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房租上升是通脹之錯非調(diào)控之罪
www.fjnet.cn?2010-12-24 09:46? 葉檀?來源:南方網(wǎng)    我來說兩句

近年來,大中城市房租上升,尤其是一線城市的房租節(jié)節(jié)上漲,北京今年以來房租上升23%。

責(zé)任很可笑地被歸咎于市場調(diào)控,房產(chǎn)稅將導(dǎo)致二手房交易量減少、間接推高房價也成為罪魁。所有這些理論邏輯相同,即調(diào)控房地產(chǎn)導(dǎo)致二手房成交量下降、出租房源減少,最終導(dǎo)致房租上升。

上述邏輯既禁不起推敲,也有違市場常識,為通脹、為房租上升尋找替罪羊。

租房市場反映的是剛性需求,制約房租的兩大條件是貨幣購買力與收入情況:從通脹情況來看,如果房價降、經(jīng)濟(jì)緊縮,房租必降。相反,如果通脹加劇,物價普遍上升,則房租價格繼續(xù)上漲;另一方面,如果房租的上升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通人的收入水準(zhǔn),則上升的房租就會遭遇南墻。如果房租低于實際收入,則房租有上升的空間,雖然不一定會上漲。

目前的情況是通脹預(yù)期居高不下,在通脹預(yù)期下,房東與中介聯(lián)合試探租房者的壓力底線。與投資性購房不同,房租計入CPI,成為居民消費指數(shù)的重要組成部分。通脹壓力上升推高房租等物價,而物價上升進(jìn)一步推高CPI,雞生蛋、蛋生雞的游戲沒完沒了。說到底,房租上漲是通脹之罪,關(guān)調(diào)控何事?

今年5、6月間,多個重點城市的住房租金明顯上漲,北京、天津、大連、沈陽、杭州等城市的房租漲幅超過10%,北京四五月間住房租金價格同比上漲20%以上,租賃均價達(dá)到每月3000元,使北京租售比回落至1∶565。此后北京房租價格繼續(xù)上升,這一現(xiàn)象恰好與下半年節(jié)節(jié)上升的物價相對應(yīng),說明了通脹對房租的推升作用。

再在來看收入水平。

房屋租賃市場由消費者的收入主導(dǎo),而不像商品房能夠由投資者的收益預(yù)期主導(dǎo)。消費品市場存在高中低端要求,租賃市場同樣如此,不同的租賃房滿足不同收入人群的要求,一旦房屋租賃高高在上,消費者只能聞風(fēng)而逃。如果房租仍然高高在上,說明實際收入被低估。這與商鋪的性質(zhì)較為相似。雖然商鋪價格民也會產(chǎn)生泡沫,但泡沫遠(yuǎn)不如商品房大。原因就是商鋪價格最終要與實體經(jīng)濟(jì)相連。開發(fā)商當(dāng)然可以為商鋪開出天價,但最終要由商鋪的購買者或者承租者買單,如果城市、區(qū)域的商業(yè)不發(fā)達(dá),或者商鋪區(qū)域位置不佳,就會淪為死鋪,乏人問津,投資者不得不自認(rèn)倒霉。

為了躲避高房租,一些低收入者通過合租群租將租金成本控制在每月1000元以下,甚至創(chuàng)造蛋形蝸居,這就是所謂的上有政策、下有對策,蟻民有蟻民的生存法則。

從明年2月1日起,我國將實施《商品房屋租賃管理辦法》,規(guī)定出租房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計房間為最小出租單位,群租被禁止,而蛋形蝸居者自覺回收蛋居,生存空間越來越逼窄,低收入階層不得不另覓他城。11月北京蛋型蝸居族的房租收入比達(dá)到百分百,這樣的工資收入已經(jīng)無法支撐在北京的生活成本。至于房屋租憑期內(nèi)不得擅自提高租金等保護(hù)租客的條款,是聾子的耳朵——擺設(shè),只要縮短租期就行,或者房東三天兩頭帶購房者、新租客視察舊居,就能讓老租客知難而退。

調(diào)控房價如果見效,可以增加出租房,對租客有利。

我國目前投資購房造成空置率居高不下,極低的使用效率是低持有成本、貧富分配不均的產(chǎn)物。按照國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù),全國有1.9億平方米房屋待售,以極保守的估計空置率在2000萬套,可以解決7000萬人的居住困難。再加上,2010年我國的保障型住房開工580萬套,2011年達(dá)到1000萬套,兩年合計1580萬套,以每個家庭3.5人計,可以解決5530萬人的居住問題,所有這些住房如果不是虛無縹緲的政績工程,將在明后年陸續(xù)釋放。也就是說有1.2億人左右可以解決住房問題。

只要貨幣緊縮、持有成本提高、投資者退出,市場上可供出租的房子會越來越多,而不是越來越少。

就沖著山西省公安廳查封的陽泉市原城區(qū)公安局巡警隊隊長關(guān)建軍為首的涉嫌黑社會性質(zhì)組織在北京等地的房產(chǎn)27套,就可以推知中國的房地產(chǎn)空置率的現(xiàn)狀。

房租上升曾經(jīng)被歸罪于中間商,這是投機(jī)倒把思想余風(fēng)尚存,而后又以市場的名義歸罪于調(diào)控與房產(chǎn)稅,這是不諳投資市場規(guī)律、不顧常識的胡亂歸罪。


責(zé)任編輯:李艷
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