如果按照《物權(quán)法》第149條到期自動續(xù)期的規(guī)定執(zhí)行，豈不是誰的房屋土地使用權(quán)期限越短誰就越占便宜，反之，哪個開發(fā)商遵紀守法，不在工業(yè)用地、商業(yè)用地上建設(shè)低于70年的商品房，開發(fā)商以及購房此類商品房者豈不吃了大虧？

4月26日，《中國青年報》“青年話題”版刊發(fā)《如果物權(quán)法有效房地產(chǎn)法就該修訂》一文。該文認為，如果法律認定《物權(quán)法》對于時限到期的房屋“自動續(xù)期”有效，那么，《房地產(chǎn)法》中關(guān)于到期后續(xù)繳出讓金的規(guī)定就應(yīng)當(dāng)予以修訂。

對此，我的看法是，通過修法，解決法律打架的問題固然重要，但是，修訂法律不能以鼓勵違法違規(guī)為前提，不能形成誰守法誰吃虧，誰違法誰占便宜的事實和結(jié)果。

仍以溫州到期房屋為例。據(jù)媒體報道，溫州當(dāng)年確定土地使用期限時共有20年到70年多種方式供居民選擇。一般來說，期限越短，購房時交的錢越少，期限越長，購房時則交錢越多。在全國其他城市，即使是在1990年5月19日，國務(wù)院公布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育科技文化體育衛(wèi)生用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年期限，以及國家于2007年公布物權(quán)法以后，少于70年土地使用權(quán)的住宅仍然大量存在，如一些在工業(yè)用地、商業(yè)用地用途上建造住宅等。此類情況與當(dāng)年溫州存在的同樣問題是，土地使用權(quán)期限越短，商品房價格就越便宜。

一個不可忽略的事實是：溫州市的20年土地使用權(quán)房屋，以及在工業(yè)用地、商業(yè)用地土地性質(zhì)上建設(shè)住宅，其時間都發(fā)生在1990年國務(wù)院公布國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條例之后，其明顯屬于違法違規(guī)行為。對于上述情況，如果按照《物權(quán)法》第149條到期自動續(xù)期的規(guī)定執(zhí)行，豈不是誰的房屋土地使用權(quán)期限越短誰就越占便宜，反之，哪個開發(fā)商遵紀守法，不在工業(yè)用地、商業(yè)用地上建設(shè)低于70年的住宅，開發(fā)商以及購房此類住宅者豈不吃了大虧？

筆者注意到，溫州20年土地使用權(quán)房屋到期續(xù)費案例被媒體報道以后，之所以形成2007年出臺的《物權(quán)法》與1994年出臺的《房地產(chǎn)法》在關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)到期后是否續(xù)費問題上發(fā)生矛盾，其根源在于一些專家學(xué)者一再斬釘截鐵般向社會宣稱：物權(quán)法第149條規(guī)定的“自動續(xù)期”是無可爭議的免費。更有媒體報道：當(dāng)年參與《物權(quán)法》起草討論活動的親歷者之一、北京市才良律師事務(wù)所主任、行政法律師王才亮說，《物權(quán)法》中規(guī)定自動續(xù)期在當(dāng)時出臺之際，是“毫無爭議”的，“到期續(xù)費”之說于法無據(jù)。

事實真是這樣嗎？我查閱2007年3月6日經(jīng)第十屆全國人大第五次會議通過的《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，第149條解讀明確：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準和辦法，由國務(wù)院規(guī)定”。怎么就成了“毫無爭議”的無償、免費？

退一步講，即使因為溫州案例被曝光而需要修訂相關(guān)法律，起碼目前看來，不應(yīng)該是圍繞土地使用權(quán)到期后是否續(xù)費來修訂，而應(yīng)當(dāng)圍繞如何保障居民70年土地使用權(quán)合法權(quán)益不受損害或少受損害來進行，如對土地使用權(quán)期限嚴重縮水的房屋，開發(fā)商該如何賠償；在只有50年工業(yè)用地40年商業(yè)用地上開發(fā)住宅如何追究法律責(zé)任等，這些才更具普遍性和現(xiàn)實意義。

從法治建設(shè)的角度說，全國人大法工委還是有必要出面，對這個問題作一個法定解釋，然后，再擇機對《房地產(chǎn)法》進行必要的修訂，以消除其與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相沖突之處。

溫州市一批土地使用權(quán)期限僅20年的老房子，到期后是否應(yīng)補繳土地出讓金？上周，這個問題引發(fā)了業(yè)內(nèi)外多方的熱烈討論，一時間評論無數(shù)。

目前輿論場上呈現(xiàn)出兩派針鋒相對的觀點。一方認為應(yīng)該補繳土地出讓金，因為《城市房地產(chǎn)管理法》第21條明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期……經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。另一方則認為無須繳納，因為《物權(quán)法》第149條明確規(guī)定，住宅用地使用權(quán)到期后自動續(xù)期，并沒有附加任何條件。

不過，這些爭論畢竟只是民間各方基于自己對法律的理解而產(chǎn)生，即便達成了完全的共識，也不能自動成為行政與執(zhí)法的依據(jù)。要想成為行政或執(zhí)法依據(jù)，唯有兩個途徑，一是司法裁決，二是立法機關(guān)作出法律解釋。但是，一周過去了，擁有相關(guān)法律解釋權(quán)的法定機關(guān)，并沒有出面回應(yīng)這一輿論訴求。因此這個問題實際上并沒有解決。

這不，4月25日澎湃新聞網(wǎng)又發(fā)表一篇訪談，題目是“物權(quán)法起草親歷者：宅地自動續(xù)期初衷使公民定心，無償是共識”。訪談對象為當(dāng)年《物權(quán)法》起草討論活動的親歷者之一、北京市才良律師事務(wù)所主任、行政法律師王才亮。王才亮說，《物權(quán)法》中規(guī)定自動續(xù)期在當(dāng)時出臺之際是“毫無爭議”的，“到期續(xù)費”之說于法無據(jù)。“自動續(xù)期”的效力由法律確認，國土部門是否換發(fā)國有土地使用權(quán)證書不影響該效力；若當(dāng)事人提出換證要求，國土部門應(yīng)該無條件辦理，否則即構(gòu)成行政不作為。

