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北京土地市場(chǎng)下半年出現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)
來源:新華網(wǎng) 2011-07-29 編輯:黃水來

資金優(yōu)勢(shì)與融資能力凸顯

  對(duì)于國(guó)企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼,北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)此前分析認(rèn)為,這和國(guó)企資金優(yōu)勢(shì)、融資能力更強(qiáng)有關(guān)系。與此同時(shí),前7月,北京出讓的居住用地以郊區(qū)地塊為主,對(duì)很多企業(yè)缺少足夠的吸引力。這也讓不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,土地市場(chǎng)需要國(guó)企來托市。具有代表性的就是通州于家務(wù)兩地塊投標(biāo)中,投標(biāo)企業(yè)剛好達(dá)到規(guī)定需要的三家,首開、北辰、城建三家均為國(guó)企。

  北京一家民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展必須依賴土地資源,任何一家房地產(chǎn)公司都有自己的土地儲(chǔ)備計(jì)劃,國(guó)企自然也不例外。在當(dāng)前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下,尤其是北京等一線城市,民營(yíng)房企因?yàn)榭紤]利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)拿地變得更加謹(jǐn)慎,而國(guó)企敢于競(jìng)爭(zhēng)拿地甚至出價(jià)的主要原因在于,其業(yè)績(jī)往往優(yōu)先于盈利能力。

  不過在眼下,國(guó)企拿地也似乎嘗到“抄底”的甜頭。例如7月18日,首開拿下宋莊兩塊地,樓面價(jià)為7000元/平方米,比去年北京融科卓越聯(lián)合體和旭輝集團(tuán)分別在同區(qū)域所拿地塊價(jià)格回落超過15%。去年融科和旭輝拿地樓面價(jià)分別為8274元/平方米和8380元/平方米。

  地價(jià)回落 房企謹(jǐn)慎當(dāng)頭

  記者根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),上半年成交的20宗居住用地平均樓面價(jià)為4121元/平方米,同比下降56%。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,上半年居住用地主要位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣,地塊位置等因素造成了地價(jià)下探。

  然而目前,同一區(qū)域地價(jià)回落也開始顯露端倪。除首開宋莊兩地塊之外,中水電日前拿下的大興生物醫(yī)藥地塊價(jià)格也算“撿個(gè)便宜”。去年底,龍湖、金融街和保利地產(chǎn)三大公司分獲大興生物醫(yī)藥基地三地塊,折合樓面價(jià)為7500-7900元/平米。而此次中水電地塊樓面價(jià)只有7218元/平方米。

  地價(jià)回落的背后則是開發(fā)商對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的謹(jǐn)慎。比如,7月中水電、中鐵建兩家在競(jìng)爭(zhēng)大興地塊時(shí),也可謂是“小心翼翼”。在500萬元的競(jìng)價(jià)階梯面前,兩家企業(yè)前四輪報(bào)價(jià)耗時(shí)數(shù)分鐘,直接使得主持人將競(jìng)價(jià)階梯調(diào)整為100萬元。最后,經(jīng)過20輪競(jìng)價(jià)成交,溢價(jià)率不到10%。

  東亞新華地產(chǎn)有關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)也表示,上半年土地流拍時(shí)有發(fā)生,可以明顯看出房企對(duì)土地市場(chǎng)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

  ■ 大腕動(dòng)向

  萬科:上半年“顆粒無收”

  去年萬科是北京拿地大戶,今年上半年在北京還沒有新增土地儲(chǔ)備。對(duì)此,萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶對(duì)記者表示,去年居住用地主要都是在下半年競(jìng)得。今年上半年并沒有太多的動(dòng)作,主要是受土地供應(yīng)因素自身的影響。毛大慶表示,類似萬科北京公司這樣的企業(yè),肯定需要不斷增加土地儲(chǔ)備。萬科將在謹(jǐn)慎投資的原則下,把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

  7月20日,在大紅門一地塊招標(biāo)中,萬科9.1億元的出價(jià)不到底價(jià),比最高報(bào)價(jià)少了2億多。這也是自去年北京土地“新政”后,萬科在參與競(jìng)標(biāo)的地塊中極罕見地報(bào)價(jià)低于底價(jià)。雖然該地塊本身由于配建大量不可售的非普通商品房,如限價(jià)房、無償還建商業(yè)面積等,但萬科的報(bào)價(jià)依然給不少企業(yè)釋放了市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎的信號(hào)。

  中國(guó)鐵建:下半年“伺機(jī)而動(dòng)”

  最近,另一家頻頻出鏡的房企是中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán),探市意味較濃。7月,中鐵建參與了與北京金隅程遠(yuǎn)在西三旗地塊的競(jìng)爭(zhēng),以及與中國(guó)水電集團(tuán)房地產(chǎn)公司在大興生物醫(yī)藥基地地塊的競(jìng)爭(zhēng)。雖然最終均敗北,但其意欲拿地之心非常明顯。

  作為去年在京拿地量首屈一指的大型房企,在上半年遠(yuǎn)離北京土地市場(chǎng)后,中鐵建現(xiàn)在開始伺機(jī)而動(dòng)。該企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示,就當(dāng)前的市場(chǎng)情況而言,還不能說開發(fā)商投資意愿下降,包括中國(guó)鐵建在內(nèi),一旦北京推出優(yōu)質(zhì)地塊,許多房企仍將掀起競(jìng)爭(zhēng)熱潮。

  ■ 前景展望

  拿地房企日趨增多

  今年前7月,參與拿地企業(yè)數(shù)量寥寥。今年,相對(duì)于去年不少地塊入市吸引多家房企熱逐的場(chǎng)面并不多見。去年,唐家?guī)X地塊入市,甚至有十幾家企業(yè)同臺(tái)競(jìng)技。而今年不少地塊都只有屈指可數(shù)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。而包括萬科、住總在內(nèi)的企業(yè),在近期報(bào)名參加有關(guān)地塊的競(jìng)爭(zhēng)后,最終放棄競(jìng)價(jià)作壁上觀,出價(jià)謹(jǐn)慎也能看出房企而今在土地市場(chǎng)告別沖動(dòng),更多淡定。

  雖然出價(jià)謹(jǐn)慎,但大腕房企,越來越多的房企開始進(jìn)入土地市場(chǎng)。7月,萬科來了,而且多次參與土地爭(zhēng)奪;7月,港資企業(yè)來了,如和黃;央企來了,如中水電、中鐵建,還有旭輝、東亞新華等民企也來了。

  東亞新華地產(chǎn)有關(guān)人士也對(duì)記者表示,在符合企業(yè)測(cè)算的合理利潤(rùn)范圍內(nèi),希望土地儲(chǔ)備越多越好,對(duì)北京下半年土地市場(chǎng)也將密切關(guān)注。

  包括多位開發(fā)商在內(nèi),一旦下半年有更多優(yōu)質(zhì)地塊掛出,仍將吸引房企熱切的目光,地價(jià)也將止跌回調(diào),個(gè)別區(qū)域甚至可能出現(xiàn)適度漲幅。

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