)調(diào)，路徑已有，關(guān)鍵還在于執(zhí)行力度。

那么，“滬四條”將如何影響今年上海樓市？一方面，須把準(zhǔn)政策主旋律，總體上還是保護(hù)和支持合理的自住需求，主要的優(yōu)惠政策依然繼續(xù)。自住購房者，不必?fù)?dān)心政策會(huì)全面緊縮。另一方面，要了解政府抑制投資投機(jī)需求的決心：當(dāng)前高地價(jià)、高房價(jià)已成為普通市民普遍關(guān)心的焦點(diǎn)問題，市委、市政府對此高度重視。

既“?！庇帧皦骸?，“?！钡纳蕽庥凇皦骸?。這就是2010年上海房地產(chǎn)調(diào)控的“主”與“次”。