有人認為，從《物權(quán)法》第149條明白無誤的語詞表達看，是否續(xù)費根本無須司法裁決和法律解釋。該法未明確規(guī)定自動續(xù)期是否有償，從基本的法理說就是不存在續(xù)費的問題，邏輯上推論更是如此。這些說法當(dāng)然有道理，但是，中國的問題向來是復(fù)雜的。其中一個普遍現(xiàn)象是，緣于轉(zhuǎn)型期現(xiàn)實情況的不斷變化，不少法律法規(guī)互相打架的情況時有發(fā)生。對于那些明顯矛盾的規(guī)定，我們當(dāng)然可以從法律的位階和出臺時間去作出自己的判斷。

比如：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是1994年7月5日由第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，自1995年1月1日起施行；而《中華人民共和國物權(quán)法》是2007年3月16日由第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行。很明顯，無論從出臺與施行時間還是從法律位階上看，《物權(quán)法》的效力都比《城市房地產(chǎn)管理法》高得多；兩者的一些具體規(guī)定發(fā)生沖突，明顯應(yīng)以《物權(quán)法》為準。

問題是，《房地產(chǎn)法》畢竟有那樣的明確規(guī)定，未經(jīng)修法它仍然是有效的。從司法的角度說，針對具體的訴訟，法庭完全可以依據(jù)《物權(quán)法》的明確規(guī)定，裁定行政機關(guān)收取“補繳”的土地出讓金為非法；但是從法治建設(shè)的角度說，全國人大法工委還是有必要出面，對這個問題作一個法定解釋，然后，再擇機對《房地產(chǎn)法》進行必要的修訂，以消除其與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相沖突之處。

畢竟，維護法制的統(tǒng)一與公民的法定權(quán)利、消弭各類潛在的沖突因素以維護社會和諧穩(wěn)定，是立法機關(guān)的神圣責(zé)任?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的修訂，不能再拖。

【將土地使用權(quán)續(xù)期與房地產(chǎn)稅制改革相結(jié)合,在土地使用權(quán)到期前僅征收房產(chǎn)稅,在土地使用權(quán)到期后同時征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅,是解決問題的適當(dāng)出路】

近日,溫州20年住宅土地使用權(quán)到期,產(chǎn)權(quán)人需交房價三成“續(xù)期”的新聞燃爆“朋友圈”,各大新聞媒體跟進報道不斷。輿論高度關(guān)注之下,溫州國土局緊急澄清“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬系誤讀”,表示其正在向上級反映,希望從頂層設(shè)計解決問題；對于現(xiàn)在想要續(xù)期的市民,可以優(yōu)先辦理,但呼吁大家暫緩房產(chǎn)交易,等政策出臺。

雖然物權(quán)法第149條規(guī)定住宅用地使用權(quán)到期自動續(xù)期,但自動續(xù)期是否收費,具體程序如何卻并未規(guī)定?，F(xiàn)實需求倒逼立法者和政策制定者盡快明確自動續(xù)期的具體操作方式,如不能及時合理地做出頂層設(shè)計,此類事件將無可避免地持續(xù)出現(xiàn)、發(fā)酵并引發(fā)民意動蕩,該問題已無擱置余地。

在各種解決方案中,認為應(yīng)將物權(quán)法規(guī)定的自動續(xù)期明確為免費續(xù)期,是頗為典型和主流的一種意見。作為改革開放近四十年來的重要成就,我國居民絕大多數(shù)已經(jīng)成為有恒產(chǎn)者。根據(jù)中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所發(fā)布的2016年《社會藍皮書》,受訪家庭住房自有率為95.4%,其中城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為91.2%,19.7%的家庭擁有兩套以上的住房,人均建筑面積為50平米。因此,免費續(xù)期無疑是惠及絕大多數(shù)民眾的利好政策。但該意見最終被立法者和政策制定者接受的可能性不大,理由有二:首先,中國經(jīng)濟已經(jīng)度過高速發(fā)展期進入新常態(tài),城市化進程放緩,人口形勢發(fā)生根本變化,地方政府可開發(fā)土地減少,土地財政難以為繼,地方政府在事權(quán)不變的情況下,亟須長期穩(wěn)定的收入來源。面對幾十年開發(fā)建設(shè)積累的巨量商品房及其蘊含的巨大財富,地方政府將難以抑制在土地使用權(quán)到期后的收費沖動。其次,城市土地歸國家所有目前仍為我國憲法和法律所確立的基本經(jīng)濟制度,土地使用權(quán)到期后“免費續(xù)期”,性質(zhì)上等同于使房產(chǎn)所有者無償使用國有土地,而且房產(chǎn)越多,其有權(quán)無償使用的國有土地面積也越多,這將造成事實上的土地私有,既缺乏正當(dāng)性,在法理上也難以成立。

基于上述理由,在解決土地使用權(quán)續(xù)期問題的頂層設(shè)計方案中,應(yīng)當(dāng)尊重和保護公民的財產(chǎn)權(quán)利,并兼顧地方政府事權(quán)與財權(quán)相適應(yīng)的客觀需求。筆者認為,將土地使用權(quán)續(xù)期與房地產(chǎn)稅制改革相結(jié)合,在土地使用權(quán)到期前僅征收房產(chǎn)稅,在土地使用權(quán)到期后同時征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅,是解決問題的適當(dāng)出路。

首先,從主要市場經(jīng)濟國家的經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)稅(或稱不動產(chǎn)稅、物業(yè)稅、財產(chǎn)稅)是非常重要的一種財產(chǎn)稅和地方稅,其占地方稅收總額的比例一般達15%至60%。然而我國自2011年在重慶和上海率先開展房產(chǎn)稅試點以來,爭議就從未間斷,其征收效果并不盡如人意,民眾抵觸情緒較大。其中重要原因之一,即在于我國企業(yè)和個人承受不遜于發(fā)達國家土地所有權(quán)的價格,取得的卻僅為期限為40年至70年不等的國有土地使用權(quán),而土地使用權(quán)不等同于所有權(quán),其性質(zhì)并非不動產(chǎn),理論上不應(yīng)作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。然而我國房產(chǎn)稅試點方案中的計稅依據(jù)卻為“應(yīng)稅住房的市場交易價格”,該計稅依據(jù)中既包括民眾擁有所有權(quán)的房屋部分價值,也包括民眾不擁有所有權(quán)的土地部分價值。顯然,在民眾已經(jīng)繳納高額土地出讓金的情況下,現(xiàn)行房產(chǎn)稅試點方案有重復(fù)征稅(收費)之嫌。因此,房產(chǎn)所有者在土地使用權(quán)到期前僅就房產(chǎn)部分繳納房產(chǎn)稅；土地使用權(quán)到期后再以另行繳納地產(chǎn)稅,并實現(xiàn)自動續(xù)期的方案,符合稅收公平和正義原則,也有助于提高民眾對房地產(chǎn)稅的接受程度,降低稅收痛苦指數(shù)。

