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最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)有些事頗讓人費(fèi)解，比如地價(jià)。9月21日，仁恒地產(chǎn)以約1.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，奪得上海浦東外高橋一幅居住用地。而去年7月，同區(qū)域、同規(guī)模、同性質(zhì)的一幅土地，也同是由仁恒拿下的另一幅地，樓板價(jià)僅7500元/平方米。再如，本月中海地產(chǎn)70億元拿下的今年全國(guó)地王——上海普陀長(zhǎng)風(fēng)住宅地塊，樓板價(jià)達(dá)23000元/平方米，而去年此地塊以14300元/平方米的樓板價(jià)出讓，居然流標(biāo)。

類似案例亦頻頻出現(xiàn)于全國(guó)其他城市。這似乎已不能簡(jiǎn)單地以樓市回暖、房?jī)r(jià)上漲來(lái)解釋，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)去年以來(lái)最大漲幅也不會(huì)超過50%，地價(jià)怎么就飆升了100%？很多地塊目前已經(jīng)是“面粉貴過面包”，難道拿這些天價(jià)地的地產(chǎn)商，就沒考慮過市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

地產(chǎn)商并不傻。今年地王頻出，其中央企中標(biāo)的不在少數(shù)，很多人批評(píng)央企在向房地產(chǎn)業(yè)盲目“大躍進(jìn)”。央企確實(shí)資源豐厚，但其中除了少數(shù)房地產(chǎn)“門外漢”，靠錢多而沖動(dòng)地拿到地王外，一些房地產(chǎn)“老江湖”高價(jià)搶地，無(wú)可厚非，因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制使然。至于另外一些非國(guó)資的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商，高價(jià)拿地顯然就更不需外界指手畫腳了。

觀察今年敢于高價(jià)拿地的開發(fā)商老總們的表態(tài)，他們顯然另有所謀。筆者認(rèn)為，這預(yù)示著中國(guó)住宅市場(chǎng)和房企將加速兩極分化。

首先，高價(jià)地必然導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)向高端化、精品化方向發(fā)展。目前全國(guó)樓市正在進(jìn)行調(diào)整，隨著成交量的持續(xù)下滑，短期內(nèi)房?jī)r(jià)有滯漲甚至下跌的可能。即使退一步講，1-2年后，當(dāng)這些高價(jià)地形成商品房供應(yīng)時(shí)，房?jī)r(jià)依然保持上漲態(tài)勢(shì)，甚或還能上漲30%-50%，可還是難以覆蓋當(dāng)前高昂的土地成本。這就意味著，屆時(shí)只有定價(jià)高于現(xiàn)在一倍以上，開發(fā)商才能獲得合理的利潤(rùn)回報(bào)。

這樣來(lái)看，在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、建造方面，開發(fā)商必須不走尋常路，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目贏利。提高產(chǎn)品檔次、精品化營(yíng)造、提高附加值，幾乎成為他們的必經(jīng)之路。當(dāng)前，優(yōu)質(zhì)居住用地越來(lái)越稀缺，大城市尤其如此，實(shí)際上像仁恒在上海浦東外高橋拿的這幅地，地處郊區(qū)，遠(yuǎn)談不上黃金地段，但卻引來(lái)40家大型開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，中國(guó)富裕群體的數(shù)量和房產(chǎn)購(gòu)買力，遠(yuǎn)超普通人的估計(jì)，開發(fā)商的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，只要產(chǎn)品做到位，即使售價(jià)高于周邊普通住宅項(xiàng)目一大截，還是不愁沒人買。

這自然會(huì)引起人們的憂慮和質(zhì)疑：將來(lái)到處是豪宅，普通民眾住哪里呢？筆者認(rèn)為，一方面，隨著住房保障力度的加大，中低收入群體會(huì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，租住廉租屋，以及公共租賃房；另一方面，新的“夾心層”會(huì)產(chǎn)生，部分中等上下的收入階層，將離純商品住宅越來(lái)越遠(yuǎn)，而又無(wú)法享受住房保障。在產(chǎn)品方面，由于經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)，由于其價(jià)格被嚴(yán)格限定，開發(fā)利潤(rùn)空間很小，偷工減料、質(zhì)量低下的現(xiàn)象將難以避免，這將使經(jīng)濟(jì)適用房和部分中低檔商品住宅趨于低端化。

其次，與商品住宅市場(chǎng)的兩極分化相適應(yīng)，開發(fā)商也將發(fā)生分化。那些經(jīng)驗(yàn)豐富、水平一流、融資便利、注重品牌的企業(yè)，將壟斷一二線城市住宅用地市場(chǎng)，其他企業(yè)基本上沒多少機(jī)會(huì)獲得土地。其結(jié)局必然是，強(qiáng)者更強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的市場(chǎng)占有率持續(xù)提高，中小企業(yè)開發(fā)完手中的存量土地后，或者被迫退出這個(gè)行業(yè)，或者去被大型企業(yè)忽視的三四線城市謀活路。

應(yīng)該說，這有利于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)步。2008年，全國(guó)開發(fā)商總數(shù)多達(dá)6萬(wàn)家，其中優(yōu)質(zhì)企業(yè)市場(chǎng)占有率偏低，反映出這個(gè)行業(yè)相當(dāng)不成熟。2006年、2007年和2008年最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入各年占全國(guó)總銷售額的比重分別為4.6%、5.2%和7.8%。而香港前四大開發(fā)商市場(chǎng)占有率約為60%，美國(guó)為20%多，相較而言，我國(guó)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的占有率依然偏低，有待于進(jìn)一步提高。

與此同時(shí)，大企業(yè)之間也將發(fā)生分化。大城市的高端住宅市場(chǎng)將成為少數(shù)開發(fā)商的天下。而產(chǎn)品定位于中檔、以開發(fā)規(guī)模制勝的企業(yè)，將會(huì)越來(lái)越多地向二、三線城市布局。另外，國(guó)企地產(chǎn)商也會(huì)分化，少數(shù)央企會(huì)繼續(xù)全國(guó)擴(kuò)張，而絕大多數(shù)地方國(guó)企，將守著由地方政府分配的保障性用房項(xiàng)目過日子。