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據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，四川興元物業(yè)管理公司在興元綠洲小區(qū)貼出《通知》稱(chēng)，若業(yè)主故意拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將派多人上門(mén)強(qiáng)力收取物業(yè)費(fèi)。此《通知》被冠以成都“史上最牛物業(yè)公告”。物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主交納服務(wù)費(fèi)用，本是順理成章的“買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系。但生活中卻頻頻出現(xiàn)業(yè)主不交、怠交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，物業(yè)公司與業(yè)主因物業(yè)收費(fèi)引發(fā)的糾紛越來(lái)越多。

2003年通過(guò)、2007年修改的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取和交納都作了明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)怎么定？物業(yè)收費(fèi)的原則是什么？近日，筆者就這些問(wèn)題采訪(fǎng)了參與條例制訂的中國(guó)政法大學(xué)教授符啟林。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)誰(shuí)來(lái)定？

物業(yè)管理關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理中爭(zhēng)議最多的問(wèn)題，由此產(chǎn)生的糾紛也層出不窮。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否應(yīng)有全國(guó)統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

國(guó)家對(duì)保障性住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)有硬性規(guī)定，保障性住房有統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴菫楸Ｕ鲜杖胨降偷娜擞蟹孔《āＨ绻Ｕ闲宰》康奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)過(guò)高，就會(huì)導(dǎo)致收入水平低的人住不起房。而對(duì)于市場(chǎng)流通中的商品住房，有些人并不贊成搞一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相同，如果全國(guó)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)違反市場(chǎng)規(guī)則。

現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主在購(gòu)房前，開(kāi)發(fā)商就已選聘了物業(yè)管理公司，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也已由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司制定，業(yè)主無(wú)權(quán)選擇物業(yè)公司、決定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而開(kāi)發(fā)商又很少考慮物業(yè)費(fèi)是否合理。我個(gè)人認(rèn)為，這是不合規(guī)定的。

物業(yè)管理?xiàng)l例第41條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。此規(guī)定中的“國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法”對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，只具有指導(dǎo)作用，最終確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是業(yè)主和物業(yè)公司。為此，我建議國(guó)家可以制定一個(gè)與工資水平相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)幅度以便供業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商選擇。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用是否公開(kāi)？

物業(yè)公司是否應(yīng)該向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支出明細(xì)？

有些地方規(guī)定了物業(yè)費(fèi)的使用應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，如果公開(kāi)物業(yè)費(fèi)的使用情況，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)隱私權(quán)得不到保護(hù)，因此物業(yè)公司沒(méi)有必要向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告如何收費(fèi)及利潤(rùn)的多少。

現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司也不愿公開(kāi)物業(yè)費(fèi)的使用情況，因?yàn)楣_(kāi)后物業(yè)公司的利潤(rùn)空間便公之于眾了。但我認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同中明確，如衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)、綠化費(fèi)以及防盜設(shè)施和安全保衛(wèi)設(shè)施等的收費(fèi)。如果在合同中明確了物業(yè)管理具體開(kāi)銷(xiāo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自然也就向業(yè)主解釋了收費(fèi)高的原因。

物業(yè)管理?xiàng)l例第41條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則”，如果物業(yè)公司能夠公開(kāi)物業(yè)費(fèi)的使用，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)，將減少或消除與業(yè)主之間的誤解和矛盾。（胡玥）