其次,土地使用權(quán)到期后征收地產(chǎn)稅的方案,符合物權(quán)法第149條確定的“自動續(xù)期”原則。物權(quán)法是全國人大制定的法律,根據(jù)立法法的規(guī)定屬于上位法,土地使用權(quán)續(xù)期問題的頂層方案中均不應(yīng)違反物權(quán)法所確立的“自動續(xù)期”原則。因此,土地使用權(quán)的續(xù)期無需權(quán)利人提出申請,無需批準,也不應(yīng)以權(quán)利人支付下一期限土地出讓金或地產(chǎn)稅為條件。不動產(chǎn)登記管理部門無權(quán)以權(quán)利人未支付房地產(chǎn)稅為由,拒絕辦理過戶、抵押等登記事項。但同時應(yīng)考慮賦予房地產(chǎn)稅作為針對特定財產(chǎn)稅收債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬性(先取特權(quán)),其就該不動產(chǎn)的受償順位先于抵押權(quán)人和其他普通債權(quán)人。這樣既可以充分保護公民的財產(chǎn)權(quán)利和交易權(quán)利,也能兼顧地方政府的稅收利益。

再次,該方案也有利于實現(xiàn)地方政府利益和民眾利益的雙贏。從成熟市場經(jīng)濟國家的經(jīng)驗看,房地產(chǎn)稅是按市場價值的一定比例(以美國為例,稅率約為0.8%至3%,平均約1.5%)作為征稅依據(jù)的地方稅,主要用于本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護,尤其是支持本學(xué)區(qū)教育的主要資金來源。在該方案下,地方政府將有積極性主動提高城市管理規(guī)劃水平和服務(wù)意識,避免短期行為,從而在提高本地區(qū)房地產(chǎn)價值的同時,增加房地產(chǎn)稅收。

最后,該方案也有利于提高政府對房價的調(diào)控能力。我國實行的是社會主義土地公有制度,但由于地方政府作為土地使用權(quán)的供應(yīng)者,對住宅用地一次性收取最長達70年的土地使用權(quán)出讓金,這是各地房價高昂的原因之一,民眾難以感受到土地公有制度的優(yōu)越性。對于工商業(yè)用地等其他類型土地,地方政府卻有各種土地出讓金減免或返還辦法。若能從頂層設(shè)計上明確房地產(chǎn)稅的計稅方法、標(biāo)準和減免條件,結(jié)合“自動續(xù)期”原則,那么地方政府可根據(jù)市場情況靈活確定一次性繳納的土地使用權(quán)出讓金年限,或針對不同群體(首次置業(yè)者、低收入者、農(nóng)民工等)設(shè)置較短的土地出讓金繳納方案,從而實現(xiàn)“去庫存”等房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。而土地使用權(quán)期限屆滿后所增加物業(yè)持有成本,則有利于減少屯房、炒房等房地產(chǎn)投機行為。

需要補充說明的是,物權(quán)法第149條所確定的“自動續(xù)期”原則,僅針對住宅建設(shè)用地使用權(quán)。筆者認為,由于其他非住宅用地使用權(quán)的期限通常更短更有緊迫性,故除非在土地使用權(quán)出讓合同中另有明確約定,也應(yīng)在頂層設(shè)計方案中按同一規(guī)則一并解決。

【依法行政是指政府的一切行為依法而為,受法之約束,在行政過程中須遵循依法行政、尊重和保護人權(quán)、越權(quán)無效、正當(dāng)法律程序等基本原則】

料想不到,2016年春夏之交,溫州會以這一方式名揚全國,但當(dāng)代社會是風(fēng)險社會,“友誼的小船說翻就翻”,這幾天,因為溫州市國土局打算對20年住宅土地使用權(quán)期滿征收高額續(xù)費,瞬間成為全國輿論焦點,網(wǎng)絡(luò)上,“溫州官員何以蠢到看不懂物權(quán)法”等批評聲不絕于耳。

住宅土地使用權(quán)續(xù)費問題關(guān)系到全國幾乎每家每戶的切身利益。從表面上看,溫州市國土局打算征收房價約三分之一的土地出讓金似乎只涉及當(dāng)?shù)貛装賾舴课菟袡?quán)人的利益,但一旦這一“先行先試的改革”產(chǎn)生誤導(dǎo),獲得肯定并推廣,那么無論產(chǎn)權(quán)是20年、40年還是70年,全國所有房屋所有權(quán)人的利益都將普遍受到影響、損害。都說安居才能樂業(yè),在公民的諸項基本權(quán)利中,財產(chǎn)權(quán)與公民的利害關(guān)系也最為密切。在這個意義上與其說公眾在關(guān)注溫州,倒不如說公眾在關(guān)注自身的未來遭遇；與其說公眾在生溫州市國土局的氣,倒不如說公眾在表達對政府部門曲解法律、褻瀆法律此類違法行為的不滿和憤慨。罵名滾滾而來,只因溫州市國土局這項所謂的“改革”引發(fā)了億萬民眾的焦慮和恐慌。

關(guān)于土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期問題,我國物權(quán)法第149條是這樣規(guī)定的:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期?！睋?jù)當(dāng)年參與立法的中國社科院法學(xué)專家孫憲忠研究員介紹,對土地使用權(quán)70年到期以后怎么辦的問題,當(dāng)時就爭議很大,絕大多數(shù)的意見是,土地使用權(quán)到期后,只交象征性的費用即可自動續(xù)期。為擱置爭議,讓物權(quán)法盡快出臺,當(dāng)時便采取了模糊立法。但在溫州市國土局,正如他們自己所承認的,由于對如何續(xù)期“無法可依,無章可循,不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù),給群眾帶來不便”“基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法,重新簽訂合同,重新收費?！?/p>

