種種跡象表明,告別了最低迷的時點之后,樓市成交量正在啟動反彈進程,單從成交量預(yù)期,今年“金九銀十”極有可能會出現(xiàn)。
尤其值得關(guān)注的是,近段時間杭州樓市異常生猛。8月21日,萬科、金隅、保利、金地等多家知名開發(fā)商不約而同地推出八個樓盤。由于都有較大幅度的優(yōu)惠折扣,多個樓盤出現(xiàn)了久違的排隊現(xiàn)象。更加煸動購房者情緒的是,王石親臨現(xiàn)場,并聲稱觀望低谷已經(jīng)過去。
近幾年的市場規(guī)律顯示,北京和上海可以代表全國樓市的走向,但最具風(fēng)向標(biāo)價值的卻是杭州和深圳。主要原因是這兩個城市的房地產(chǎn)市場中,投資投機性購房需求所占比重在全國一二線城市中最大,而這類需求最是見風(fēng)使舵、來去匆匆。深圳鄰近香港,受港資炒房需求影響,杭州是浙江省會,溫州、寧波、臺州等浙東、浙南地區(qū)民間資本洶涌,堪稱國內(nèi)炒房客的大本營。
2007年全國樓市火爆,深圳沖在了最前面;2009年市場再度走高,杭州表現(xiàn)最搶眼。今年3-4月份的房價反彈,又是杭州“惹的禍”,當(dāng)時部分新盤出現(xiàn)了千人排隊的盛況。歷經(jīng)5-7月份的短暫 “休眠”后,杭州樓市強勁復(fù)蘇,八個樓盤熱銷背后,鐵定有投資客重新入市。
實際上,近期樓市成交量反彈,絕非杭州一地現(xiàn)象。就在上周(8月16-22日),全國30個大城市成交量出現(xiàn)整體上漲,環(huán)比上漲25%左右。由此看來,很有可能已擺脫5月-8月上旬形成的低位區(qū)間。其中,杭州和深圳上周商品住宅成交量相比上上周,分別大漲了108%和56%。上海雖小跌了9%,但8月前22天,上海的商品住宅成交量已超過了7月,8月成交量反彈已成定局。
為什么8月中下旬就展開了反彈呢?原因大致有三。首先是需求回暖。4月中旬“國十條”出臺后,全國樓市成交量普降,尤其是一線城市和部分二線城市,5、6月份成交量比4月份劇減五到八成,即便是在2008年全球金融危機肆虐之下,成交量也沒那么慘烈。事實上,不僅投資投機性需求跑光光,連自住需求也受到了“恐嚇”,尤其是“認房認貸認調(diào)查”的二套房貸政策,將改善需求一并打壓。合理的自住需求不可能長時間過度觀望,接下來將會持續(xù)釋放,若加上部分投資需求的跟進,則反彈力度會更大些。
其次是推盤量加大、促銷成主流。調(diào)控之后,開發(fā)商不敢輕易開盤,然而,隨著資金鏈漸漸由寬松趨于緊張,總歸要回籠資金的。去年四季度以來,很多新項目開工建設(shè),下半年將有大量房源可供上市。今年最先降價的大型地產(chǎn)商,是5月初開始全國八五折促銷的恒大,之后綠地、萬科、保利等有所跟進,但總體上推盤量不大。從8月中旬開始,以杭州為典型,開發(fā)商加大推盤量,同時促銷面擴大,必然會激活市場需求。
還有一個原因就是政策步入穩(wěn)定期。進入三季度后,政策進入一個上不易、下亦難的“箱體”,國家相關(guān)部委再三重申政策不能放松,前段時間李克強副總理也在八天內(nèi)兩次強調(diào)要繼續(xù)落實調(diào)控政策。然而,這畢竟只是重申和強調(diào)舊政策,新政策不見蹤影,惟一讓購房者擔(dān)心的房產(chǎn)稅,近兩個月也沒了聲息。政策不再加碼,也就意味著“政策底”已經(jīng)出現(xiàn),市場最恐慌的時期過去了,需求自然會慢慢釋放。在這一點上,我同意王石的觀點。
(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)
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