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廊坊限價折射樓市調控困局
www.fjnet.cn?2011-07-26 08:55? 楊紅旭?來源:新聞晨報    我來說兩句

近日,河北廊坊推出樓市限價令一事,頗引社會關注和爭議。新政要點是:新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米,中心區(qū)平均價格不得高于8200元 /平方米,周邊地區(qū)不高于7100元/平方米。

大家的疑惑在于,當前限購令風聲甚緊,廊坊緣何高調打出“限價牌”?本月12日,國務院常務會議提出:部分城市房價上漲壓力仍然較大,有的城市調控力度有所放松;已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策,房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

這被媒體解讀為新一輪調控的開始,甚至有機構認為限購城市將由目前的43個,急速擴容至100多個。我認為國務院會議精神主要是重申和強調,要求地方政府切莫放松調控,但鑒于部分城市尤其是京滬深等大都市周邊房價漲速較快,其中少數城市實行限購的可能性很大。

而廊坊市,正是“環(huán)首都房價高漲帶”中的典型代表;況且,其正逢多事之秋,前段時間轄下的香河,因違規(guī)征地而遭國土部重懲。就在眼下面臨被迫實行限購的敏感之際,廊坊貌似惡狠狠地出臺限價令,不免有“舍車保帥”之嫌。

不妨對限購與限價做個簡單比較。限購直接壓制需求,尤其是投資投機需求,需求萎縮之后,必然是成交量大跌,土地市場也會遇冷。其結果是:住宅成交量萎縮導致房地產稅收減少,土地市場低迷導致土地出讓金下降——而這兩點,是地方政府所不愿看到的。

限價則直接打壓開發(fā)商,影響定價與市場供應。限價之后,市場需求不一定會下跌,因為需求并沒受到影響,如果開發(fā)商受資金鏈緊張影響,無奈按限價要求大量推盤,則成交量將會大幅增加——地方政府將樂見此景。當然,如果是嚴厲限價,則會影響開發(fā)商拿地積極性,進而影響未來的住宅供應。

事實上,廊坊的限價令難稱嚴厲,目前廊坊市中心樓盤均價為6000-7000元,不管按最高不得高于9000元/平方米,還是按市區(qū)中心區(qū)平均價格不得高于8200元/平方米,基本不會影響樓盤定價。更“妙”的是,只限新建普通商品住房價格,而對于非普通住宅(別墅、高檔公寓)定價放任不管,此招讓地方政府“一舉兩得”:一是穩(wěn)定普通住宅價格,有助于政府完成全年房價控制指標,“民生牌”打得啪啪響;二是放開高檔市場,等于向投資投機者(包括來自北京等外地)敞開了大門。

這一做法,豈能不惹來眾議。很有可能,廊坊也是學習增城“好榜樣”。今年1月“新國八條”出臺后,一二線城市多數被逼實行限購,東部比西部嚴厲。然而,在京滬深皆全市限購的情況下,同樣是一線城市的廣州,卻沒對轄下的增城限購??倸w得“表示”一下,后來增城實行限價,結果當然讓地方政府高興:成交均價下滑、成交量大增(尤其是廣州十區(qū)被限購的投資需求涌入)。

房地產調控,很難“一碗水端平”,尤其是當使用行政調控手段時,更是如此。信貸和稅收這兩種主要的經濟手段,容易全國統(tǒng)一化,地方政府很難從中回旋,稅收主要是國稅局說了算,信貸主要是央行和銀監(jiān)會掌握。最典型的行政手段,是 2006年曾經實行的“90/70”政策(90平米以下戶型須占供應的70%以上),而事實上,很多中小城市根本就沒落實。

當前,限購令面臨相似尷尬。2010年4月“國十條”首次提出限購,至今已升級三次,限購城市已由北京一家,增至當前43家,未來可能超過50家。然而很多地方政府實在不愿限購,即便硬著頭皮限了,也不愿從嚴執(zhí)行。既然如此,這種行政干預手段也只能是權宜之計了。

(作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長)

責任編輯:李艷
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