好一個“給群眾帶來不便”!在我看來,溫州市國土局官員也不是完全不懂物權(quán)法,而是更精通斂財術(shù),因為他們知道物權(quán)法對如何續(xù)期沒有明確規(guī)定,便試圖打著方便群眾的幌子,參照國有土地出讓的做法,繼續(xù)用土地來賺錢。但細細論來,溫州市國土局官員不懂的可能更多。他們不懂憲法和立法法。在我國,土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法規(guī)定享有的基本權(quán)利,涉及擴大、減少或限縮公民基本權(quán)利的法律,必須由全國人大制定,國務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此立法,更遑論地方政府及其部門了。他們不懂行政法。依法行政是指政府的一切行為依法而為,受法之約束,在行政過程中須遵循依法行政、尊重和保護人權(quán)、越權(quán)無效、正當(dāng)法律程序等基本原則。但溫州國土局在法無授權(quán)、不具資格、沒有經(jīng)過任何法律程序的前提下,就自說自話、隨心所欲地解釋法律,試圖高額收費,這就是違法行政。他們不懂物權(quán)法。物權(quán)法固然沒有規(guī)定土地使用權(quán)到期后應(yīng)該如何續(xù)期,但法律同樣也沒有規(guī)定到期后必須收費。法無明文規(guī)定,政府卻越權(quán)行政,這就是濫用權(quán)力。他們不懂法律的道德性。法律是道德的體現(xiàn),人民是國家的主人,從社會主義地權(quán)道德角度看,土地公有制的最終目的是讓公民享受土地帶來的利益,而不是一次次地向公民收取土地出讓金。如洛克所言:“政治權(quán)力就是為了規(guī)定和保護財產(chǎn)而制定法律的權(quán)利,這一切都只是為了公眾福利。”

“溫州土地金續(xù)費事件”也反映了一些政府官員法治素養(yǎng)和媒介素養(yǎng)的雙重缺失。財產(chǎn)權(quán)是公民的基本權(quán)利,改革開放三十多年來,從憲法修正案增加“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”條款到物權(quán)法的頒布實施,我國法治進步的一大重要標(biāo)志就是憲法、法律開始逐步承認、尊重和保護公民合法的私人財產(chǎn)。但溫州國土局一些官員仿佛置身世外,“不知有漢,無論魏晉”,既無視這一基本法律制度的進步,也無視互聯(lián)網(wǎng)社會信息傳播“即時、海量、疊加”的特點,大嘴一張,信口開河,使尚未付諸實施的“土地金續(xù)費”迅速演化為全國性事件。出現(xiàn)輿情危機后,又不敢擔(dān)當(dāng),諉過于人,指責(zé)媒體誤讀,其對新媒體環(huán)境的無知、無畏可見一斑。

溫州市國土局惹了眾怒,貌似偶然,實則必然,從本質(zhì)上說,這是溫州一些政府部門率性行事、不嚴格依法行政的必然結(jié)果。溫州是我國民營經(jīng)濟發(fā)源地,在依法保護私人財產(chǎn)方面,按理說也應(yīng)該走在全國前頭。但令人遺憾的是,溫州一些地方政府經(jīng)常不是越位就是缺位。比如前幾年,突然以運動方式,強制拆除高速公路沿線簽訂有合法合同的廣告牌,所引發(fā)的多起行政訴訟至今仍案難結(jié)事難了。再比如,溫州一些地下錢莊、投資公司遍地開花,但相關(guān)管理機構(gòu)聽之任之、熟視無睹,一些官員甚至暗中搭股、從中牟利,終至資金鏈斷裂,金融危機爆發(fā),危及千家萬戶,經(jīng)濟元氣至今未復(fù)。

去年,浙江省政府首次進行法治政府建設(shè)標(biāo)準化評估,溫州在全省11個地級市中倒數(shù)第一,省高級法院同期發(fā)布的行政案件司法審查白皮書也表明,無論是行政案件數(shù)還是敗訴率,溫州尤其是國土等部門也名列全省前茅。聯(lián)系到此次“土地金續(xù)費事件”,人們不難看出,全面推進依法行政,溫州新一屆班子任重道遠,如何提高政府依法管理經(jīng)濟社會事務(wù)水平,溫州還有很長的路要走。

據(jù)《新京報》報道,日前,溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問題引發(fā)熱議。18日,記者回訪青島兩處土地使用期“撞限”小區(qū)(據(jù)說這是全國首例),發(fā)現(xiàn)目前小區(qū)尚未解決土地使用權(quán)的難題,但并不妨礙小區(qū)的出售和租住。但廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應(yīng)土地使用權(quán)收費政策。

商品房土地使用權(quán)到期后該不該補交土地出讓金?這個問題引發(fā)巨大爭議,從普通公眾到物權(quán)法專家等都對此發(fā)表了各自看法,有人認為應(yīng)當(dāng)補交費用,有人則認為應(yīng)當(dāng)無條件自動續(xù)期。而從各地做法來看,有的到期后要補交費用(如深圳),有的地方“撞限房”卻可以照常租售(如青島)。

最值得關(guān)注的是青島多個“撞限房”照常租售。據(jù)悉,由于歷史原因,只有20年土地使用權(quán)的青島阿里山小區(qū)與紫金山小區(qū)的大多數(shù)土地使用權(quán)早已到期,但業(yè)主們?nèi)哉粘＞幼?而且房屋過戶交易也不受影響。那么,這種現(xiàn)象究竟正常不正常,以及給我們帶來何種啟示呢?

坦率地說,這種現(xiàn)象既正常也不正常。之所以說正常,是因為物權(quán)法規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”的表述是模糊的,是有條件自動續(xù)期還是無條件自動續(xù)期,沒有明確規(guī)定。對地方政府來說,“法無授權(quán)不可為”,自然不能阻擋“撞限房”的正常使用和交易。

之所以說不正常,是因為“撞限房”問題,一則讓業(yè)主們沒有安全感,擔(dān)心有一天被要求補交費用或者被要求拆遷；二則,由于沒有土地使用證,可能貸款不好貸了。這是法律不健全給業(yè)主們帶來的麻煩。而物權(quán)法2007年10月1日起施行至今,仍未進一步完善,也是不正常的。

再說深圳的例子。某業(yè)主已于今年3月9日付清房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價款44940元,土地使用年期延至70年。按照《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》,補費似乎合理合法,但地方法規(guī)屬于“下位法”,在“上位法”物權(quán)法沒有明確規(guī)定的情況下,補費是否正常也值得商榷。

