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樓市調控不達目標難罷休
www.fjnet.cn?2011-04-27 09:45? 楊紅旭?來源:東方早報    我來說兩句

正值4月末,若在往年,房地產市場正處于成交量增長、房價抬頭的春季行情中。雖然如今部分城市樓市成交有起色,但今年市場氣氛相當陰郁,多數一二線城市仍未明顯走出2-3月的低位。之所以這樣,主要是“政策大棒”高懸市場頭上。

近三個月樓市降溫,得力于今年1月26日出臺的“國八條”。然而去年經驗表明,“國N條”并不太好使。比如,去年1月的“國十一條”,只讓市場略略降溫兩個月;去年4月的“國十條”,也僅抑制了3個月的成交量;效果最差的當屬9月底的“9·29新政”,基本沒有效果,市場量價齊升,持續(xù)至“國八條”出臺前。

當前情形與去年有類似之處,雖然已有少數項目開始優(yōu)惠促銷,但整體市場仍處于膠著和僵持階段:量跌價穩(wěn)。以數據說話:今年3月,全國70個大城市中,12個城市房價出現環(huán)比下跌,比2月份增加4個城市;而環(huán)比上漲的城市多達50個。上海則由2月的環(huán)比上漲1.1%,變成了3月的上漲0.2%,漲幅顯著回落,按這一趨勢,預期4月將跌。

問題在于,眼看房價下跌城市增加,調控勝利果實在招手,但此時若調控略有松勁,已積壓多月的需求,就會隨著心理預期改變,在新開樓盤的誘惑下大規(guī)模爆發(fā),其結果自然是:優(yōu)惠減少—打折取消—重新漲價。

吃多塹,長一智。4月13日,溫總理在國務院常務會議上表示:當前市場仍處于相持階段,普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距,特別是有的城市房價過高、上漲過快局面沒有根本改變,有的地方落實中央調控政策的措施也不夠有力,總的調控效果還有待鞏固和加強。

顯而易見,調控見效的程度,最終取決于各地政府落實中央政策的程度。在房地產調控上,地方與中央存在不同的利益訴求,深層次原因涉及政績考核方式和財稅分成體系;公眾質疑的土地財政,只是問題表象。舉個例子,近日??趥鞒鱿?,該市執(zhí)行兩月有余的樓市限購令或將出現松動,由全市限購改為“區(qū)域限購”,原因是今年一季度房地產相關收入快速下滑!

由此,大家可以理解,在房地產市場非常敏感的4月,國務院為何會派出八個房地產政策督查組,級別之高、規(guī)模之大,實屬罕見。如此大的動作,確也收到一點成效。比如,西安市調低了2011年新建住房價格控制目標:新建住房價格增長幅度低于當年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長幅度3.5個百分點。再如,不在此次督查組督查之列的呼和浩特,也出臺了“遲到”的限購令。

按計劃,4月20日左右,督查工作陸續(xù)完成,相關督查結果匯總后,將酌情對社會公布。當前正處于一個業(yè)界忐忑、民眾迷惑的時間窗口。還會有新的政策出臺嗎?

不妨先看昨日兩則轉載率超高的央媒文章?!度嗣袢請蟆份d文表示:在調控取得一定成效的情況下,不但不能盲目樂觀,更應趁熱打鐵,繼續(xù)堅持不放松;房價保持穩(wěn)定,老百姓都能住有所居,到那時,才真的可以說房地產調控取得了成功。新華社發(fā)文稱:各種力量博弈在加劇,限購暫時遏制了炒房投機需求,高房價出現松動,但離期待尚有差距。

以往經驗表明,央媒連續(xù)撰文,很可能是政策出臺的先兆。從督查組各地視察中的消息看,主要還是督促地方在穩(wěn)定房價、建設保障房、考核問責方面細化措施,加強政策落實。如果接下來還有新政出臺,主要應是完善調控政策的落實機制,使地方感到來自中央的更大壓力。正如國家發(fā)改委副主任穆虹在督查中所言:有些地方還持觀望情緒,希望各地不要抱不切實際的幻想。

如果說“國八條”已屬“苛政”,那么,備用的“大棒”政策已高高舉起。正如某些部委官員所言:政策儲備很豐富。一方面,中央可以要求地方對限貸、限購、限價等政策進行升級;另一方面,在房地產稅收、限制外資、土地出讓等方面,可能還有新措施備用。此番調控,可以說不達目標(房價合理或漲幅合理)不罷休。只有一件事會打斷這一調控進程:宏觀經濟出現超預期下滑。

(作者系房產研究人士)

責任編輯:李艷
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