開春以來，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一。香港樓市跳水，杭州、廣州等城市房?jī)r(jià)下跌，似乎在釋放著房市“拐點(diǎn)”到來的信號(hào)。那么，“拐點(diǎn)”真的近在咫尺，抑或只是虛晃一招？倘若房?jī)r(jià)大面積下行，經(jīng)濟(jì)面臨何種風(fēng)險(xiǎn)？
可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是時(shí)間問題。如何“擠泡沫”，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，才是最為要緊的問題。
最近，隨著國(guó)內(nèi)一些“鬼城”、“睡城”的出現(xiàn)，一些城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)調(diào)整下跌，市場(chǎng)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)崩盤的概率在上升。因此，人們開始擔(dān)心如果房地產(chǎn)崩盤，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么，民眾與企業(yè)有沒有可應(yīng)對(duì)的方式。
其實(shí)，要理解這個(gè)問題并非容易，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫大小不同，形成的周期性也不一樣，加上不同的國(guó)家經(jīng)濟(jì)的基本條件差異很大，要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)什么時(shí)候崩盤，這種崩盤會(huì)導(dǎo)致什么樣的后果，這樣的一般性模式是不存在的。因此，我們只能針對(duì)中國(guó)現(xiàn)實(shí)的情況作點(diǎn)簡(jiǎn)單分析。
首先，什么是房地產(chǎn)崩盤？簡(jiǎn)單說，比如一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)上漲了十年，價(jià)格上漲十倍以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)長(zhǎng)期的順周期繁榮，并產(chǎn)生巨大的房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)這個(gè)泡沫突然由某個(gè)因素被擠破而出現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)的周期性逆轉(zhuǎn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就面臨著崩盤的危險(xiǎn)。但是，房地產(chǎn)崩盤與股市及貨幣市場(chǎng)發(fā)生的危機(jī)有很大不同，它可能是突發(fā)的，但更多的是一個(gè)逐漸的過程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤首先是整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)，讓住房投資者完全退出市場(chǎng)，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)的銷售及價(jià)格全面下跌。盡管國(guó)內(nèi)媒體一直在誤導(dǎo)，稱國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，主要的原因是剛性需求太大，但實(shí)際情況并非如此。
國(guó)內(nèi)住房的價(jià)格持續(xù)上漲和巨大房地產(chǎn)泡沫形成，最根本的原因就在于國(guó)內(nèi)居民一直把住房作為投資的工具。在這種前提下，這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格很大程度上是由投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期來決定的。而這種預(yù)期又取決于當(dāng)時(shí)的金融市場(chǎng)條件。
如果金融市場(chǎng)條件變化，如人民幣貶值、銀行信貸收緊，住房投資者由房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)為下跌預(yù)期，這時(shí)住房投資者或是不再愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是會(huì)減持手中持有的以人民幣計(jì)價(jià)的住房資產(chǎn)。這時(shí)，不僅住房的需求突然減少，住房供給也會(huì)大量增加。這種雙重壓力必然會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)的價(jià)格水平全面的下移。更嚴(yán)重的是，中國(guó)居民的住房債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無限責(zé)任的，這必然會(huì)導(dǎo)致投資者趕快脫手手中的住房，住房市場(chǎng)的價(jià)格水平更是下降，從而形成住房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌惡性循環(huán)。
其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)被投機(jī)炒作主導(dǎo)的資金密集型的行業(yè)，如果市場(chǎng)預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)或房?jī)r(jià)崩盤，必然會(huì)導(dǎo)致早些時(shí)候從海外涌入國(guó)內(nèi)的資金流出中國(guó)，或不敢再輕易地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。這種情況會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時(shí)候從海外融資成本迅速上升。對(duì)資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說這可能是雪上加霜。因?yàn)檫@時(shí)企業(yè)的住房銷售與價(jià)格全面下降，而且融資成本上升，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
受到影響與沖擊最大的是國(guó)內(nèi)金融體系及銀行體系。這時(shí)，隨著住房資產(chǎn)價(jià)格下跌，住房和土地作為抵押品的價(jià)值也全面下跌，銀行就可能全面收緊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)的資金更加緊張，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高。而且住房?jī)r(jià)格下跌，也會(huì)把銀行在房?jī)r(jià)高時(shí)批出的貸款帶到風(fēng)口浪尖。因?yàn)?，這時(shí)作為抵押的住房及土地的價(jià)格也會(huì)全面下跌，銀行的不良貸款就會(huì)迅速增加。而銀行不良貸款快速增加，住房市場(chǎng)的資金更是會(huì)緊張，從而形成住房市場(chǎng)資金嚴(yán)重的惡性循環(huán)，甚至于導(dǎo)致銀行危機(jī)及金融危機(jī)的發(fā)生。
在這種情況下，住房?jī)r(jià)格下跌的預(yù)期不斷在強(qiáng)化，住房投資者基本上完全退出市場(chǎng)，或住房投資需求為零甚至于負(fù)（即住房投資者不斷把自己手中的住房拋向市場(chǎng)）。房?jī)r(jià)下跌調(diào)整到住房的消費(fèi)者有支付能力時(shí)，這個(gè)均衡點(diǎn)才能夠停止（即居民可支配收入與房?jī)r(jià)比）。而這個(gè)過程是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的過程。因?yàn)樽》客顿Y者與住房消費(fèi)者對(duì)住房出價(jià)水平往往會(huì)相差很遠(yuǎn)。上個(gè)世紀(jì)90年代日本的房地產(chǎn)泡沫破滅后所發(fā)生的事情就是最好的一種案例。
總之，如果國(guó)內(nèi)巨大的房地產(chǎn)泡沫擠出，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)業(yè)，還可能引發(fā)銀行危機(jī)、金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，甚至于社會(huì)危機(jī)。對(duì)此政府要密切關(guān)注。但是，市場(chǎng)一定要記住，吹大的房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)破滅，這是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。只不過，面對(duì)巨大的房地產(chǎn)泡沫，政府如何來引導(dǎo)，以便把這種泡沫破滅所造成的風(fēng)險(xiǎn)與損失降到最小程度。
易憲容（經(jīng)濟(jì)學(xué)家） | 
兩種“下聯(lián)”應(yīng)對(duì)2014-03-10 07:19 
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