青島現(xiàn)象與深圳現(xiàn)象有一個共性,即都是土地使用權(quán)制度改革的先行先試者,那么,一方面出現(xiàn)20年土地使用權(quán)現(xiàn)象也屬于正常,改革應(yīng)該允許摸索和嘗試；另一方面,如今“撞限房”無論是深圳補交費用還是青島照常租售,都屬于改革遺留問題,應(yīng)該按照歷史遺留問題來解決。

解決“撞限房”問題,在沒有物權(quán)法之前,地方政府可以按照地方規(guī)定改革和操作,但物權(quán)法實施后,地方政府都應(yīng)該根據(jù)法律明確授權(quán)來操作。當(dāng)法律沒有明確授權(quán)地方政府對“撞限房”收取土地出讓金,深圳、克拉瑪依的土地使用權(quán)收費政策就有待商榷,如果操作不當(dāng)會損害法律公信力和權(quán)利人利益。

需要指出的是,《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定的“經(jīng)批準準予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”,似乎讓補費有了法律依據(jù)。但這條規(guī)定是關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同,而這個合同是地方政府與開發(fā)商的合同,未必能約束購房人,而購房合同中似乎又沒有相關(guān)約定。

據(jù)報道,溫州部分房屋20年土地使用證到期情況,已引起國土資源部的重視。而一些法律人也希望最高法盡快給出司法解釋。但在筆者看來,“撞限房”問題涉及廣大權(quán)利人的權(quán)益,也關(guān)乎物權(quán)法威信,應(yīng)該通過立法完善給出答案,因此,這個法律缺陷只有讓全國人大來彌補,“補丁規(guī)定”才能與物權(quán)法精神保持一致。

【住宅土地使用權(quán)續(xù)期首先要厘清的，不是負擔(dān)孰輕孰重，而是收費是否合法。要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn)，續(xù)期的規(guī)則制定權(quán)理應(yīng)收歸國務(wù)院而不能任由各地自行解釋。】

溫州部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”，但仍持續(xù)引發(fā)討論。媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，青島也存在土地使用期“撞限”的小區(qū)，而廣東深圳、新疆克拉瑪依等地已推出相應(yīng)的政策。

住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的問題，天然具有“爆炸性”，因為這個問題涉及所有家庭的主要財產(chǎn)權(quán)能否得到長期保障。而從目前各地的辦理情況看，顯然缺乏清晰的法理脈絡(luò)。溫州做法雖被“誤讀”，但體現(xiàn)了以房產(chǎn)交易價為基準按比例征收的思路，全國首例住宅土地使用權(quán)到期的青島，是以區(qū)域過去一年的平均地價為基準，深圳是按公告基準地價的35%補繳續(xù)期。從目前的情況看，住宅土地使用權(quán)到期后需繳納一定費用才能辦理續(xù)期是普遍辦法，而按照青島、深圳以地價為基準的模式，業(yè)主負擔(dān)相對較輕，按照溫州以房產(chǎn)交易價為基準的模式，業(yè)主負擔(dān)較重。

但是，住宅土地使用權(quán)續(xù)期首先要厘清的，不是負擔(dān)孰輕孰重，而是收費是否合法。根據(jù)物權(quán)法條款，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”，這一表述賦予了無償續(xù)期的解讀空間。而按照物權(quán)法條文解釋，“續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準和方法，由國務(wù)院規(guī)定”。這明確表明續(xù)期需要支付費用，而制定權(quán)不在地方。

根據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在收取費用上表述得更明確：“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！睏l文指出應(yīng)當(dāng)依照的規(guī)定，應(yīng)是土地出讓金管理辦法，但該條例對于如何續(xù)期也沒有進一步表述。而住建部《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本，沿用了房地產(chǎn)管理法的表述，但這一示范文本又形成于物權(quán)法頒布之前。

由此可以發(fā)現(xiàn)，與住宅土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)的法律表述不盡一致，而各地實踐又與相關(guān)法律不盡一致。比如，按物權(quán)法規(guī)定，如何續(xù)期，權(quán)在國務(wù)院，而按房地產(chǎn)管理法，這一事權(quán)歸于地方。在法律不統(tǒng)一的情況下，不管采取哪種模式辦理續(xù)期，都有法理不充分之嫌。此外，有價續(xù)期還將面臨另一個法理困境：與土地使用權(quán)關(guān)聯(lián)在一起的住房所有權(quán)，其實并非為業(yè)主無條件擁有而是有條件、有期限擁有。這將對如何解釋財產(chǎn)權(quán)構(gòu)成挑戰(zhàn)，同時有可能使征收房產(chǎn)稅失去法理支持。

要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn)，住宅土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)則制定權(quán)理應(yīng)收歸國務(wù)院而不能任由各地自行解釋。而依據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，物權(quán)法法則必須予以尊重。政府得到一些土地出讓金，還是尊重私人財產(chǎn)權(quán)，推進相關(guān)法律統(tǒng)一，給百姓以穩(wěn)定預(yù)期，這兩筆賬孰輕孰重，相信并不難算。

【隨著全面深化改革的持續(xù)推進，類似“土地使用權(quán)到期后該怎么辦”的問題還將出現(xiàn)，解答宜早不宜遲】

近日，浙江溫州部分市民發(fā)現(xiàn)，自己的房屋面臨土地證到期影響買賣的問題，續(xù)期可能要重新繳納占房價總額約1/3的土地出讓金。溫州市國土局回應(yīng)稱，已著手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。土地使用權(quán)到期怎么辦，再次引起廣泛關(guān)注和討論。

關(guān)于土地使用權(quán)的“大限”，我國物權(quán)法已明確規(guī)定“自動續(xù)期”，但如何續(xù)期，是否需要繳納土地出讓金，以及繳納標(biāo)準等問題，物權(quán)法并未給出詳細規(guī)定，也沒有出臺相關(guān)的法律解釋，這是引發(fā)溫州土地續(xù)期爭議的原因所在。從溫州此次的事件本身來看，的確有歷史原因，因為這批上世紀90年代初期的住宅用地的使用權(quán)為20年，當(dāng)時物權(quán)法尚未出臺，相關(guān)法律也不完善。然而，在社會主義法律體系已經(jīng)形成，強調(diào)法治思維和法治方式的今天，如何盡快給出回應(yīng)、化解群眾憂慮，應(yīng)該成為相關(guān)部門的當(dāng)務(wù)之急。

