“深圳已經(jīng)成為全國(guó)樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市”，就在世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌做出這一評(píng)價(jià)的前兩天，深圳房地產(chǎn)業(yè)正盛傳預(yù)售新房房?jī)r(jià)要按照各戶型面積不同實(shí)施“月度環(huán)比零增長(zhǎng)”的“限價(jià)”措施，而此后深圳市規(guī)劃國(guó)土委也承認(rèn)“要求開(kāi)發(fā)商按戶型合理定價(jià)”。

再往前追溯十幾天，深圳7月11日起剛剛執(zhí)行二手房評(píng)估價(jià)征稅措施，這令二手房交易增加相當(dāng)于總價(jià)3%-5%的交易稅費(fèi)成本，二手房成交量驟降9成，深圳二手房市場(chǎng)同樣面臨蕭條時(shí)期。

“國(guó)務(wù)院選擇在年中再次部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，就是要告訴大家不會(huì)放松調(diào)控”，王海斌表示，而對(duì)于眼下的深圳樓市，限貸、限購(gòu)、限價(jià)、二手房評(píng)估價(jià)征稅等政策將發(fā)生累積的調(diào)控作用，“開(kāi)發(fā)商被逼和不確定性條件下一定會(huì)以價(jià)換量”，而一手房的降價(jià)一定會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，王海斌表示，“下半年深圳房?jī)r(jià)下行壓力很大，房?jī)r(jià)下降幅度應(yīng)該在10%-15%之間”?！跋迌r(jià)房入市后，樓市拐點(diǎn)將現(xiàn)”，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓表示。

“深圳已成最嚴(yán)調(diào)控城市”

“推盤(pán)的策略要重新部署，價(jià)格也要調(diào)整，要按面積不同重新計(jì)算?！币晃辉诜康禺a(chǎn)企業(yè)工作的員工向記者透露，剛剛出來(lái)的“限價(jià)令”細(xì)則打亂了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的推盤(pán)節(jié)奏，“至少年內(nèi)預(yù)售的房子都要按月度控制價(jià)格漲幅為0，這和以往銷售‘低開(kāi)高走’的方式就很有沖突”。

從7月18日起深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就傳聞“限價(jià)令”有了新的細(xì)化，預(yù)售新房房?jī)r(jià)升級(jí)到“不許漲”，房?jī)r(jià)要“按月環(huán)比零增長(zhǎng)”。據(jù)了解，深圳是從今年5月1日起執(zhí)行“限價(jià)”措施，5月1日起實(shí)施的“限價(jià)”其核心在于新房“超過(guò)片區(qū)價(jià)格上限或同產(chǎn)品比去年均價(jià)上漲5%的項(xiàng)目將不能獲準(zhǔn)預(yù)售”，這意味著入市新房的房?jī)r(jià)上限將納入政府限制的范疇內(nèi)，“高價(jià)”房無(wú)法獲得預(yù)售。

從5月1日起實(shí)施的限價(jià)令已經(jīng)在深圳市場(chǎng)產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果。限價(jià)令后入市的萊蒙水榭春天、招商雍景灣等都以比市場(chǎng)預(yù)期低的價(jià)格入市，其中萊蒙水榭春天今年入市價(jià)格與去年同產(chǎn)品價(jià)格接近，而雍景灣的入市價(jià)格則比此前預(yù)期要低10000元/平方米。相同的是這些限價(jià)入市的項(xiàng)目都取得了市場(chǎng)的認(rèn)可，一經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷售情況都相當(dāng)理想。

而近期傳言從8月1日起開(kāi)始執(zhí)行的更為細(xì)化的升級(jí)版“限價(jià)令”，相比此前對(duì)新房入市價(jià)格有了更多的限制。新版限價(jià)方式除分面積段限價(jià)(90平方米以下、90—144平方米，144平方米以上)外，各面積段戶型價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)還要求“價(jià)格月度環(huán)比零增長(zhǎng)”，每個(gè)月的售價(jià)都不得超過(guò)上個(gè)月的售價(jià)，同時(shí)如果是新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目還要按周邊同質(zhì)樓盤(pán)，或可同比區(qū)域新盤(pán)、甚至片區(qū)內(nèi)二手房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限價(jià)。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，升級(jí)后的限價(jià)令對(duì)于樓價(jià)的限制從控制漲幅到“不許漲”，而且對(duì)于一直“低開(kāi)高走”將好房源放在后期銷售的開(kāi)發(fā)商來(lái)講這無(wú)疑是要求他們“越賣越便宜”。

記者了解到，目前深圳樓市已被多重調(diào)控層層限住。在購(gòu)房者方面，國(guó)家層面的“限貸”要求首套首付三成，二套首付六成，在深圳市場(chǎng)除二套首付6成令很多購(gòu)房者無(wú)法承受外，首套房往往也是采用基準(zhǔn)利率，二套房上浮20%利率的政策更讓購(gòu)房者望而卻步。再者，自去年10月開(kāi)始執(zhí)行的限購(gòu)政策“深戶家庭限購(gòu)2套，滿一年社?；蚣{稅的非深戶家庭限購(gòu)1套”也讓不少家庭沒(méi)有了購(gòu)房資格。市民馬小姐在深圳工作三年，因?yàn)槠涔ぷ麝P(guān)系一直在廣州，在深圳沒(méi)有繳納社保和納稅，所以同樣沒(méi)有購(gòu)房資格。正如一位中介表示，“現(xiàn)在找一個(gè)客戶很難，要么是沒(méi)有購(gòu)房的資格了，要么有資格卻沒(méi)有購(gòu)房的能力”。

而在開(kāi)發(fā)商方面，限價(jià)是最直接的干預(yù)，“價(jià)格被以行政手段強(qiáng)行限制，而對(duì)于對(duì)業(yè)績(jī)有要求的上市房企來(lái)說(shuō)，又無(wú)法捂盤(pán)，只能按照限價(jià)入市銷售”，一位業(yè)內(nèi)人士表示。

“深圳版的限價(jià)令在全國(guó)來(lái)看都是最嚴(yán)的，加上限貸、限購(gòu)等措施，深圳已經(jīng)成為全國(guó)樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市”，王海斌表示。