新房“供大于求”明年1季度到達頂峰

　　根據(jù)深圳搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，下半年，深圳將有72個樓盤開盤或加推，預(yù)計開盤加推總面積達560萬平方米，推出房源約26000套。再加上深圳目前在售樓盤剩余的10000余套房源，下半年整體市場供應(yīng)大概在36000套左右。已經(jīng)被業(yè)內(nèi)所預(yù)見的是，深圳下半年新房供應(yīng)量將遠大于上半年。

　　“從深圳近些年的房價運行走勢來看，深圳一般在存量房到達高點后，3個月內(nèi)房價就會迎來低谷”，世聯(lián)地產(chǎn)分析師衛(wèi)旭華表示，而根據(jù)世聯(lián)的統(tǒng)計，由于近兩年房地產(chǎn)市場的走熱，全國下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，供銷差到2012年第一季度將達到頂峰，全面超過2008年時的供銷差，房價方面面臨較大的下行壓力。

　　而從萬科等上市公司的公告來看，各家公司都將下半年作為集中推盤和供應(yīng)的時期，“從今年下半年一直到明年的第三季度，市場的潛在供應(yīng)都是很充足的，預(yù)計今年第四季度的新房供應(yīng)將達到頂峰”，衛(wèi)旭華表示，供應(yīng)持續(xù)放大到供大于求，對價格而言下行壓力就會很大。

　　記者踩盤發(fā)現(xiàn)，在樓市供應(yīng)較為集中的龍崗中心城等地段，已有項目出現(xiàn)“賣不動”的情況，主要原因便是“價格太高”，在新房不斷被限價入市的情況下，樓價上漲的預(yù)期也被壓制，購房者往往不會為高價樓買單。而那些“限價”后價格比預(yù)期低的房產(chǎn)則被購房者認可。

　　“供應(yīng)量到達頂峰后，價格就會迎來底部，今年年底和明年初對于開發(fā)商來講又是拿地和并購的好時機?！毙l(wèi)旭華表示。

　　在開發(fā)商方面，降價背后可以有很多原因，王海斌表示，要么是資金鏈緊，開發(fā)商要降價換資金求生存；要么是供需矛盾，由于供大于求開發(fā)商也會降價，而對于目前的深圳樓市來說，“很多開發(fā)商降價是因為對于未來看不清楚，此刻的調(diào)控環(huán)境對于小開發(fā)商而言是極不安全的，大家都會擔(dān)心自己在這輪調(diào)控中會不會被干掉”，再者，信托等融資渠道都被收緊，政府限價使得開發(fā)商也要被動降價，下半年即使對于大型房企也很有可能由于缺錢的原因要降價。

　　房價下半年利空，但跌幅不會達到2008年水平

　　“在緊縮的貨幣和財政政策下，全國商品住宅市場的調(diào)控仍未見頂，仍有可能繼續(xù)加碼，而要在二三線城市限購就是政策趨嚴的表現(xiàn)形式之一”，美聯(lián)物業(yè)徐楓認為，由于貸款利率上調(diào)，發(fā)展商通過銀行貸款的成本提高。同時，若干龍頭開發(fā)商與銀行有大量授信額度，而沒有實際貸款，使得不少公司尋找其他途徑融資。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)測，2011年保利、萬科在四大發(fā)展商中或?qū)⒙氏冉祪r出貨，而這種一手住宅降價在華東、華中片區(qū)將較為明顯。

　　而在二手房方面，新房的限價政策直接導(dǎo)致深圳樓市已出現(xiàn)新房二手房價格倒掛的現(xiàn)象。深圳知名地產(chǎn)研究專家尹香武表示，一般地說，同片區(qū)的新房由于在設(shè)計規(guī)劃、建筑創(chuàng)新、用料檔次、物業(yè)管理上都在逐步升級，因此其價值會比二手房要高大約15%～30%之間，而現(xiàn)在被限價后的新房常常與周邊二手房價格接近，甚至不少新房價格還低于二手房，加上深圳新近推出二手房按評估價征稅政策之后，由于近幾年房價上漲幅度較大，導(dǎo)致二手房的性價比優(yōu)勢立即失去，這種因素會促使剛性需求更多地離開二手房轉(zhuǎn)向買新房。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究認為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

　　即使在今年上半年還對深圳樓市有諸多樂觀看法的世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌也表示，“深圳樓市下半年下行壓力很大”，但他同時表示下跌的幅度不會達到2008年的水平：一方面房企短期生存的資金壓力不是很大，現(xiàn)在房企缺的是生存之外發(fā)展需要的資金，下半年萬科、保利、恒大等房企一定會以價換量，而與2008年最大的不同是，現(xiàn)在深圳樓市的需求并沒有降低，還是有很多人要買房。