國有土地使用權(quán)出讓，意味著任何單位和個人進行建設(shè)，使用土地，必須依法申請，向政府購買國有土地的建設(shè)用地使用權(quán)。在我國的改革實踐中，這一制度經(jīng)歷了一個從無法可依到有章可循的過程。我國土地使用權(quán)的有償、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限從20年到法定最高年限70年不等，也就是人們常說的“土地大限”。1990年，國務(wù)院出臺城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，1994年國家又出臺了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，對這一領(lǐng)域進行規(guī)范。2007年頒布的物權(quán)法，則是這一領(lǐng)域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權(quán)。這意味著即便土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)也不容剝奪，同時，住宅用地續(xù)期無須申請而自動續(xù)期。

然而，物權(quán)法在自動續(xù)期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設(shè)用地使用者往往是較為分散的業(yè)主，政府有無義務(wù)幫助他們實現(xiàn)自動續(xù)期？是否需要繳納土地出讓金？繳納標(biāo)準如何？若是部分業(yè)主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會影響到其他業(yè)主？非住宅建設(shè)用地續(xù)期又該如何操作？這些模糊之處，立法者當(dāng)時或有其他考慮，但目前已經(jīng)影響到群眾的生產(chǎn)和生活。一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產(chǎn)權(quán)制度的落實，也讓人們因為擔(dān)憂在到期后繳納難以承受的出讓金而處于不安之中。另一方面，這為相關(guān)市場交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用權(quán)到期后，房屋因未能自動續(xù)期而不能交易過戶的案例。不難預(yù)見，如果相關(guān)規(guī)定仍不明確，還將出現(xiàn)諸多房屋買賣后續(xù)糾紛，以及因繳納出讓金而出現(xiàn)的爭端。

國有土地使用權(quán)出讓制度的產(chǎn)生和完善，是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關(guān)立法則是對這一成果的有力維護。在全面深化改革的過程中，一方面要堅決維護和嚴格落實物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進行有連續(xù)性和建設(shè)性的修補。相信隨著全面深化改革的持續(xù)推進，類似“土地使用權(quán)到期后該怎么辦”的問題還將出現(xiàn)，解答宜早不宜遲。期望相關(guān)部門能夠著眼公民合法權(quán)益，立足于現(xiàn)實可行性、法律穩(wěn)定性，從細節(jié)出發(fā)，拿出于法有據(jù)、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。

【做選擇的時間窗口越來越窄，如果一再拖延，到時候緩沖政策都沒有，時機只會越來越不成熟?！?/p>

近日有媒體報道稱，溫州部分市民擁有房產(chǎn)的土地使用年限到期或即將到期，只有支付占房產(chǎn)交易價1/3到一半左右約數(shù)十萬元的土地出讓金，才能重新辦理土地證。溫州市國土局回應(yīng)稱是“誤讀”——“我們工作人員的一些說法，只是一種討論性的看法，并不是結(jié)論?！薄拔覀冞€無法證實到底該怎么計算，也沒有確切的政策可循?！?/p>

這個“溫州誤讀”事件在上個周末令許多人“虛驚了一場”。但看了溫州國土局的解釋之后，并不足以令所有人都服下定心丸：討論會不會成為結(jié)論、到底會怎樣續(xù)費的懸疑依然存在；一批住宅土地證馬上到期的問題依然存在；沒有準確算法與精確政策的未知數(shù)依然存在……溫州是個特例，其20多年的土地使用期限，是一種地方性土政策；可溫州會怎么做，向社會各界傳遞出的信號將是非常強烈的。溫州在猶豫，全國老百姓則在觀望。

在此之前，我們也知道頭頂懸著一柄達摩克里斯之劍，也知道《物權(quán)法》和《城市土地管理法》的表述不一致，到底是自動續(xù)期還是有償續(xù)期，如果有償?shù)降讘?yīng)該按照怎樣的標(biāo)準，還沒有說清楚。媒體提醒過多次，但或許大家覺得，反正還不是普遍到期的急迫問題，懸著就先懸著吧，不明確就先不明確吧。但溫州突然冒出的特殊樣本則警示我們，這柄劍繼續(xù)高懸下去已經(jīng)不現(xiàn)實了，要么拿走，要么盡快掉下來，盡快通過頂層設(shè)計給出一個選擇已經(jīng)箭在弦上。

靠時間已經(jīng)不能解決矛盾。像溫州這樣的情況，以及一些因各種特殊原因已經(jīng)逐步接近截止期的情況，在各地屢有出現(xiàn)。按照專家論證，不管是每年征收一定房產(chǎn)稅代替一次性征收土地出讓金，還是大幅度減少“續(xù)期”的土地出讓金只做象征性的收繳……做選擇的時間窗口越來越窄，如果一再拖延，到時候緩沖政策都沒有，時機只會越來越不成熟。若再不肯放下這部分利益，強行收取，矛盾會密集爆發(fā)，對于社會穩(wěn)定會有非常大的沖擊。

如果有地區(qū)先行試點，找出出路與經(jīng)驗，然后在全國復(fù)制，當(dāng)然是好事。然而現(xiàn)在看來，地方財政壓力普遍較大，有些地方政府吃土地紅利怎么都不嫌多，很難再指望地方探索出一個很寬松的試點方案。假使個別地方率先“突破”，搞出非常高的價格來續(xù)期，很可能會給其他地區(qū)不好的示范，讓問題更加復(fù)雜、解決問題環(huán)境更為惡化。

在做家庭規(guī)劃時，絕大多數(shù)家庭是沒有續(xù)期的預(yù)算支出的。盡管溫州某些工作人員討論中的出讓收費類的案例當(dāng)中，土地使用權(quán)到期的市民如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金。問題是現(xiàn)在是一個社會流通非常普遍的時期，民眾對于轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的需求很高，到底怎么計算這部分成本，必須提前列入規(guī)劃。否則，大家“想的都很美”，最后離預(yù)期落差非常大，顯然不是一件好事情。

有關(guān)管理部門一定要清楚，老百姓過小日子的時候，頭頂上懸著一柄充滿未知變數(shù)的利劍，是非常不好的一種感受。這柄劍已經(jīng)懸掛了太久，沒有理由繼續(xù)掛下去了——迎著苦難而上，盡快出臺頂層設(shè)計，給出全國性的政策與細則，讓這個充滿不確定因素的問題盡快解決，給民眾一個可以準確預(yù)期的生活，已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急。

