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今年4月14日和17日，國務(wù)院接連出臺(tái)針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新“國四條”和“國十條”。

新政一出臺(tái)，眾多媒體驚呼：史上房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最厲害的一次，這種差異化的調(diào)控具有很明顯的“精確制導(dǎo)”作用。然而，新政出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月，但全國房價(jià)依舊保持同比大幅上漲的態(tài)勢。5月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年4月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8％，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4％，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3％。顯然，密集的調(diào)控政策并沒有在調(diào)控房價(jià)方面發(fā)揮立竿見影的效果。人們不免擔(dān)心政府出臺(tái)號(hào)稱史上最厲害的一系列組合拳，是不是還會(huì)像過去那樣“空調(diào)”呢？

事實(shí)上，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷來不是一蹴而就的，而且我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，調(diào)控的難度也是越來越大。

首先，房地產(chǎn)業(yè)的地位作用還沒有其他產(chǎn)業(yè)來替代。盡管這幾年房價(jià)上漲過快，大家也意識(shí)到這并不是一件好事，但是房價(jià)上漲不僅帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的繁榮，還拉動(dòng)鋼鐵、水泥、建材、家電、裝潢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果房價(jià)下降，勢必造成房地產(chǎn)市場萎縮，從而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，然而從目前來看還沒有其他產(chǎn)業(yè)來替代房地產(chǎn)業(yè)。

其次，地方政府對房地產(chǎn)業(yè)“情有獨(dú)鐘”。金融危機(jī)之后政府采取了房地產(chǎn)的刺激政策，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在短短的一年半的時(shí)間從衰退、蕭條到復(fù)蘇、繁榮，把經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段都走完了，房地產(chǎn)業(yè)在“保增長”中功不可沒，尤其是中小城市的地方政府從中大受啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展就是舊區(qū)搞改造，新區(qū)搞開發(fā)，這樣有助于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改變城市面貌，可謂一舉兩得。已經(jīng)嘗到甜頭的地方政府，豈肯輕言放棄房地產(chǎn)。

第三，銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)“疼愛有加”。這幾年房地產(chǎn)的銀行貸款逐年增長，2009年更是創(chuàng)出歷史新高，銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)從來沒有吝嗇過。國家在金融危機(jī)中啟動(dòng)的四萬億投資中，盡管有關(guān)部門言辭確鑿聲明沒有一分錢流入房地產(chǎn)，但從實(shí)際情況來看，并非如此，曲線進(jìn)入的有之，變相進(jìn)入的有之。

最后住房保障滯后。盡管中央政府十分重視住房保障，但在老百姓的眼里總感到是“雷聲大雨點(diǎn)小”。住房保障在我國已有十多年的歷史，總體來說推進(jìn)速度比較緩慢，覆蓋面也非常有限。隨著城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，低收入住房困難家庭的矛盾更加突出，政府的壓力也越來越明顯。

那么，涉及面最廣、力度最大、影響最深遠(yuǎn)的一次房地產(chǎn)調(diào)控真的是否“空調(diào)”呢？我們希望這些擔(dān)心是杞人憂天。這是因?yàn)椋?/p>

第一，從社會(huì)層面來看，房地產(chǎn)業(yè)的角色從保增長轉(zhuǎn)到保民生。從經(jīng)濟(jì)理論上講，在解決住房問題時(shí)，居民對市場的依賴程度與家庭收入息息相關(guān)。家庭收入水平越高，對市場的依賴程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府優(yōu)惠、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品。如今，房價(jià)上漲使得越來越多的人買不起本地房，上海人只能到嘉興去買房，嘉興人只能到小縣城去買房，縣城的人只能跑到小鎮(zhèn)上去了。住房的公共屬性要求房地產(chǎn)從保增長轉(zhuǎn)到保民生。

第二，從市場角度來看，市場供求關(guān)系由原來的供不應(yīng)求到目前基本平衡，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月份以來，上海住宅可供面積一直保持在500萬㎡以上，比去年最低水平的400多萬㎡增長了20%左右。

第三，從價(jià)格因素來看，房價(jià)調(diào)整只是時(shí)間問題。5月5日恒大地產(chǎn)在其業(yè)績發(fā)布會(huì)上宣布，該公司全國樓盤從5月5日起作出8.5折“讓利”促銷的決定。盡管其他開發(fā)商還在訂立價(jià)格同盟，但是既然第一張多米諾骨牌已經(jīng)倒下，其他的牌還能不倒嗎？2008年，萬科曾經(jīng)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后率先降價(jià)，之后半年時(shí)間內(nèi)，其余大小房地產(chǎn)開發(fā)商開始跟進(jìn)，繼而引發(fā)全國性的降價(jià)潮，并一度導(dǎo)致降價(jià)高峰地區(qū)如深圳等地出現(xiàn)退房斷供。

第四，從銀行角度來看，具備相當(dāng)承壓能力。目前，已經(jīng)有不少銀行完成了壓力測試，并且開始陸續(xù)發(fā)布銀行壓力測試結(jié)果。從已經(jīng)公布結(jié)果的銀行來看，普遍能承受房價(jià)下跌三成。民生銀行行長洪琦甚至還稱，即使房價(jià)下降四成，仍不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。

由此可見，我國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入理性的調(diào)整期。(作者系上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員)