10月23日,國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過(guò)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),保利租賃住房REITs獲批意味著租賃住房資產(chǎn)證券化開創(chuàng)了新篇章,對(duì)租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本。

REITs即房地產(chǎn)信托投資基金,是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資,直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。其特點(diǎn)在于,收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值,收益的大部分用于發(fā)放分紅,長(zhǎng)期回報(bào)率較高,與股市、債市的相關(guān)性較低。在比較規(guī)范的REITs制度還沒有建立起來(lái)的情況下,就先后批準(zhǔn)兩起REITs業(yè)務(wù),特別是對(duì)保利集團(tuán)租賃住房REITs的批準(zhǔn),可以說(shuō)是貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”要求的最具體的行動(dòng)。

根據(jù)我國(guó)目前住房的實(shí)際情況,如果不有效開拓住房租賃市場(chǎng)、不大力提高租賃住房在全部住房中的比重,力爭(zhēng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平,要想從根本上解決廣大居民的住房問(wèn)題,從根本上控制好房?jī)r(jià),難度相當(dāng)之大。住房租賃市場(chǎng)相對(duì)滯后,則是造成房?jī)r(jià)難以控制、住房矛盾突出的關(guān)鍵因素之一。應(yīng)當(dāng)從政策上支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、鼓勵(lì)企業(yè)參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè),引導(dǎo)廣大居民依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力,選擇購(gòu)房還是租房,而不要過(guò)度購(gòu)房、盲目購(gòu)房。

由于與售房相比,住房租賃存在著投資回報(bào)周期長(zhǎng)、企業(yè)盈利壓力大的問(wèn)題。所以,如何鼓勵(lì)與支持企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù),尤其是通過(guò)持有住房進(jìn)行住房租賃,是一個(gè)非常重要的問(wèn)題,也是一道難題。因?yàn)?如果沒有相應(yīng)的政策做支撐,要么住房租賃價(jià)格很高,讓租房者無(wú)力承受,只能繼續(xù)選擇購(gòu)房,最終使住房租賃市場(chǎng)難以真正建立起來(lái),房?jī)r(jià)繼續(xù)居高不下,甚至再度快速上漲;要么企業(yè)承受虧損壓力,或者盈利周期過(guò)長(zhǎng),沒有企業(yè)愿意去從事住房租賃業(yè)務(wù),最終同樣無(wú)法達(dá)到發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目的。

依靠過(guò)高的租金滿足企業(yè)的盈利需要,顯然是不符合住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展要求的,也是不符合“房子是用來(lái)住的”目標(biāo)的。只有降低企業(yè)租賃住房的持有成本,控制租金,才是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重中之重。實(shí)行租賃住房資產(chǎn)證券化就是非常有效的手段之一。一旦實(shí)行了租賃住房資產(chǎn)證券化,企業(yè)就能走輕資產(chǎn)之路,租賃住房的盈利空間就能大大提升,對(duì)企業(yè)的盈利壓力也會(huì)大大減小,企業(yè)從事住房租賃業(yè)務(wù)的熱情才會(huì)有效增強(qiáng)。不僅如此,還能給投資者帶來(lái)新的投資空間和機(jī)會(huì)。

由于租賃住房REITs是剛剛破冰,相關(guān)的制度也沒有建立,有關(guān)方面在審批租賃住房REITs業(yè)務(wù)時(shí),也是首先選擇央企中的“首席房企”,意圖很明確,就是希望保利集團(tuán)能夠做好示范作用,為其他企業(yè)推行租賃住房REITs積累經(jīng)驗(yàn)。

作為央企的“首席房企”,保利集團(tuán)不僅要通過(guò)這次的租賃住房REITs,切切實(shí)實(shí)地把住房租賃業(yè)務(wù)做起來(lái),有效拉長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短板,更要承擔(dān)好國(guó)企的社會(huì)責(zé)任,探索國(guó)企如何在住房租賃市場(chǎng)發(fā)揮穩(wěn)定作用,平衡市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系,改善市場(chǎng)供需矛盾。

在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中,國(guó)企應(yīng)當(dāng)履行市場(chǎng)平衡職能,通過(guò)自身的作用,讓市場(chǎng)和租金都能相對(duì)穩(wěn)定,都能滿足多數(shù)人的需要。在此基礎(chǔ)上,凡是需要實(shí)行租賃住房資產(chǎn)證券化的企業(yè),都必須在租金問(wèn)題上兼顧社會(huì)責(zé)任,否則,就不批準(zhǔn)其實(shí)行租賃住房資產(chǎn)證券化。從這個(gè)角度來(lái)講,保利集團(tuán)獲得首張通行證,也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮示范效應(yīng)、起好導(dǎo)向作用。