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2009年中國(guó)的房?jī)r(jià)太高,其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣地體制、對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力、地方政府的房地產(chǎn)財(cái)政和房屋的持有成本很低,是這些體制問(wèn)題的一次集中暴發(fā)。

近幾年,特別是2009年中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么這樣高,輿論上大部分人都指責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,包括一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家批評(píng)房地產(chǎn)商謀取暴利,我個(gè)人認(rèn)為這是有偏頗的。中國(guó)高房?jī)r(jià)的形成,主要原因是供給相對(duì)小和需求相對(duì)大,這與對(duì)住宅建設(shè)用地供應(yīng)的行政和計(jì)劃控制,土地供給市場(chǎng)的政府寡頭壟斷,地方政府將幾十年土地收益一次性收支的房地產(chǎn)財(cái)政,以及對(duì)住宅不征收房產(chǎn)稅有著密切的因果關(guān)系。

由于土地偏重于保證糧食安全,對(duì)城市化所用的土地進(jìn)行了嚴(yán)格的行政限制,對(duì)于城市建設(shè),特別是住宅用地的供給與城市化進(jìn)程中城市和城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)的需要不相適應(yīng),使住房?jī)r(jià)格存在著土地供給過(guò)少導(dǎo)致的上漲壓力。住宅用地供給小于需求,勢(shì)必推動(dòng)地價(jià)上升,而地價(jià)上升和住宅供給量不足,兩個(gè)因素又推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。

中國(guó)土地的供給市場(chǎng),除了政府行政限制土地的供應(yīng)量外,另一特征就是政府寡頭壟斷。即政府一家寡頭壟斷性出讓供應(yīng)土地,許多房地產(chǎn)商和其他用地商較為充分競(jìng)爭(zhēng)性需求和購(gòu)買土地。地價(jià)形成機(jī)制為:需求競(jìng)爭(zhēng)者出最高價(jià)者為中標(biāo),一般也即成交價(jià),而對(duì)于政府定的最高價(jià)土地沒(méi)有其他的土地供應(yīng)者與其競(jìng)爭(zhēng),沒(méi)有使地價(jià)有下行的其他土地供給者的競(jìng)爭(zhēng)壓力。政府一家寡頭壟斷型賣地和多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者買地的土地市場(chǎng)格局,是除了土地供應(yīng)小于土地需求外,推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的最重要原因。需要指出的是,如果土地供應(yīng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng),土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地產(chǎn)商不可能獲得需求遠(yuǎn)大于供給和壟斷土地房屋的暴利。房地產(chǎn)商的利潤(rùn)就會(huì)平均化,回歸于合理的范圍。許多地方政府除了壟斷供地外,還搞土地儲(chǔ)備,政府將土地低價(jià)從農(nóng)民手中征用后,囤積起來(lái),將房?jī)r(jià)炒高后,或者在房?jī)r(jià)高位時(shí)拋出,政府囤積謀取高價(jià)。

當(dāng)然,開(kāi)發(fā)商拿地后的二次囤積和壟斷,也是導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張和房?jī)r(jià)上漲的重要原因。據(jù)國(guó)土資源部門的數(shù)據(jù)顯示,2006年到2008年,全國(guó)至少有3.3億平方米,近50萬(wàn)畝已購(gòu)置土地尚未被開(kāi)發(fā),處于囤積狀態(tài)。其中有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府拿地后形成資源壟斷,而自己并不開(kāi)發(fā),等地價(jià)上漲后,再倒賣給其他用地商；有的買后不開(kāi)發(fā),使市場(chǎng)房屋供應(yīng)不足而漲價(jià),等地價(jià)和房?jī)r(jià)高漲后再進(jìn)行開(kāi)發(fā),賺取更多的利潤(rùn)。但是,從中央到地方政府打擊囤積土地行為的力度看,年年都很軟弱,多為走過(guò)場(chǎng),縱容開(kāi)發(fā)商,包括國(guó)企在內(nèi)的囤地行為越來(lái)越盛。這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上升的一個(gè)重要原因。對(duì)此,下半年國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部開(kāi)始了整治,9月上旬,國(guó)務(wù)院最新發(fā)布了《關(guān)于集約用地的通知》,對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為再出嚴(yán)厲措施,除重申要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置兩年無(wú)償收回的政策外,又規(guī)定,對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的,開(kāi)發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費(fèi)；另外,國(guó)土資源部將對(duì)閑置土地征繳增值地價(jià)。但是,需要指出的是,由于能夠買地囤積的房地產(chǎn)商大多都有很深的背景,以往多次清理未開(kāi)發(fā)兩年以上閑置土地,都不了了之,這次國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部的措施能否能在地方貫徹,還是一個(gè)疑問(wèn)。

可以得出結(jié)論,2009年中國(guó)的房?jī)r(jià)太高,其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣地體制、對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力、地方政府的房地產(chǎn)財(cái)政和房屋的持有成本很低,是這些體制問(wèn)題的一次集中暴發(fā)。

中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),由于其內(nèi)在的漲價(jià)機(jī)理,宏觀調(diào)控總是處于“一放就熱,價(jià)格暴漲,一控就冷,陷入低迷”的惡性循環(huán)之中。因此,2010年的房地產(chǎn)走勢(shì),處于兩難境地,對(duì)于房地產(chǎn),國(guó)家促進(jìn)也不是,不促進(jìn)也不是。房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,與土地、財(cái)稅等體制的改革互動(dòng),理順有關(guān)的房地產(chǎn)體制,才能從機(jī)制上使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和穩(wěn)定運(yùn)行。(作者系中央黨校研究室副主任)