【面對公眾困惑，國家有關(guān)部門應(yīng)及時作出回應(yīng)，或?qū)ο嚓P(guān)法規(guī)提出修訂意見，或針對具體條款作出解釋，或出臺細則使之更具可操作性。】

這幾天，一則關(guān)于溫州住宅使用權(quán)年限到期要花數(shù)十萬元“續(xù)費”的消息，逐漸引起社會關(guān)切。（錢報4月13日、15日報道）

在人們印象中，居住用地使用權(quán)有70年“大限”，過后該怎么辦，確實是一個問題。但因為這個問題原本顯得并不那么迫切，很多人都抱著船到橋頭自然直的心態(tài)，并不那么焦急。何況，《物權(quán)法》已明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。這也給公眾吃了顆定心丸。一種普遍心理是，既然今后大家都要面對這個問題，政府到時候肯定會給公眾一個說法。但很多人沒有想到，這個問題會那么快就出現(xiàn)在現(xiàn)實生活中，而且以那么“粗暴”的方式呈現(xiàn)——相關(guān)政府部門“真的”挽起袖子收費了。如果“到期續(xù)費”成為通行辦法，那豈不意味著：總有一天，每個人手里的房子都要面臨同樣的命運？這就是相關(guān)話題讓公眾倍感焦慮的最大原因。

據(jù)昨日新華社報道，溫州市國土局表示，近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。不過，當(dāng)?shù)厝詻]有回應(yīng)要不要續(xù)費的問題，或者給出解決問題的辦法，因此也就不能完全消除人們的顧慮。

其實，并不光是收費與否的問題，包括整個事件的來龍去脈，很多人都存在誤解。按照正常情況，居住用地產(chǎn)權(quán)最高年限確為70年，為什么當(dāng)?shù)剡@些房子卻變成20年了呢？這是因為，開發(fā)商當(dāng)時只繳了20年（或30年、50年不等）的土地使用金。那么，這究竟屬于 “自動續(xù)期”，還是算補足“欠費”，就值得分說。

如果這些房子因當(dāng)年未繳足70年土地使用費而算“欠費”的話，就和《物權(quán)法》規(guī)定的“自動續(xù)費”關(guān)系不大；而如果按“自動續(xù)費”辦理，能不能收取相關(guān)費用，《物權(quán)法》也沒有明確。雖說有專家認為，既然規(guī)定“自動續(xù)費”，就意味著不能再行收費，但這也只是一種解讀。所以，對這件事情，不能簡單判斷當(dāng)?shù)厥恰跋脲X想瘋了”，而應(yīng)看到，這實際上是法規(guī)與現(xiàn)實存在沖突，或者說，由于法規(guī)缺位，導(dǎo)致實際操作無所適從。

當(dāng)?shù)責(zé)o法對這個問題做出明確答復(fù)，這其實是正常的。這已不是一個地方所能解決的問題。否則，無論收費與否，都可能與法規(guī)精神相悖。頂層設(shè)計導(dǎo)致的問題，還須由頂層設(shè)計來破解。面對公眾困惑，國家有關(guān)部門應(yīng)及時作出回應(yīng)，或?qū)ο嚓P(guān)法規(guī)提出修訂意見，或針對具體條款作出解釋，或出臺細則使之更具可操作性。至于當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門，應(yīng)主動向上級部門匯報相關(guān)情況，在沒有得到明確回復(fù)情況下，不宜“輕舉妄動”。初步統(tǒng)計，僅在溫州市區(qū)，土地使用年限2017年12月31日前過期的房產(chǎn)，就有600多宗（套）。由此可見，這事情不僅關(guān)乎這些房屋產(chǎn)權(quán)所有人的利益，而且可能牽涉每個人的切身利益，事關(guān)重大。

這幾天，有媒體報道溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞，引發(fā)熱議和關(guān)注。

新華社記者就此向溫州市國土局求證核實。溫州市國土局表示，物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細則。近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。

溫州市國土局稱，溫州市區(qū)一批上世紀90年代初期的住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題?；鶎訃敛块T在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。對此，溫州市國土局高度重視，已著手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。

溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況，有其特殊性。全國大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀90年代末，使用年限到期問題近期不會集中出現(xiàn)。

物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。但“自動續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國家還尚未出臺相關(guān)實施細則。盡管溫州出現(xiàn)的“到期房”總體量不大，但也關(guān)系到幾百戶家庭的切身利益，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門重視并妥善解決。長遠看，量大面廣的土地使用權(quán)到期問題，會在幾十年后集中出現(xiàn)。如果不未雨綢繆、提前進行頂層設(shè)計，有可能引發(fā)房主的不安。因此，用法律手段解決好這個問題越來越迫切了。 （新華社記者裘立華、王政）

最近，浙江溫州市部分市民正常買賣二手房無法完成交易，原因是房子的土地使用權(quán)年限為20年，目前已經(jīng)到期，如果要續(xù)期，須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。溫州這一批上世紀90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在國內(nèi)屬于首例。

“100萬買個房，住沒多久，就要交幾十萬續(xù)費”，“花了幾代人的積蓄，貸款剛還完，土地使用期又到了”……溫州部分住宅用地使用權(quán)年限到期，需要交幾十萬元“延期”的新聞，迅速引發(fā)公眾關(guān)注和熱議，人們設(shè)身處地替那些需要交錢“延期”的業(yè)主著急，類似的吐槽引起了很多人的共鳴。吐槽歸吐槽，既然問題出現(xiàn)了，就要本著實事求是、客觀理性的態(tài)度，積極尋求解決問題的辦法。

2007年3月全國人大通過的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但“自動續(xù)期”該如何續(xù)期，是怎么個“自動”法，要不要像當(dāng)初開發(fā)商取得土地時那樣繳納土地出讓金，如果需要繳納，應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準繳納，等等，在《物權(quán)法》中都沒有明確規(guī)定。截至目前，國家層面也沒有出臺有關(guān)住宅用地使用權(quán)續(xù)期的實施細則，致使該問題在法律上存在較大的模糊空間。據(jù)專家解釋，《物權(quán)法》等法律法規(guī)之所以對“自動續(xù)期”未作更明確、詳盡的規(guī)定，是因為全國大量出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地出現(xiàn)在上世紀90年代末，使用年限到期問題短期內(nèi)不會集中出現(xiàn)，解決這一問題還有相當(dāng)寬裕的時間。這次溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅需交費續(xù)期的問題，屬于一個地方的特殊情況，其迫切性在全國范圍內(nèi)不具有普遍性，不大可能從總體上推動國家政策或立法加快進度，立即著手解決土地使用權(quán)如何續(xù)期的問題。

