最近廣受關(guān)注的《婚姻法解釋（三）》中有一條關(guān)于“善意取得”的規(guī)定，即“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！?/p>
根據(jù)《物權(quán)法》第十六條和第十七條的規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)需要登記，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。房屋買方基于登記簿和登記權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)證書與對方簽訂買賣合同，無論產(chǎn)權(quán)登記人是實(shí)際權(quán)利人還是名義權(quán)利人，只要買方善意，房屋買賣合同就應(yīng)有效。
以下我們通過一則案例，來看看什么是“善意取得”。
2005年1月，陳先生看中一處房屋，意欲購買，由于未帶身份證，就借用了林先生的身份證與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同。之后購房的首付款、貸款、后續(xù)房款及各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用、契稅等都是由陳先生在負(fù)擔(dān)及支付，房屋交接手續(xù)、裝修等也由其辦理，房屋由陳先生居住使用。
2007年2月5日，林先生與第三人葉先生簽訂《房屋賣契》，將系爭房屋出售給了葉先生，房款總計(jì)人民幣132萬元，葉先生已支付了房屋對價(jià)人民幣57萬元，同時(shí)雙方書面約定，若系爭房屋的原權(quán)屬發(fā)生枝節(jié)不清，由林先生自行處理，不涉及葉先生。后林先生將系爭房屋產(chǎn)權(quán)證交付給葉先生，但尚未辦理過戶手續(xù)。
2009年4月16日，葉先生因上述系爭房屋的買賣與林先生產(chǎn)生糾紛，將其告上法院。
一審法院判決，林先生在法定時(shí)間內(nèi)應(yīng)協(xié)助葉先生辦理系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
2010年1月29日，林先生對上述判決不服分別提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
2010年1月20日，陳先生認(rèn)為系爭房屋實(shí)際權(quán)利人為自己，林先生僅為名義上登記的權(quán)利人，遂提起訴訟，要求林先生協(xié)助自己辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，同時(shí)承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
法院經(jīng)審理，駁回了陳先生的訴訟請求。
首先，林先生在與葉先生的糾紛案中未提及系爭房屋的實(shí)際權(quán)利人為陳先生，且陳先生作為林先生一方的證人在上述案件原審出庭作證時(shí)也未提及該事實(shí)，林先生也未能對此作出合理解釋，因此，法院認(rèn)為陳先生、林先生在本案中聲稱陳為系爭房屋實(shí)際權(quán)利人、林為名義權(quán)利人的說法明顯有悖常理。
其次，由于葉先生訴林先生房屋買賣糾紛案的生效判決已經(jīng)認(rèn)定2007年12月5日的《房屋賣契》應(yīng)繼續(xù)履行，在該判決存在既判力的情況下，林先生應(yīng)在法定時(shí)間內(nèi)協(xié)助葉先生辦理系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，故陳先生的訴求已無必要。陳先生若認(rèn)為林先生的行為侵犯了自己的合法權(quán)益，可另案主張。
無論林先生是系爭房屋的實(shí)際權(quán)利人還是名義上的產(chǎn)權(quán)人，均不能以此推翻與葉先生的房屋買賣合同。
這是因?yàn)椋喝绻窒壬菍?shí)際權(quán)利人，則《房屋賣契》為雙方真實(shí)自愿的意思表示，應(yīng)為有效；如果林先生是名義上的產(chǎn)權(quán)人，則根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，葉先生作為善意第三人，其信賴?yán)媸芊杀Ｗo(hù)，系爭房屋買賣合同有效，葉先生應(yīng)取得系爭房屋的所有權(quán)。
由于不動(dòng)產(chǎn)需要登記來證明其權(quán)利，買房人基于登記的公示、公信作用而與產(chǎn)權(quán)登記人簽訂房屋買賣合同，為了保護(hù)其信賴?yán)?，維護(hù)交易安全，故設(shè)置了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。此時(shí)，實(shí)際權(quán)利人的權(quán)益如何保護(hù)呢？法律提供了以下幾種救濟(jì)：一為侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)；二為不當(dāng)?shù)美葷?jì)；三為違約責(zé)任救濟(jì)。
具體到本案，陳先生可請求林先生返還基于房屋買賣得到的財(cái)產(chǎn)利益。
（作者系北京京大律師事務(wù)所上海分所律師 張雷）
【法條鏈接】
《物權(quán)法》第一百零六條：
無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！痘橐龇ń忉專ㄈ返谑粭l：
一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
- 2011-09-30“假證件”不影響勞動(dòng)關(guān)系認(rèn)定
