房屋動拆遷,涉及千家萬戶,是近些年我國社會矛盾的焦點(diǎn)領(lǐng)域。雖然國家三令五申,禁止違規(guī)暴力拆遷,但各地屢禁不止,惡性事件仍時(shí)有發(fā)生。拆遷矛盾的焦點(diǎn),正是補(bǔ)償金額多少。往往是政府和拆遷戶在補(bǔ)償金上談不攏,或政府進(jìn)行強(qiáng)拆,或業(yè)主頑強(qiáng)保家,雙方各不讓步,一旦矛盾激化,則極有可能發(fā)生悲劇事件。
那么,補(bǔ)償金多少才算合理?近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》,解決的正是這檔事。2001年,國家出臺《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,據(jù)此2003年建設(shè)部出臺《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》。經(jīng)過兩次公開征求意見稿后,今年初民眾期待已久的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布,其中有兩大亮點(diǎn):一是叫停了行政強(qiáng)拆,二是加強(qiáng)了對被征收人利益的保障。而《國有土地上房屋征收評估辦法》,正是進(jìn)一步細(xì)化確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
與2003版文件相比,具有新意和積極性的內(nèi)容主要有三點(diǎn)。一是評估方式多樣化、細(xì)致化。原規(guī)定:估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法,不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他估價(jià)方法,并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因?,F(xiàn)規(guī)定:應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后,選用一種或多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。其進(jìn)步意義是,按不同的房屋情況,使用最有可操作性,以及最有利于動拆遷戶的評估方式。
二是參考價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。原規(guī)定:拆遷估價(jià)應(yīng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格?,F(xiàn)在則不再要求參照政府公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格。其進(jìn)步意義是,更加尊重評估機(jī)構(gòu)。由于政府公布的價(jià)格,只是一個城市、一個城區(qū)、一個板塊的籠統(tǒng)市場價(jià)格,難以對某套拆遷住宅形成準(zhǔn)確的參考價(jià)值。況且,很多城市公布的住宅價(jià)格,往往包含了經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、限價(jià)房的因素,不能很好反映市場化的商品住宅價(jià)格。
三是增強(qiáng)了拆遷戶對評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。原規(guī)定:市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu),供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?,F(xiàn)規(guī)定:房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。其進(jìn)步意義在于,政府不再規(guī)定估價(jià)機(jī)構(gòu)名單,這樣拆遷戶選擇范圍擴(kuò)大,同時(shí)增加了拆遷戶之間協(xié)商的自由度。
總體而言,《國有土地上房屋征收評估辦法》有利于保障拆遷居民的利益。不過值得關(guān)注的是,今年初出臺的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定:對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。而該評估辦法中,并沒提及這一點(diǎn),這對于最大限度地保障拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi),不能不說是一點(diǎn)遺憾。
最后,當(dāng)前我國的房地產(chǎn)估價(jià)師總體數(shù)量偏少,估價(jià)水平參差不齊,是否能滿足廣大拆遷戶的需求,值得擔(dān)憂。另外,隨著房產(chǎn)稅推進(jìn),我國所需的估價(jià)師數(shù)量將更大,質(zhì)量將更高。與之相關(guān)聯(lián)的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),暫且不論其數(shù)量和水平,過去很多年,很多估價(jià)機(jī)構(gòu)總是看主管部門、利益部門的“臉色”行事——此類拆遷的委托人和付費(fèi)人估計(jì)是政府部門,估價(jià)機(jī)構(gòu)將來能否與拆遷戶“一條心”,還有待觀察。(作者系房產(chǎn)研究人士)
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