《物權(quán)法》等法律法規(guī)之所以要給“自動續(xù)期”留下模糊空間，除了因為時間寬?？梢浴安恢薄保陀^上還應(yīng)當(dāng)有“后人的問題留給后人解決”的考慮。2007年制定《立法法》時，距住宅用地使用年限集中到期大多還有40年以上，40年以后中國社會經(jīng)濟發(fā)展和法治環(huán)境是什么狀況，現(xiàn)在的人們很難準確預(yù)測；即便現(xiàn)在法律法規(guī)對如何“自動延期”作出明確、詳盡的規(guī)定，等到40年后，這些還沒怎么實際運用過的法律法規(guī)的規(guī)定，恐怕又需要作出較大的修改，有的甚至需要推倒重來。可見，《物權(quán)法》等法律法規(guī)未就“自動續(xù)期”制定實施細則，“非不為也，是不必也”，有的時候，把問題留給后人去解決，并不是偷懶和推卸責(zé)任，而是體現(xiàn)了一種“向前看”的智慧。

當(dāng)然，“后人的問題留給后人解決”也不是一味拖延，而是要把解決某個問題與相關(guān)的其他問題聯(lián)系起來通盤考慮。解決住宅用地使用權(quán)續(xù)期問題，與健全我國房地產(chǎn)法律體系密切相關(guān)，特別是與已啟動立法進程的房地產(chǎn)稅高度關(guān)聯(lián)。據(jù)介紹，現(xiàn)在的商品房價格中，包括了直接針對房地產(chǎn)征收的多種稅費基金，僅與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收就有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等5種，有關(guān)專家認為，將來出臺的房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)取代這5種稅，屆時如果土地出讓金繼續(xù)存在，那么房地產(chǎn)稅稅率也應(yīng)低于土地私有制國家。換言之，當(dāng)房地產(chǎn)稅出臺后，住宅用地使用權(quán)延期時是否需要繳納土地出讓金，如果需要繳納，其與房地產(chǎn)稅稅率之間如何協(xié)調(diào)等問題，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的實際進行科學(xué)決策，目前來說的確不必太“著急”。

住宅用地使用權(quán)續(xù)期問題可以“緩議”，但溫州部分產(chǎn)權(quán)20年的住宅如何續(xù)期，應(yīng)按照“特殊情況特殊處理”的思路，先作出臨時性的處理，等將來法律法規(guī)有了明確規(guī)定后，再依法補辦相關(guān)手續(xù)。溫州市國土局稱已著手研究相關(guān)方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題，說的主要也是這個意思。

【倘若能在充分考量各方面民生壓力的基礎(chǔ)上，給出一個既有利于政府財稅收入，又有助于民生持續(xù)改善的頂層設(shè)計，那就不僅是對住有所居的安撫、對公民權(quán)利的敬意，更是房地產(chǎn)去庫存最好的“定心丸”?！?/p>

正迎來房地產(chǎn)市場又一輪行情時，溫州一部分市民發(fā)現(xiàn)正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是“土地到期了”。不少市民發(fā)現(xiàn)，他們的土地使用權(quán)證年限僅為20年。更令人驚詫的是，按照當(dāng)?shù)氐慕忉?，如果要續(xù)期，必須繳納房價總額約三分之一的土地出讓金。這讓房產(chǎn)續(xù)期的議題，再度引發(fā)關(guān)注。

有網(wǎng)友吐槽，“100萬買個房，住沒多久，就要交幾十萬續(xù)費……”“花了幾輩子的積蓄，貸款剛還掉，土地使用期又到了。”盡管這些說法不見得準確，也有偏激的成分，畢竟溫州的事件以及20年的規(guī)定，都還屬于個例，沒必要造成普遍性恐慌。而且，最新的消息稱，溫州市國土局表示，“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是誤讀。即便如此，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)到期“怎么辦”的追問，確屬政府的分內(nèi)責(zé)任，不能再躲躲閃閃、含糊其辭，更不能再拖了。

房產(chǎn)續(xù)期，是個歷史遺留問題。1990年的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)定居住用地最高出讓年限為70年，溫州在此前提下，規(guī)定了20年到70年幾檔出讓年限，并據(jù)此收繳相應(yīng)的出讓金額。可是，出讓年限到期后又該如何續(xù)期?《物權(quán)法》只說到期后“自動續(xù)期”，這個“自動”不等于“免費”。好比乘坐地鐵換乘時，“自動”上了另一條地鐵，可按里程收費卻在繼續(xù)。因此，購房者在買下存量二手房時，實際上買的是剩余年限的土地使用權(quán)。

以往，面對70年的期限，大家都覺得好遙遠，大可不必焦慮。誰承想“人無遠慮，必有近憂”，普通老百姓這樣想想也就罷了，不少地方政府也不積極算賬，至少沒像土地財政那樣精細，自覺或不自覺地將問題拖成了“歷史問題”。且不說20年的土地出讓期限近在眼前，很多40年、50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房，也有不少臨近年限，是時候給出一筆明白賬了。

這筆賬的具體算法，可能比較復(fù)雜，比如包括當(dāng)初出讓的成本，前后繳納的稅費，以及數(shù)次轉(zhuǎn)手的不同狀況。更重要的是，要考慮后來買房的“接盤俠”的實際生活負擔(dān)，一邊承擔(dān)了較高的購房成本，另一邊還要每月還銀行的利息，同時上有老、下有小，這些因素在個人所得稅綜合計稅扣除時，都應(yīng)有所考慮，也應(yīng)成為制定房產(chǎn)續(xù)期收費標(biāo)準的考量因素。

土地公有，是憲法規(guī)定的基本制度;續(xù)期收費，是國務(wù)院條例的基本規(guī)范。依法治國的道理，大家都懂，也都會遵循。法治之外還有人文的關(guān)懷、民瘼的溫情。倘若能在充分考量各方面民生壓力的基礎(chǔ)上，給出一個既有利于政府財稅收入，又有助于民生持續(xù)改善的頂層設(shè)計，那就不僅是對住有所居的安撫、對公民權(quán)利的敬意，更是房地產(chǎn)去庫存最好的“定心丸”。